"혈압 오르긴 매한가지" '미시공과 하자' 차이점은? [현장 써머리]

부동산 시장을 취재하는 김서온 기자가 현장에서 부닥친 생생한 내용을 요약(summary)해 전해드리는 코너입니다.

[아이뉴스24 김서온 기자] 최근 대방건설 자회사가 시행하고 대방건설이 시공한 송도 한 신축 아파트서 대규모 하자 문제가 불거졌습니다. 사전 점검한 지 3개월이 지났고, 이미 입주까지 했지만 세대 내 발생한 누수, 깨짐, 미시공, 악취 등 다양한 하자 건에 대한 입주민의 성토가 봇물 터지듯 쏟아지고 있는 겁니다.

특히, 이 단지 입주민 대부분이 "하자는 셀 수 없이 너무 많지만, 우선 미시공 문제라도 먼저 처리해달라", "많은 하자가 처리되지 않고 있다", "유리창이나 난간이 설치되지 않아 안전사고 위험이 있는 미시공 접수 건은 하자보다 시급하게 다뤄야 한다" 등 불만이 이어지고 있다고 하네요.

입주민의 불편함 내지 신변위험, 물질적·정신적 피해 등은 큰 문제지만, 시공사 역시 부담을 피할 수 없을 것 같습니다. 그렇다면 입주민들의 뒷목을 잡게 만든 '하자'와 '미시공'은 구체적으로 어떤 차이가 있는지 알아봤습니다.

지난 2018년 출간된 논문 '정보비대칭 상황에서 공동주택 하자의 발생원인과 대책'에서는 하자 유형을 간단명료하게 구분해 설명합니다. 하자는 크게 △시공하자 △미시공하자 △변경시공 하자로 구분할 수 있다고 합니다.

구체적으로 '시공하자'는 건축물 또는 시설물을 해당 설계도서대로 시공했으나, 내구성·내마모성 및 강도 등이 부족해 품질을 제대로 갖추지 아니했거나, 끝마무리를 제대로 하지 않아 안전상·기능상 또는 미관상 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 것을 의미합니다.

'미시공하자'는 설계도서 작성 기준과 이 설계도서 시공 기준에 따라 공동주택의 내력 구조별 또는 시설 공사 유형별로 구분되는 공종(공사의 종류)의 전부 또는 일부를 시공하지 않아 그 건축물 또는 시설물이 안전상·기능상 또는 미관상 지장을 초래하는 것을 말합니다. '결함'이 발생한 것과 다르다는 얘기죠.

마지막으로 '변경시공 하자' 역시 건축물 또는 시설물이 그 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 하자를 의미합니다. '관계 법규에 설치하도록 규정된 시설물' 또는 '설계도서에 명기된 시설물'의 규격·성능 및 재질이 미달하는 경우와 '설계도서에 명기된 시설물'과 다른 저급자재로 시공된 경우로 규정하고 있네요.

또 다른 논문을 하나 더 살펴보겠습니다. 지난 2020년 발간된 '공동주택 미시공, 변경시공 하자의 문제점 및 개선방안'에서는 공동주택의 하자를 크게 3가지로 구분했습니다.

①객관적으로 가지고 있어야 할 품질과 기능의 최저한도를 지키지 못한 균열·누수·들뜸·침하 등 기능상, 미관상, 안전상 지장을 초래하는 '물리적 하자' ②건축법령을 위반하거나 건축법령에서 정한 기준에 부적합해 건축물을 그대로 사용할 수 없어 건축물을 철거, 재시공이 필요한 '법률적 하자' ③당사자 사이 약정한 사양을 사용하지 않은 경우와 완성된 건축물이 당사자 간에 약정한 용도에 적합하지 않은 미시공 및 변경 시공된 상태의 '계약상 하자'로 나눌 수 있다고 합니다.

하자를 세밀하게 △시공하자 △미시공하자 △변경시공 하자 또는 △물리적 하자 △법률상 하자 △계약상 하자로 구분할 수 있다는 것인데요, 하자의 범위를 따져본다면 송도 일원 신축 아파트 단지 입주민들이 왜 '미시공하자'라도 먼저 해결해달라고 호소하는지 이해하기 더 쉽습니다.

좁은 의미의 하자는 미시공(공사가 빠진 시공), 변경시공(애초 계약 내용을 임의 변경한 시공)을 제외한 '부실시공'을 뜻합니다. 반면, 넓은 의미의 하자는 부실시공뿐만 아니라 '미시공'과 '변경시공'을 모두 포함하게 됩니다. 흔히 하자담보책임에서 말하는 하자는 후자를 의미한다고 하네요.

즉, 입주민들은 단순 부실시공 외 예정된 공정이 끝났는데도 공사가 되지 않은 '미시공 하자' 부분에 대한 조치가 더 시급하다는 것을 주장하는 것입니다.

업계 관계자는 "하자가 아예 없으면 제일 좋겠지만, 많게는 수천 세대를 지어야 하고 사람이 하는 일이다 보니 하자가 전혀 없을 순 없다"며 "다만, 하자 발생 이후 건설사의 대응 및 처리방식에 소비자 만족도가 크게 달라진다"고 말합니다.

이어 "업계서도 하자보수를 잘하기로 소문난 한 대형사의 경우 이미 오래전부터 하자가 접수되면 정말 전력을 다해 빠르게 문제를 해결한다. 이런 데서 호불호가 갈리는 것"이라며 "부실시공이 아닌 미시공의 경우 웬만한 상위권 대형사에서는 잘 나오지 않는 사례다. 입주민의 생활에도 좋지 않은 영향을 줄 수 있어 빠르게 손을 보는 것이 맞다"고 덧붙였습니다.

한편, 지난 9월 국토교통부가 아파트 하자 사건접수 현황이 아닌, 하자처리 건수와 건설사별 하자 현황 등 구체적인 내용을 공개키로 했습니다. 주택 하자에 대한 국민의 알권리를 보장하기 위함이라고 하네요. 이에 따라 올 하반기부터 연 2회 반기별 하자 판정 건수가 많은 상위 20개 건설사 명단이 공개됩니다. 건설업계의 품질개선에 대한 자정 노력이 이뤄지는 계기가 되길 기대합니다.