서울 오피스∙지식산업센터 매매거래 '정체'

[아이뉴스24 이수현 기자] 임대와 공급 등 상업용 부동산 투자 환경에 큰 변화가 없는 가운데 올해 1분기 서울 지식산업센터(지산)과 오피스 시장 가격·거래규모가 정체 상태에 빠져있다는 분석이 나왔다.

30일 알스퀘어의 리서치센터는 '2024년 1분기 서울 오피스∙지산 매매지표'를 공개하며 이 같이 밝혔다.

보고서에 따르면 최근 시장은 임대·공급 등 투자 환경에 큰 변화 요인이 없는 가운데, 거래 시장 정체가 이어지고 있다. 올해 1분기 서울 지산 매매 지수(217.5포인트)는 전 분기 대비 0.2포인트 소폭 하락했고 지산 거래액은 1416억원 수준으로 전 분기(1315억원)보다 7.6% 증가했다.

오피스 매매 지수(471.9포인트) 역시 작년 1분기 대비 16.2포인트 하락한 반면 오피스 거래 규모(계약 기준)는 작년 1분기보다 오히려 2900억원 늘었다. 류강민 알스퀘어 리서치센터장은 "이번 분기 지수는 하락하였지만 과거 지수 변화의 진폭을 고려했을 때, 하락 추세라기보다는 일시적인 현상으로 보인다"고 분석했다.

2024년 1분기 서울 오피스 캡레이트(투자 대비 수익률)는 4.6%로, 지난해 동기 대비 0.4%포인트 상승했다. 캡레이트 스프레드(켑레이트와 무위험자산 수익률 차이)가 장기적으로 250~300bps(1bps는 0.01%포인트)를 보인 반면 올해 1분기 스프레드는 130bps로 좁혀졌다.

캡레이트 스프레드는 위험 프리미엄에 기대 가격 상승률을 뺀 것으로 표현된다. 캡레이트 스프레드가 증가한 것은 위험 프리미엄이 증가하거나 기대 가격 상승률이 낮아진 것을 뜻한다. 보고서에서는 "현재 거래 시장은 과거 장기 스프레드의 수준인 250~300bps으로 회귀하는 정상화 과정 중에 있으며 스프레드는 당분간 증가할 것"으로 예측했다.

류강민 센터장은 "지산은 오피스와 용도는 유사하지만 우수한 인프라를 가진 핵심 권역에 위치한 오피스 입지와 다르게 가산·구로·마곡·송파·영등포·성수 등 주변에 자리잡고 있어 오피스 시장과 상호 보완적인 시장"이라며 "시장 분위기가 전분기와 비슷한 만큼, 큰 변화는 없는 상황"이라고 설명했다.