까다로워지는 전세대출…임대차시장 흔들까

[아이뉴스24 이수현 기자] 금융당국이 전세대출을 보다 엄격하게 관리하기 위해 보증보험의 보증비율을 90%로 낮추는 방안을 추진한다. 수도권의 경우 추가 인하 가능성을 열어놓은 가운데 업계에서는 이로인해 월세 거래를 더욱 가속화할 것이란 전망이 나온다.

금융위원회는 8일 '2025년 업무계획'을 발표하며 1분기(1~3월) 안에 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 등 3대 보증기관의 전세대출 보증 비율을 대출금의 90%로 일원화하기로 했다. 현재 보증 비율은 HF가 90%, HUG와 SGI서울보증이 100%다.

일반적으로 세입자가 은행에서 전세대출을 받을 때 은행은 세 기관에서 보증을 받은 후 대출을 내준다. 세입자가 별다른 담보를 제출하지 않더라도 은행에서 전세대출을 해주는 이유다.

이번 조치는 급증한 전세대출 규모를 관리하기 위해서다. 은행에서 전세대출을 과도하게 풀어 가계대출 급증을 유발했다는 지적이 꾸준히 제기된 탓이다. 또한 전세대출을 활용해 갭투자(전세를 끼고 아파트를 매입하는 투자)를 사례가 빈번하게 발생하거나 전세 수요를 늘려 전셋값 상승을 부추긴다는 목소리도 나왔다.

지난해 12월 국토연구원 부동산시장정책연구센터가 발표한 '전세자금대출 보증이 주택시장에 미치는 영향과 정책방향' 보고서에 따르면 전세대출 보증 공급 규모는 2019년 66조5000억원에서 지난 2023년 104조9000억원으로 4년간 58% 늘었다.

전세대출 보증 비율이 줄어들면 일부 수요자는 대출을 받지 못하거나 한도가 줄어드는 등 전세 대출이 더 까다로워질 수 있다. 기존에는 전세금 전액을 보증해 줘 은행에서 전세대출에 부담이 없었지만 보증 비율이 내려가면 은행들이 일정 금액 책임져야 하기 때문이다.

부동산 업계에서는 전세대출 보증 비율이 90%로 인하된 점에 대해서는 전세 수요자에게 끼치는 영향은 적을 것으로 보고 있다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "(보증)비율이 내려가면 일부 대출이 나오지 않는 등 영향이 있을 수 있다"면서도 "90%는 고액 대출이 아니라면 대다수가 무리 없이 대출을 받을 수 있는 수준"이라고 설명했다.

변수는 보증 비율이 90% 이하로 떨어질 경우다. 금융위원회는 수도권에만 보증 비율을 더 인하할 가능성을 시사했다. 8일 권대영 금융위 사무처장은 "부동산 시장 양극화 추이를 지켜보면서 필요하면 수도권만 보증 비율을 추가 인하하는 방안을 검토할 것"이라고 언급했다. 시장 흐름에 따라 수도권에 추가 보증 비율 인하 가능성을 열어둔 셈이다.

업계에서는 보증 비율이 추가 인하하면 전세의 월세화가 더 빨라 수 있다고 내다봤다.

김효선 NH농협은행 부동산전문수석위원은 "임대인도 전세대출이 깐깐해지면 전세보다 월세를 더 선호할 수 있다"면서 "현재로서는 큰 영향이 없겠지만 보증 비율 인하 추세가 계속될 경우 주택 임대차 시장에서 월세화가 더 빠르게 진행될 수 있다"고 진단했다.

함 랩장 또한 "보증 비율이 더 낮아진다면 1금융권에서 대출을 받던 수요자가 금리가 상대적으로 높은 2금융권으로 이동하거나 대출을 받지 못한 부분을 월세로 지불하는 등 현상이 발생할 수 있다"고 내다봤다.

아파트 시장에서도 월세화가 진행될 경우 전세보증금 이자 대신 월세를 지불해야 하는 수요자의 주거비 부담은 일정 부분 커질 전망이다. 한국부동산원에 따르면 지난해 11월 기준 서울 아파트 평균 월세는 133만7000원으로 1년 전 126만4000원보다 7만3000원 늘었다.