LH, 악성 미분양 해결사로⋯효과 있을까?

[아이뉴스24 이수현 기자] 정부가 지방 미분양 주택 해소를 위해 한국토지주택공사(LH)를 통한 신축 매입 등의 방안을 내놨다. 업계에서는 여전히 지방의 경기침체에 따른 부동산 시장 약세라는 근본적 문제가 해결되지 않아 자칫 '언 발에 오줌 누기' 식이 될 수 있고, 매입 할인율을 둘러싼 논란마저 가세할 우려가 높아 지역 건설경기 보완방안으로써 효과를 보기 힘들 것이란 평가가 나온다.

19일 정부는 '지역 건설경기 보완방안'을 발표하며 △LH가 지방 준공 후 미분양 직접 매입 △지방 준공 후 미분양 주택 구입 시 디딤돌 대출 우대금리 신설 △지방은행의 가계대출 경영계획 수립시 경상성장률(3.8%) 초과 허용 등을 제시했다.

동시에 7월 시행 예정인 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 확대 시행도 지방 건설경기 상황을 고려해 오는 4~5월 구체적인 적용범위와 비율을 정하기로 했다. 또한 빌라 등 비아파트에 한해 허용 중인 매입형 등록임대 사업을 지방의 준공 후 미분양 아파트로 대상을 넓히기로 했다.

LH, CR리츠 이어 해결사로 등판…효과는 "글쎄"

정부가 설정한 LH의 지방 준공 후 미분양 아파트 직접 매입 물량은 3000호 수준이다. 2009년 글로벌 금융위기 당시 미분양 주택 2000여 호를 매입했던 LH가 이번에도 해결사로 나서게 됐다.

LH에 미분양 매입 숙제를 부여한 이유는 기존에 내놓은 미분양 해소 대책이 큰 효과를 보고 있지 못하고 있기 때문이다. 지난해 3월 정부는 미분양 주택을 매입·운영하는 CR리츠를 활용해 지방 미분양 물량을 해소하겠다고 밝혔지만 1년여 지난 현재까지 별다른 성과를 거두지 못했다. 정부는 상반기 중 CR리츠를 출시할 계획이다.

CR리츠가 출범하더라도 업계에서는 상품성이 떨어지는 미분양 주택을 적극 매수할 수 있을지 회의적이다. LH를 또다른 미분양 매입 주체로 끌어들인 배경이다.

그럼에도 준공 후 미분양을 매입함으로써 지역 건설경기를 진작시키는 효과가 얼마나 될 것인지 회의적인 반응이 많다. LH가 미분양 주택을 매입할 경우 세금을 낭비한다는 비판을 피할 수 없고 분양가보다 저렴하게 미분양 주택 매입을 추진하더라도 더 비싼 가격에 판매하고자 하는 시행사와 갈등, 이미 분양가대로 분양받은 실수요자에 대한 보상 논란 등이 불가피한 탓이다.

김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "LH는 수년 전에도 준공 후 미분양 주택을 고가에 매입했다는 논란에 휘말린 바 있다"면서 "이번 대책에 따라 매입할 때도 주택 사업자들이 원하는 가격에 매입하지 못할 가능성이 커 상당한 진통이 예상된다"고 진단했다.

LH가 우여곡절 끝에 미분양 주택을 매입하더라도 임대주택으로 활용하기 위해 공급하는 과정에서도 적잖은 숙제가 주어질 전망이다.

부동산 전문가는 "LH가 미분양을 매입하더라도 해당 주택 임대를 원하는 수요가 얼마나 있을지 의문"이라며 "지방 부동산 시장 활성화보다는 위기를 맞은 일부 지방 건설사를 살리기 위한 고육지책으로 봐야 할 것"이라고 전했다.

"미분양 해소 위해 세제 완화 필요…종합 대책 나와야"

이에 전문가들은 이번 대책이 효과를 보기 위해서는 매입 주택에 대한 구체적인 기준이 필요하다고 강조했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "미분양 아파트를 공공이 매입해서 임대한다고 해도, 입지와 가격 등에 따라 임대수요가 다를 가능성이 높다"면서 "매입가격과 품질 등의 기준을 엄격하게 설정해 사업자에게 과도한 혜택이 주어지지 않도록 고려해야 한다"고 제언했다.

동시에 일부 전문가는 취득세와 양도세 등 수요자 주택 마련 부담을 줄일 방안이 나와야 한다고 강조했다. 무주택자뿐 아니라 다주택자도 주택을 매입할 수 있는 환경이 조성돼야 한다는 의미다. 정부가 디딤돌대출 금리를 우대해주기로 나선만큼 세제 측면에서도 전향적으로 나설 필요가 있다는 얘기다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수(대한부동산학회장)는 "준공 후 미분양을 해결하기 위해서는 양도소득세와 취득세 감면이 가장 효과적인 방안이 될 것"이라면서 "여소야대 국면 속 추진 동력을 살리기 위한 협상력이 필요하다"고 진단했다.

당장의 미분양 해소 대책과 더불어 장기적 안목에서 종합적인 대책을 마련해 시행하는 것이 필요하다는 진단도 나온다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "지방 미분양 적체 문제 외에도 인구감소, 고령화, 공가, 주택 수요 부재 문제를 장기적으로 해결할 방안을 함께 고민해야 한다"고 언급했다.