"리츠 규제 확 풀린다는데"…중요한 건 '수익성'

[아이뉴스24 이효정 기자] 국토교통부가 리츠(REITs) 활성화를 위해 규제를 확 푼다. 부동산 시장 안정 뿐 아니라 산업의 고도화를 위한 목적에서다.

수익을 낼 수 있어야 투자자의 관심이 높아질 수 있다는 점에서 헬스케어·AI 등으로 리츠 상품을 확대하겠다는 전략인데, 정책 목표를 달성하기까지 시간이 더 필요하다는 지적도 나온다. 리츠는 여러 곳에서 자금을 모아 부동산에 투자하고 향후에 배당 형식으로 이익을 나눠주는 부동산투자회사다.

◇리츠 규제 완화, 어떻게?

국토교통부가 17일 발표한 국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한 '리츠 활성화 방안'은 규제 완화부터 상품 운용계획 등에 대한 전반적인 내용을 담고 있다.

우선 리츠가 부동산을 직접 개발해 임대·운영할 수 있도록 '프로젝트리츠'를 도입한다. 현재는 리츠를 활용해 부동산 개발을 하려면 변경 인가, 공시 등 규제가 많아 프로젝트금융투자회사(PFV)를 개발한 후 리츠가 인수해 운영하는 방식이다. 여기서 50%로 정해진 1인 주식 투자 한도 제한을 없애고 공시·보고 의무도 줄인다. 인가 소요기간도 절반 수준으로 줄여준다.

인공지능(AI)·탄소 중립과 같은 테크 자산이나 헬스케어 등으로 리츠 투자 대상을 확대한다. 이를 위해 2·3기 신도시의 공공택지를 리츠 방식 사업자에게 우선 제공한다.

부동산 시장 안정을 위해 공공지원민간임대리츠를 추진하고, 미분양 해소를 위한 '기업구조조정(CR)리츠'도 도입한다. 공공지원민간임대리츠는 주택도시기금과 지분 투자자가 설립해 본 프로젝트파이낸싱(PF)로 전환되지 못하고 브릿지론 상환이 어려운 사업장을 인수해 임대주택을 설립하는 리츠다. 시공사 참여 요건인 건설실적을 현재 '3년간 300가구'에서 '5년간 300가구'로 완화해준다. CR리츠는 재무적 투자자(FI)와 함께 시행사 등 후순위로 출자한 CR리츠가 미분양 주택을 사들여 향후에 매각하는 리츠다.

◇해마다 내놓는 활성화 방안, 왜?

당국이 리츠 활성화를 위해 나선 건 이번이 처음은 아니다. 2001년 리츠 도입 이후 오랜 시간 시장이 활성화되지 못하자 갖가지 방안을 고려했다. 부동산 활황기로 꼽히는 지난 2020년부터 2022년까지만 봐도 그렇다. 지난 2022년 '공모·상장 활성화를 위한 리츠 제도 개선 방안'을 발표하기도 했다. 지난해 1월에도 리츠 운영 관련 제도를 개선하고 계도 중심의 검사 체계로 전환하는 '리츠 경쟁력 강화 방안'을 발표했다.

그럼에도 리츠 시장은 해외 시장만큼 성장하진 못했다. 지난 5월 기준 국내의 리츠 수는 375개이며 총 자산 규모는 약 98조2000억원이다. 이 중 상장된 리츠의 수는 23개로 자산 규모는 16조원이다. 상장 리츠의 시가총액은 8조원이다. 리츠별 시총 평균은 3500억원이다.

우리나라와 비슷한 시기에 리츠를 도입한 일본(2000년 도입)의 상장 리츠의 수는 60개이며 시총은 152조원이다. 리츠별 시총 평균이 2조5000억원으로 우리나라의 7배가 넘는 수준이다. 2002년 도입한 싱가포르의 상장 리츠는 39개, 시총 93조원으로 평균 2조3000억원이다.

◇시장 안 좋은데 고금리…"활성화까지는 먼 길"

당국이 이번에 발표한 리츠 활성화 방안은 시장으로선 반가운 일이지만 효과를 보기까진 시간이 필요하단 게 전문가들의 중론이다.

남영우 나사렛대학교 금융부동산학과 교수는 "리츠 도입 초기 때를 고려하면 당국이 현업의 의견을 반영해 리츠 활성화 방안을 내놓은 것만으로도 장기적인 관점에서 긍정적"이라면서 "최근 부동산 경기가 좋지 않고 금리가 높은 상황에서 투자자들 입장에서 리츠에 투자할 수 있는 유인이 더 중요하다"고 했다.

남 교수는 또 "우리나라의 리츠는 본래 취지처럼 지속적인 배당을 통한 이익 실현이라는 구조에 초점을 맞춰야 한다"며 "지금은 수익성이 떨어지는 부동산 투자했다가 몇년 후에 매각해서 이익을 얻는 구조여서 지속적인 수익 창출 측면에서 어려운 점이 있다"고 언급했다.

리츠도 수익성이 좋아야 투자자의 관심을 끌 수 있는데 지금처럼 주춤한 부동산 시장 상황에서는 쉽지 않다는 판단이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "리츠 사업자 입장에서는 일반 고객에게서 투자를 받아 사업자금을 조성하는 것보단 굵직한 기관 투자자에게 큰 자금을 한 번에 투자 받는게 훨씬 유리하다"며 "이 때문에 그간 사업자나 일반 소비자 스스로도 리츠에 참여할만한 유인이 적었다"고 평가했다.

그러면서 "이번 조치가 일반 소비자의 리츠투자를 늘리거나 활성화할 것으로는 예단하기 어렵다"며 "리츠의 목적은 사회 공헌이 아닌 수익 창출이다. 공공지원민간임대리츠나 미분양 CR리츠를 추진한다 해도 결국 우량 사업장 중심으로 투자가 집중될 수 밖에 없다"고 판단했다.

이효정 기자의 다른 기사 보기