"가뭄에 단비 내리듯" 아는 사람만 찾는다는 '매물' [현장]

[아이뉴스24 김서온 기자] "1천 세대 넘는 대단지나 신축처럼 거래가 잘 되지는 않죠. 나오는 매물도 그렇게 많지 않고요. 그래도 2~3년 동안 거래가 전혀 안 되다가 올해 들어서만 5건 넘게 계약됐어요. 강남, 서초의 핵심지 집값 비싼 동네에서 1~2개 동짜리 200세대 정도 되는 작은 아파트는 소규모 재건축이나 리모델링 충분히 가능해요. 그런 특징을 알고 일부러 찾는 겁니다."

서울 아파트값 변동률이 하락 전환하며 거래 부진을 보이는 가운데 내후년까지 아파트 입주 물량이 올해 3분의 2 수준으로 감소할 것이란 전망에 전셋값까지 오르자, '소규모 구축 아파트'에 대한 수요자들의 관심이 집중되고 있다.

계절적 비수기에 매수 관망세가 짙어지고 있지만 짧은 기간 가격이 가파르게 오른 서울 핵심지 신축 또는 대단지보다 가격이 비교적 덜 올랐다는 점을 눈여겨 보는 것이다. 집값이 비싸고 더 이상 개발한 땅이 부족한 강남에서는 단지 규모가 작더라도 개발 가능성이 크다는 이점도 작용한다. 실제 강남과 서초에서는 소규모 및 리모델링, 가로주택정비사업 등이 활발히 추진되고 있기도 하다.

6일 정비사업 정보몽땅에 따르면 서초구에서는 큰 규모의 재개발·재건축을 제외한 소규모 개발사업에 해당하는 '가로주택정비', '소규모 재건축', '지역주택', '리모델링' 등의 사업이 모두 7곳에서 진행 중이다.

△반포동엠브이아파트리모델링주택조합 △방배대우가로주택정비사업 △방배동 도구머리공원 방배빌라 등 가로주택정비사업 △삼성홈스테이 지역주택조합 △남양연립주택재건축정비사업조합 △한신양재 가로주택정비사업조합 △미주파스텔아파트 리모델링주택조합 등에서 조합설립인가 또는 추진위원회 승인이 완료됐다.

강남구에서는 재건축정비사업 54개소를 제외하고 리모델링 9개소, 소규모주택정비사업 25개소에서 주택건설사업이 추진 중이다.

구체적으로 리모델링은 △대림역삼 △삼성동시티빌A동 △삼성동시티빌B동 △대치현대 △청담신동아 △청담건영 △대청 △대치2단지 △대치1차현대 등이 있다.

소규모주택정비사업(가로주택정비 및 소규모재건축)은 △신사세광연립 △신사동 601-1 △신사동 607-9 △논현세일연립 △경일빌라 △도곡동 902-75 △논형동 177-24 △대치동 980-8~18) △삼성동 91-14 △삼성동 26-5 △삼성동 47 △비취타운 △도곡동 547-1 △삼성동 98 △논현세광연립 △영동·한양빌라 △역삼목화연립 △신성아트빌라 △도곡우성5차 △청담현대1차 △효성빌라 △논현청학 △대성연립 △도곡개포럭키 △도곡역삼아트빌라 등에서 사업시행계획인가 및 조합설립인가를 준비 중이며, 이미 착공에 돌입 한 곳이 2곳, 준공된 곳이 1곳으로 나타났다.

1~200여 세대, 1~2개 동 규모의 나홀로 또는 소규모 아파트는 커뮤니티 시설이 대단지보다 미흡하고, 상승장에선 물량이 많은 만큼 거래도 잘돼 신고가 경신 속도가 빠른 대단지보다 가치 상승이 더디다는 단점, 환금성이 떨어진다는 인식이 있어 투자 측면에서 외면 받아왔다.

