소규모 주택정비사업 활발한데…투자 유의점은? [솜소미 부동산]

안다솜 기자가 딱딱한 주제의 부동산 관련 뉴스의 이면을 솜소미(촘촘히) 풀어주는 코너입니다

[아이뉴스24 안다솜 기자] "새 아파트 분양 받기도 버겁고, 재건축 대상 대단지 아파트를 매입하기에도 비용 부담이 너무 커서 고민이에요. 차라리 장기적으로 보고 작은 빌라 하나 사서 재건축을 기다려볼까 봐요."

분양가가 천정부지로 치솟으면서 소규모 주택정비사업에 관심을 갖는 이들이 늘어나고 있습니다. 정부가 올해 초 재개발·재건축 규제를 대폭 완화하면서 소규모주택정비사업이 탄력을 받으면서 기대감이 퍼지는 것으로 보입니다.

국토교통부는 지난달 말 1·10 공급대책의 후속 조치로 소규모주택정비법 시행령 등 11개 법령 및 행정규칙을 입법·행정예고 했는데요. 재개발·소규모정비사업의 노후도 요건 등 규제 완화를 통해 도심 내 주택 공급을 활성화하겠다는 구상입니다.

현재 소규모주택정비사업은 노후도 요건을 3분의 2 이상 충족해야 하고 가로주택정비사업은 폭이 4m 이상(사업면적 1~4만㎡일 경우 6m 이상)인 도로가 사업구역을 통과할 경우 사업 추진이 불가능한데요.

국토부는 사업구역 노후도 요건을 60% 이상(관리지역·재정비촉진지구 50% 이상)으로 완화하고 소규모주택정비 관리지역 경우에는 사업구역 내 폭 4m 이상인 도로가 사업구역을 통과해도 가로주택정비사업 추진이 가능하도록 개선했습니다.

지자체들도 적극적으로 소규모 재건축 사업 추진에 박차를 가하고 있는데요.

서울시는 최근 오세훈표 정비사업인 '모아주택'을 추진하는 광진구 한양연립이 통합심의 통과 8개월 만에 첫 삽을 떴다고 발표했습니다. 모아주택의 1호 착공 사례인데요. 서울시는 '모아주택 심의기준' 도입을 통해 층수 기준은 기존 최고 10층에서 15층으로 완화했으며 가구수는 211가구에서 215가구로 늘고 건폐율은 35.58%에서 31.61%로 감소하는 등 사업성이 높아졌다고 밝혔습니다.

한병용 서울시 주택정책실장은 "모아주택·모아타운 사업이 시작된 지 만 2년이 된 시점에서 착공이 진행되는 것은 사업의 실증을 보여주는 성과"라며 "앞으로도 노후 저층 주거지 환경 개선과 주택공급을 늘릴 수 있도록 지원을 아끼지 않을 것"이라고 강조했습니다.

경기도도 부천 등 원도심 중심으로 소규모주택정비사업에 집중하고 있는데요. 부천시는 소규모주택정비사업이 경기도 전체 639개소 중 323개소로 전국에서 가장 활발하게 추진되는 지역으로 꼽힙니다.

부천시는 최근 '부천형 소규모주택정비 관리계획'을 추진한다고 밝혔는데요. 해당 계획안에는 사업구역 확대, 용적률 상향 및 기준 완화 등의 내용이 담겼습니다.

이처럼 정부와 지자체에서 소규모주택정비사업을 힘껏 밀어주고 있지만 대상 주택 매입에는 신중할 필요가 있어 보입니다.

전문가는 비용 부담이 적다는 편에서 대안이 될 수 있지만 주변 지역의 개발 가능성 등을 따져봐야 한다는 조언을 내놨습니다.

송승현 도시와경제 대표는 "소규모 재건축은 규모가 작은 만큼 주민 의견을 하나로 모으기 용이하고 비용 부담도 적어 투자 시장에서 하나의 대안이 되긴 한다"면서도 "사업 추진 의지가 있다고 해서 무조건 추진이 되진 않는다"고 말했습니다.

이어 "해당 지역 안에 적정한 분양 가격, 주변 인프라의 개발 기대감과 공사 난이도 등을 검토해야 한다"며 "규모가 작은 만큼 공사비에 대해서 부담감이 있을 수 있어 주변 시세와 비교하며 잘 따져봐야 한다. 그리고 상권이 혼재된 지역들의 경우 이미 안정적으로 수익을 내고 있다면 사업 추진이 원활하지 않을 수 있다"고 부연했습니다.

아울러 소규모 재건축 주택에 대한 수요는 시장이 회복기에 접어들어야 뚜렷해질 것으로 예상되는데요.

경기 부천의 C 공인중개사는 "인근에 빌라나 소규모 아파트 등을 재건축해 세워진 건물들이 생기고 있는 편"이라며 "보통 조합설립부터 준공까지 5~6년 정도 걸렸는데, 이번 대책으로 얼마나 줄어들지에 대한 기대감은 아직 나타나지 않고 있다"고 평했습니다.

그는 "2021년까지는 부동산 시장이 상승기였기에 재건축 매물에 대한 문의도 많았고 거래도 많았다"며 "주민 동의율도 높았는데 지금은 조금씩 사업을 추진하겠다는 곳도 나타나고 매물도 나오고 있지만 매수 문의는 저조한 상황"이라고 전했습니다.