'주민 동의'가 1기 신도시 정비 선도지구의 '키'

[아이뉴스24 이효정 기자] 1기 신도시들(성남 분당·고양 일산·안양 평촌·부천 중동·군포 산본)이 정비사업 선도지구 공모를 위한 평가 기준을 각각 마련했다. 선도지구 선정에서 가장 핵심으로 지목된 요소는 주민 동의율이다.

주민 동의가 절대적으로 중요한 요소로 중동은 배점을 최대 70점까지 높이고 분당은 선도지구 공모 신청을 위해서 '상가'를 제외하기도 했다. 분당은 통합정비(재건축) 시 단지수보단 가구수가 많을수록 상대적으로 높은 배점을 매겼다.

지방자치단체별가 사업 추진을 위해 지역별 특색을 반영한 결과로 풀이한다. 가장 관건인 주민 동의율을 결국 향후 추가분담금 부담에 따라 갈릴 것이란 관측이 나온다.

◇중동 '주민 동의 70점', 분당 '상가 제외 공동주택 동의율' 기준

26일 관련 업계에 따르면 1기 신도시 5곳 중 부천시는 중동신도시의 선도지구 평가 기준을 고시하며 '주민 동의 여부' 항목의 점수 배점 70점으로 정했다. 국토교통부가 지난달 발표한 표준 평가 기준인 60점보다 10점 높였다. 평가 대상구역 내 전체 토지등소유자 동의율이 50% 이상이면 10점, 90% 이상이면 70점을 받는다.

다른 1기 신도시들은 공동주택 단지의 주민동의율이 50%면 10점을 기준으로 95% 이상이면 60점 만점으로 배점해 국토부 기준과 같았다.

다만 성남시는 분당신도시의 선도지구 공모 신청 시 상가 소유자의 20% 이상만 동의하되 주민 동의율을 평가할 때는 상가를 아예 제외하고 '공동주택 동의율'만 평가하기로 했다. 성남시는 고시를 통해 "구역 내 상가동의율은 ‘신청자격’을 위해 필요한 것이며, 선도지구 선정을 위한 평가기준에는 미포함한다"고 밝혔다.

최우식 1기 신도시 범재건축 연합회장은 "관련법에 따라 조합설립인가를 위해서는 상가 동의율 50%를 받아야 하는데 지금 분당은 선도지구 공모 선정을 위해서는 상가를 제외했고, 다른 신도시들은 관련 조건을 모두 넣었다"며 "그럼 당장 선도지구 선정을 위해서는 상관없겠지만 나중에 조합설립인가를 위해서는 상가 조합원 동의를 다시 받아야 하는 이슈가 생기며 고민이 될 것"이라고 말했다.

'정주환경 개선의 시급성' 항목은 주로 통합구역 내 세대당 주차대수를 기준으로 하는데, 중동은 통합구역내 옥외 주차 비율(10점 중 3점 배정)을 고려하기로 했다.

이에 비해 성남시는 분당신도시의 정주 환경 개선에 대해 배점 6점으로 상대적으로 낮게 매겼다. 이는 △통합구역 내 세대당 주차대수 △소방활동 불편성 △구역 내 주택 단지 평균 건령 △엘리베이터 유무 △복도식 △PC공법 구조 6가지 항목을 각 2점씩 배점하고 평가시 상한을 6점으로 둔 것이다.

◇분당 건축 계획 등 '도시 기능'에 배점 15점…통합정비 주택단지수보단 가구수 중요

대신 분당은 '도시기능 활성화 필요성' 항목을 15점으로 배점했다. 여기서는 △건축계획(단지 특화방안 포함) △이주대책 지원 여부 △ 구역 정형화 △ 소규모 단지 결합 △장수명 주택 인정 △공공기여 추가 제공 등을 담은 개발 구상안 등이 평가 대상이다.

일산·평촌·산본·중동신도시 4곳은 '도시 기능 활성화 필요성' 항목을 아예 평가 기준에서 제외하거나 기본점수로 10점을 배정하기로 했다. 사실상 눈여겨보지 않겠다는 얘기다. 국토부는 당초 '도시 기능 활성화 필요성'에 대해 정성평가가 가능한 항목으로 분류했는데, 이런 부분을 아예 배제한 셈이다.

통합 재건축의 규모에 따라 평가하는 '정비사업 추진의 파급 효과' 항목은 19~20점으로 배점해 국토부 기준과 같았다. 일산·산본·평촌·중동 4곳은 모두 20점 배점 중 통합정비 참여 주택단지수와 통합정비 참여 가구수에 각각 10점씩 똑같이 할당했다. 이에 비해 분당은 통합정비 참여 주택단지수에는 4점을, 통합정비 참여 가구수에는 15점을 매겼다.

아울러 추가 가점 항목인 '사업 실현 가능성'에 대해서는 신탁방식 또는 공공시행방식과 같은 사업시행 방식에 따라 분당과 산본이 각각 2점, 5점의 가점을 주기로 했다.

◇주민 동의율이 관건…"주민 동의는 추가분담금 등 변수"

이처럼 각 지자체가 구체적으로 선도지구의 평가 기준을 확정하면서 각 항목별로 차이를 보이는 이유는 각 지역별 특성을 고려했기 때문으로 보인다.

일례로 분당의 경우 통합정비 참여 주택 단지수(4점)보다 참여 가구수(15점)에 높은 배점을 할당한 것은 사업의 속도 등을 고려했을 것이란 관측이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "국토부의 기준에 비해 각 항목별 가중치가 다른 것은 지역적 특성이 반영된 것으로 보인다"며 "여러 단지를 묶어서 사업을 진행하면 이해관계가 다르지만, 큰 대단지 1~2개를 묶어서 사업을 하면 사업 추진이 용이해지고 효율적이다"라고 말했다.

평가 기준의 가장 핵심인 주민동의율은 향후 추가분담금 예상 금액에 따라 차이를 보일 수 있다는 분석이다. 따라서 사업성이 좋은 재건축 단지들은 주민 동의율도 높고, 오는 9월 공모 신청을 위해서 속도를 낼 수 있을 것이란 관측이다.

권 팀장은 "1기 신도시 주민들은 재건축 사업을 바라는 마음은 다 있지만 추가분담금의 규모에 따라 주민들이 체감하는 부담이 달라 주민 동의율도 지역별 차이를 보일 수 있다"며 "재건축 사업성도 경기 북부보다는 시장 영향력이 큰 남부 지역의 커서 분당, 평촌 지역들 중심으로 재건축 사업의 관심도가 높을 것"이라고 말했다.

현재 분당의 상록우성(1762가구)은 90.1%인 1588가구가 동의했으며 오는 29일 자체적으로 공청회를 열고 다음달 성남시 서식에 맞춘 서면 동의를 받기 위한 준비에 돌입한다. 이 단지는 인근의 느티마을이 리모델링사업을 하고 있어 통합 정비사업 대신 단독으로 공모를 준비한다. 통합 재건축에 대한 주민 동의율이 88%에 달하는 분당 한솔마을 1·2·3단지는 지난달 통합재건축준비위원회가 신탁 방식으로 사업을 진행하기 위해 한국토지신탁을 우선협상대상자로 선정했다.