업계 관계자는 "강남권에선 비교적 낮은 가격대에 내 집 마련이 가능하고 임차 수요도 기대할 수 있다. 또한, 시기와 정도의 차이는 있지만 결국 시세를 따라가게 된다"며 "오히려 규모가 작아 사업 진행도 빠르고, 소규모 개발사업에 대한 지원도 있어 차별화된 부분이 있다"고 설명했다.

올해 서울 핵심지 강남권에서는 2~3년 동안 실거래가 발생하지 않다 계약이 체결된 소규모 구축 단지들이 다수 등장했다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서초한일아파트 전용 84.98㎡는 올해 3월과 5월 13억원(11층), 11억500만원(1층)에 중개 거래됐다. 단지는 86세대, 지난 1997년 10월 준공된 1개 동 규모의 나홀로 아파트다. 지난 2021년 6월 동일면적대 매물이 15억원(6층)에 팔린 이후 거래가 없다가 2년 만에 2건의 거래가 올해 발생했다.

서초현대아파트는 지난 1999년 준공, 299세대, 2개 동 규모다. 전용 54.45㎡는 지난 9월 12억5000만원(5층)에 거래됐다. 2개월 전인 지난 9월 매물 2건이 12억2000만원(15층), 11억9000만원(4층)에 팔렸다. 3년 전인 지난 2020년 2층과 3층 저층 매물이 11억원~11억5000만원에 매매됐다.

58세대, 1개 동 규모의 롯데캐슬SPA아파트에서도 3년 동안 실거래가 없다가 올해만 3건의 거래가 이뤄졌다. 단지의 194㎡는 올해 4월 19억5000만원(12층), 6월 21억원(14층)에 계약이 성사된 이후 지난 7월 1층 매물이 19억7000만원에 팔렸다. 모두 등기 완료된 매물들이다. 단지의 동일면적대 마지막 거래는 지난 2020년으로 당시 17억5000만원에 1층 매물이, 18억원(9층)과 18억8000만원(3층)에 계약이 성사됐다. 1층 매물 기준 3년 새 9000만원이 올랐다.

서초한빛삼성은 2개 동, 264세대 규모로 지난 2021년 1건, 지난해 2건의 매물이 거래된 데 이어 지난달에만 2건의 거래가 발생, 직거래 포함 올해 모두 3건의 거래가 이뤄졌다. 지난달 단지의 전용 99.09㎡는 18억원(16층)에 59.92㎡는 15억원(14층)에 계약이 성사됐다.

같은 블록 내에 있는 68세대, 2개 동 소규모 아파트 현대홈타운 전용 84.97㎡는 지난 9월 16억원(10층)에, 전용 134.19㎡는 지난 4월 18억2500만원(11층)에 중개 거래됐다. 이 역시 약 2년간 거래가 없다가 올해 2건의 매물이 팔렸다. 올해 거래된 매물은 제외하고 마지막 거래는 지난 2021년 전용 134.19㎡가 19억9500만원(7층), 22억9000만원(5층)에 매매됐다.

서초구 방배동 일원 C부동산 대표는 "내년엔 인근 신축 분양이 예정돼 있는데, 당연히 분양가가 높지 않겠냐. 그래서인지 재건축이 진행 중인 인근 구축 소규모 매물을 찾는 수요가 꽤 된다"며 "다들 오를 때 덜 올랐고, 실거래가 형성도 오래전에 됐기 때문에 일반 시세서 가격 절충도 가능해 합리적"이라고 말했다.

서초구 서초동에서 중개업소를 운영 중인 한 관계자도 "얼마 전 찾아온 손님에게 신축 매물을 파격적인 할인가에 제안했는데, 바로 옆 노후 나홀로 아파트를 보고 왔다면서 매물을 알아봐달라고 했다"며 "강남도 조그맣게 가로정비나, 소규모, 리모델링이 잘되기 때문에 투자든 실거주든 두가지 다 이점이 있다고 보는 것 같다. 알만한 대장주나 재건축 사업이 걸린 대단지 말고 일부러 이런 매물을 찾는 수요자들은 꾸준하다"고 했다.