K-디벨로퍼 육성해 개발·운영·재투자 선순환 구축

[아이뉴스24 정태현 기자] 정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 개선의 주요키로 한국형 디벨로퍼와 리츠를 꼽았다. 개발과 운영, 그리고 재투자까지 선순환 구조를 만들어 부동산 시장을 안정화하겠다는 복안이다.

최민석 국토교통부 부동산투자제도과 서기관은 전날(13일) 금융위원회에서 "궁극적인 목표는 일본의 토큐부동산과 모리빌딩의 역량이 나타나길 바라는 것"이라며 "디벨로퍼 역량을 평가하는 제도를 만들고, 그 결과에 따라 인센티브를 주는 적극적인 지원 체계를 마련할 계획"이라고 밝혔다.

해외 주요국의 부동산 시장은 직접적인 규제가 없는 데도 30% 이상을 자기자본으로 사업을 영위하고 있다. 리츠의 대규모 재원 확보와 전문 디벨로퍼의 안정적인 임대 운영 덕분이다.

해외 우수 디벨로퍼들은 개발 후 청산하는 게 아니라, 임대 운영까지 도맡아 사업의 지속 가능성이 높다. 장기적인 수익 창출이 가능하다는 것이다. 이를 토대로 투자를 유치해 자기자본 확충이 원활하다. 이런 측면에서 대규모 재원 공급이 가능한 리츠와도 시너지 효과가 상당하다.

디벨로퍼와 리츠 중심의 전문적인 사업 관행이 정착하면, 지역이 활성화하고 부동산의 가치도 올라간다. 체계적인 임대 운영을 통해 랜드마크와 같은 시설들이 늘어나고 공실률이 줄기 때문이다. 실제로 전문 디벨로퍼가 운영한 주거시설은 주변 시설보다 시세가 20~30% 높은 수준이다.

안정적인 사업 구조로 누적 수익이 신사업 자본으로 흘러가는 선순환 구조도 형성된다. 국민도 이런 우량 리츠 사업에 투자자로 참여해 수익을 나눠 가질 수 있다. 리츠는 주식의 30% 이상을 공모하도록 하고 있다.

정부도 리츠와 전문 디벨로퍼 육성을 통해 국내 부동산 사업의 자기자본 투입 비율을 높이겠다는 방침이다. 자기자본비율이 높아지면 브릿지 대출을 받지 않아도 되므로 사업비를 절감하고 분양가를 인하할 수 있게 된다. 고금리 대출로 인한 시장 충격도 줄어들어 사업 안정성이 높아진다.

정부는 우선 탄탄한 자기자본을 갖춘 리츠에 우량 용지 매입 우선권을 제공해 안정적인 부동산 개발과 운영을 도모한다.

또 우수 디벨로퍼를 발굴하기 위해 시행 능력 평가 제도를 도입한다. 전문성을 갖춘 디벨로퍼들이 제대로 평가받게 해 원활한 투자금 유치를 끌어낸다는 복안이다.

강영수 금융위 금융정책과장은 이날 "분양 수익만을 쫓는 단기 시행 형태에서 개발, 운영, 금융이 가능한 종합부동산회사를 육성하려 한다"고 말했다.