서울 '제2의 연트럴파크' 만든다…"고밀 개발 기대"(종합)

[아이뉴스24 이효정 기자] 서울시가 시내를 관통하는 지상 철도를 지하화해 선로 부지는 공원과 같은 녹지 공간으로, 역사 부지는 업무·상업 시설로 복합개발한다는 청사진을 내놨다. 전문가들은 서울의 개발 부지가 적고 지상 철도의 지하화로 고밀 개발 가능성이 있어 "부동산 시장에 긍정적"이라고 평가했다.

◇ 제2의 '연트럴파크' 만든다…서울 지상철도 지하화해 개발

서울시가 23일 시내 지상철도 전체 구간에 대한 지하화 구상안 '철도 지하화 통합개발 계획'을 발표했다. 오세훈 서울시장의 민선 8기 공약이다. 오세훈 서울시장은 모두 발언을 통해 "철도 지하화 프로젝트가 성공적으로 추진되면 "서울 전역이 명실공히 '정원 도시'로 변모해 녹지가 시민들의 일상이 되고 삶의 질이 크게 향상될 것"이라고 말했다.

오 시장은 "서울역과 용산역 등 대규모 역사에서 발생하는 상부 공간 개발 이익은 그동안 지상 철도로 소외됐던 서남권과 동부권의 비강남 지역에 집중적으로 투자돼 '다시 강북 시대' 프로젝트에도 큰 의미가 있다"고도 했다.

현재 서울시 내에는 국가 철도 노선은 11개로 이 중 6개 노선(경인선·경부선·경의선·경원선·경춘선·중앙선) 약 71.6km가 지상 구간이다. 지하화 대상은 도심 중앙 ‘서빙고역’을 기준으로 경부선 일대 34.7㎞, 경원선 일대 32.9㎞ 2개 구간으로, 총 6개 노선 39개역, 67.6㎞ 규모다.

사실상 서울시를 관통하는 노선 중 지상에 있는 대부분의 노선을 포함했다. 수색역, 디지털미디어시티역(DMC) 등 일부 지역은 빠졌다. 이는 △ 지상~지하 연결부의 공간 확보 △차량기지 처리 방안 △ 지하화 심도(40~60m 대심도 계획) △ 기존 노선의 하부 지하화 등 물리적인 상황을 고려한 것이다.

지상철도 전 구간을 지하화해 선로 부지 122만㎡는 '연트럴파크'와 같은 대규모 녹지 공원으로 조성하고 역사 부지 171만5000㎡는 업무·상업·문화시설 등 복합개발 사업을 한다는 계획이다. 조남준 서울시 도시공간본부장은 "개발 가능 부지는 전체 부지의 약 35% 정도로 산정한다"고 밝혔다.

◇"개발 이익으로 사업비 충당"

그간 지상 철도 구간의 지하화 필요성이 지속적으로 요구돼 왔다. 철도 지상 구간은 서울 내에서도 상대적으로 낙후된 서남권과 동북권을 관통하면서 중심지와 생활권의 단절, 인근 지역의 노후화 문제가 발생했다.

그러나 기존 제도에서 지상철도 지하화 추진은 한계가 있었다. 예비타당성 조사에 따라 진행한 비용편익(B/C) 분석은 편익 항목 자체가 교통 측면에 편중돼 있어 높은 평가를 받지 못했다. 지난 2016년 B/C 분석 결과 0.09로 기준점(1)에 크게 못 미쳤다는 게 서울시의 설명이다.

내년 1월 '철도지하화 및 철도부지 통합개발에 관한 특별법'을 시행하면서 사정이 달라졌다. 예비타당성 조사가 면제되고 상부 개발 이익을 지하화 사업비로 활용할 수 있게 된 것이다.

서울시는 이번 지하화 통합개발로 총 개발 이익이 약 31조원에 달해 총 사업비 약 25조6000억원을 충당해 사업을 추진한다는 계획이다. 개발 이익은 경부선 일대가 18개역의 개발로 약 22조9000억원, 경원선 일대 21개역 개발로 약 8조1000억원이 발생할 것으로 예상했다. 사업비는 각각 약 15조원, 10조6000억원이다. 사업비 대비 자금 조달 비율이 121%로 사업비를 충당하고도 남는다는 게 서울시 판단이다.

조 본부장은 "사업비는 충분히 보수적으로 물가상승률 등을 감안했다"며 "가급적으로 많이 책정했고, 개발 이익도 보수적으로 적게 잡아 (예상치를) 크게 벗어나지 않을 것"이라고 말했다. 이어 "장래에 변동이 생긴다면 그때 국비나 시비의 활용 여부를 판단하겠지만 현재 상황에서 예단해서 말하기 어렵다"고 덧붙였다.

◇더이상 개발할 곳 없는 서울…시장에 긍정적

전문가들은 철도 지하화를 통한 통합개발이 부동산 시장에 긍정적이라고 평가했다.

함영진 우리은행 부동산리서치 랩장은 "지상 철도가 생활권을 단절시키기 때문에 지하화 사업으로 생활권을 유기적으로 이용하면서 공간을 효율적으로 개발할 수 있다"며 "지상 철도 노선이 많아 개발의 순서가 중요하겠지만 향후 지역의 유동·생활 인구 증가나 토지 가격의 상승도 기대할 수 있다"고 말했다.

역사 주변이 대부분 상업지역에 속하기 때문에 고밀 개발도 기대할 수 있다는 전망이다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "서울 자체에 가용 부지가 부족하다는 사실 자체는 변하지 않는다"며 "서울이 권역을 넓혀 '메가시티(Mega City)'로 바뀌지 않은 이상 효용성 높은 땅을 개발하는 게 '컴팩트 시티(Compact City)' 개념에서 필요한 부분"이라고 평가했다.

그는 "지상 철도와 관련한 권역 자체가 상업지여서 고밀 개발을 할 수 있어 수익성 높은 땅이 될 수 있다"며 "서울시 예산으로 세금이 투입되는 것이 아니기에 시민의 반발이 클 여지도 적다"고 덧붙였다.

◇ 지하화 시작하면 언제부터?…"이르면 2028년 착공 기대"

서울시는 이번 계획을 오는 25일에 국토교통부에 제안한다. 특별법 시행을 앞두고 국토부가 올해 말 선도 사업을 선정해 내년 말까지 종합계획을 마련하면 오는 2027년부터 사업을 시행할 수 있다.

조 본부장은 "이번 선도 사업에 서울시는 당연히 포함될 것으로 기대하고 향후 설계는 오는 2026~2027년, 공사는 2028년부터 착수해서 5년 정도 소요될 것으로 판단한다"며 "대단위 사업이어서 사업 기간은 변동될 여지가 있지만 (단계별로 진행이 되기 때문에) 오는 2034년까지는 지하화를 완성하는 일정으로 진행할 계획"이라고 밝혔다.

조 본부장은 또 "현재 서울시는 전체 (지상철도) 구간에 대한 부분을 신청하는 입장이어서 우선순위를 먼저 둔다면 경부선 일대가 선정될 것으로 기대한다"고 설명했다.