[부동산 변곡점] 금리 낮아졌지만…대출 규제 기조가 '키'

[아이뉴스24 이효정 기자] 한국은행의 연이은 기준금리 인하에도 주택 매매시장은 큰 여파가 없을 것이란 전망이 지배적이다. 대출 규제 강화 기조가 이어지고 있어서다. 경기 침체 시기에 주택 시장에 나타나는 수도권-지방, 수도권에서도 선호지역-비선호지역간 양극화만 심화할 것이란 전망이 나온다.

◇ 깜짝 기준금리 인하에 대출금리도 조정됐지만…"대출 강화 기조 여전"

한국은행 금융통화위원회는 지난달 28일 기준금리를 3.25%에서 3.0%로 0.25%포인트(p) 인하했다. 동결을 기대했던 금융시장의 예상을 깨고 기준금리를 0.25%p씩 2회 연속 내린 것이다.

당초 시장에서는 높은 원·달러 환율과 가계부채 증가, 도널드 트럼프 공화당 후보의 미국 대통령 당선 등으로 인한 대내외 환경이 불확실해 적극적인 경기 부양보다는 금융 안정 리스크를 고려해 기준금리 동결 가능성을 높게 점쳤다.

그러나 한은은 내년 경제성장률이 1%대로 점쳐지면서 경기 부양을 위해 기준금리 인하 단행을 결정했다.

이에 주택담보대출 금리가 조정되고 있다. 2일 기준으로 KB국민은행의 고정금리형 가계대출 금리가 지난달 마지막 주에 비해 최대 0.19%p 내렸다. 하나은행의 주택담보대출 혼합형 금리(은행채 5년물 지표)는 지난달 22일 대비 29일에 0.189%p 낮아졌다. 신한은행의 주택담보대출 상품 금리도 상단 기준으로 0.15%p 내렸다.

문제는 기준금리를 연달아 낮추면서 되레 대출 문턱을 낮추기가 쉽지 않아졌다는 점이다. 가계대출 증가세는 둔화하고 있지만 여전히 부담스러울 정도로 규모가 크다. 3분기 가계신용 잔액은 1913조8000억원으로, 이 중 주택담보대출 1112조1000억원에 달한다.

김상봉 한성대 경제학과 교수는 "대출 규제가 묶여 있고 기준금리는 예금금리와 더 많이 연동돼 움직이기 때문에 자금 조달을 위한 대출 금리가 크게 움직이지는 않을 것"이라며 "이번 기준금리 인하 결정은 부동산 시장에 대한 영향보다는 한은이 내년 우리나라가 경제 성장을 못한다는 점을 인정하는 꼴로, 향후 (미국과 기준금리 차이로 인한) 환율 문제 우려도 남아있다"고 진단했다.

그러면서 "가계부채 규모가 커져 가계 소득으로 갚을 수 없을 정도로 늘었기 때문에 지금은 (기업으로 보면) '자본 잠식' 상태나 다름없다. 가계대출 총액을 줄여나가야 한다"며 "새해가 돼도 대출 규제는 계속될 수 있으며, 실제로 내년에는 현재보다 강화되는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 시행도 예정돼 있다"고 말했다.

가계부채 관리를 위해 금융권은 지난 8월 이후 은행들이 가산금리를 높여놓은 데다, 9월부터 스트레스 총부채원리금상DSR 2단계 시행으로 대출 한도가 줄었다. 2일부터 서민 정책 대출인 디딤돌대출의 방공제 적용 등으로 대출 한도가 줄어든다. 내년 7월부터는 스트레스 DSR 3단계 시행이 예정돼 있다.

◇주택 시장 여파 적어…"경기 어려울수록 지역별 양극화만 심화"

따라서 기준금리 인하에도 주택 매매시장에 대한 전망은 밝지 않다. 기준금리 인하로 이자 부담이 줄면 자금 조달 여력이 커져 주택 거래가 늘어나고 시장도 움직일 것이란 기대감이 일반적이지만, 대출 규제 강화 여파가 여전해 수혜를 받긴 어려워 보인다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "지금은 부동산시장이 기준금리 인하로 인한 영향이 없을 것"이라며 "역설적으로 한은이 기준금리 인하로 매매수급지수나 거래량에 자극을 줄 수 있다고 판단했으면 못 내렸을 수도 있다"고 말했다.

이어 김 소장은 "내년에 기준금리가 2%대까지 무난하게 내려가고 은행들이 대출 영업을 다시 재개한다면, (금리로 인해) 부동산 시장에 긍정적인 영향이 있을 수 있다"고 기대했다.

국토교통부에 따르면 지난달 전국의 아파트 거래량은 4만2914건으로 전월(3만9362건) 대비 약 9% 늘었다. 서울 등 수도권 아파트 거래량은 1만7399가구로 전월에 비해 7.5% 감소한 데 비해 지방은 늘면서 전체적으로 아파트 거래량이 늘어난 것이다. 대출 규제가 지방보다 수도권에 더 강화된 결과다.

그럼에도 경기가 악화할수록 똘똘한 한채를 찾는 경향이 또렷해지면서 수도권-지방의 양극화는 심화할 것이란 전망이 지배적이다. 지방은 지난달 거래량이 늘긴 했어도 악성 미분양인 준공후 미분양 주택은 지난달 기준 1만4464가구로 여전히 지역 시장이 주택 공급량을 소화하지 못하고 있다.

김 소장은 "대출을 받지 못하면 서울 중심과 외곽지역, 서울에서도 대출을 안 받아도 되는 강남권은 상대적으로 영향을 덜 받는다"며 "마찬가지로 지방도 집값 하락 폭이 확대하면 미분양 주택이 늘어날 수 있으며 지금도 지방의 악성 미분양 부담이 크다"고 말했다.

그는 "지역별 양극화는 해결할 수 없는 문제"라며 "서울에서 강남권과 한강벨트 지역의 집값이 오르자 대출 규제가 강화된 상황이라 서울 외곽지역의 주택 시장이 살아나기가 쉽지 않을 것"이라고 말했다.