추가 금리인하에 안전자산 '꼬마빌딩' 수요↑…투자 적기?

[아이뉴스24 김서온 기자] 최근 부동산시장에서 안전자산으로 손꼽히는 꼬마빌딩에 대한 수요가 높아지고 있다. 이는 고령화시대에 접어들면서 노후소득에 대한 관심이 높아진 상황에서 한국은행의 추가금리 인하가 영향을 준 결과로 풀이된다.

일반적으로 꼬마빌딩은 매매가가 50억원에서 100억원 이내 오피스, 상가, 상가주택, 다가구·다세대주택 등 수익형 부동산을 의미한다.

2일 토지·건물 실거래가 플랫폼 밸류맵이 지난 2015년 1월부터 2019년 6월까지 3년 6개월간 서울시내 실거래가 신고액 50억~100억원 사이 업무·상업용 부동산 실거래가 데이터를 분석한 결과, 지난해 상반기 기준 꼬마빌딩 1㎡당(대지) 평균 거래가액은 1천652만원으로 조사됐다. 지난 2015년 1천294만원 대비 약 27.6% 오른 수치다. 3년 6개월 동안 서울 지가 상승률이 18%, 소비자 물가 상승률이 7% 이내였음을 감안하면 상승폭이 크다.

이영호 우리은행 주택기금부 부동산연구 팀장은 "최근 정부의 대출규제 정책으로 인해 주택에 비해 상대적으로 규제 강도가 낮은 꼬마빌딩에 대한 투자수요가 증가하고 있다"며 "주택과 달리 임대업이자상환비율(RTI) 규제가 시행되는 만큼 우량 임차인 확보가 중요해지고 있는 상황"이라고 말했다.

한은은 코로나19에 따른 경제 충격에 대응하기 위해 지난 3월 기준금리를 0.5%포인트 인하했다. 이어 지난달 28일 기준금리를 기존 0.75%에서 0.25%포인트 추가 인하해 사상 최저치인 0.50%로 내렸다.

코로나19 확산과 저금리 여파로 막대한 자금이 풀렸지만 갈 곳을 잃은 시중 부동자금이 마땅한 투자처를 찾지 못하면서 '레버리지(차입 자본을 끌어와 자산을 매입하는 투자)'를 많이 사용하는 수익형 부동산으로 몰릴 가능성이 커지고 있는 것이다.

박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "레버리지를 많이 사용하는 수익형 부동산은 금리 변동에 예민한 구조"라며 "다만, 코로나19로 언택트(비대면) 소비가 활성화되고 소비불황으로 임대료만으로 가치가 평가되는 구분상가의 금리인하 효과는 제한적"이라고 말했다.

이어 "은퇴자들의 관심이 많은 꼬마빌딩은 역세권이나 대학가, 업무지구 주변을 중심으로 수요는 꾸준할 것으로 예상된다"고 덧붙였다.

사상 첫 제로금리 시대가 도래하면서 큰 레버리지 효과를 얻을 수 있는 꼬마빌딩으로 지속적인 수요층 유입이 예상된다. 다만, 전문가들은 이미 꼬마빌딩의 매매가가 높게 형성된 상황에서 수익성과 경기불황, 공실증가 등의 리스크도 충분히 고려해야 한다고 강조한다.

밸류맵이 국토교통부 실거래가시스템 통계를 분석한 결과, 지난 2015년부터 2019년까지 꼬마빌딩 포함 서울 일반 업무·상업시설 거래건수는 감소하고 있지만, 전체거래가는 오히려 증가하고 있다.

서울 일반 업무상업시설의 거래건수와 거래가는 ▲2015년 3천924건(12조7천억원) ▲2016년 4천577건(17조) ▲2017년 3천788건(17조4천억원) ▲2018년 2천913건(17조3천억원) ▲2019년 2천934건(21조2천억원) 등으로 거래건수는 줄어들었지만, 거래가는 오르고 있는 것을 알 수 있다.

이영호 팀장은 "코로나19로 인해 향후 수익성부동산의 공실증가가 예상되는 가운데, 꼬마빌딩 투자 적기라는 의견과 여전히 투자 리스크가 높다는 의견이 양분되고 있다"며 "임대차관리의 효율적 운용을 전제로 꼬마빌딩은 안정적 투자자산군 하나지만, 임차인의 주업종, 평균 임대계약기간, 임대료와 비용부담의 주체 등을 꼼꼼히 체크할 필요가 있다"고 조언했다.

이창동 밸류맵 리서치팀장은 "금리가 떨어지면 자금조달이 쉽기 때문에 자연스럽게 부동산과 연계되는 부분이 있다"며 "그러나 꼬마빌딩은 임차료 부분이 작용하기 때문에 단순하지 않다. 수익률로 접근해야 하는데, 꼬마빌딩을 수익성으로 접근하는 수요자들은 많지 않다"고 했다.

이어 "현재 꼬마빌딩은 가격이 많이 오른 상태로, 경기도 좋지 않고 공실증가로 인해 수익성이 전반적으로 낮다고 볼 수 있다"며 "다만, 꼬마빌딩이 '안전자산'이라는 인식이 있기 때문에 관심이 크다"고 말했다.

그러나 그는 "꼬마빌딩 면적대비 가격이 계속 상승하면서 같은 면적대비 과거보다 더 많은 비용이 소요되는데, 동일한 임대료 수준이라고 해도 수익률이 떨어질 수 밖에 없는 구조"라며 "임대료 상승세가 매매가 상승세를 따라가지 못하고 있으며, 공실리스크도 감안해야 한다"고 덧붙였다.

김서온 기자 summer@inews24.com