[하반기 경제정책방향] "역전세난 방지 총력" 보증금 반환 대출규제 완화

[아이뉴스24 안다솜 기자] 정부가 역전세난 심화를 막기 위해 전세보증금 반환을 위한 대출에 한해 규제를 완화한다. 임대사업자의 RTI(이자상환비율)를 낮추고 개인에 대해선 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용한다.

정부는 4일 이 같은 내용을 담은 '2023년 하반기 경제정책방향'을 발표했다. 상반기 전세피해로 인한 문제가 계속 불거졌던 만큼 하반기 역전세난과 보증금 미반환 우려에 대해 사전 대응에 나선 것으로 풀이된다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이번 대출 규제 완화는 역전세 문제에 대응하는 여러 방안의 하나로 생각하는 것이 맞다"며 "임대인에게 전세금 반환 목적의 일부 추가대출을 허용하는 것은 모든 임대인은 아닐지라도 조금만 대출을 지원해주면 전세금 반환이 가능한 집주인들에게 한정해 도움이 될 수 있을 것"이라고 평가했다.

이어 "지금 상황을 크게 개선할 방법은 사실 뚜렷하지가 않다"며 "역전세라고 하는 것은 시장 가격이 변하는 것에 따라서 자연스럽게 발생할 수 있기 때문에 사전에 정부가 어떤 정책 대안을 내놓는 방식으로 막기는 어렵다"고 부연했다.

◆DSR 40% → DTI 60%…RTI도 하향

'2023 경제정책방향'의 구체적 내용을 보면 임대사업자의 RTI를 1.25~1.5배에서 1배로 낮추고 개인의 경우 DSR 40% 규제 대신 DTI 60%를 적용한다.

지원대상은 보증금 반환기일이 도래한 역전세 상황에 처한 집주인이다. 대출 금액은 보증금 차액 내 지원을 원칙으로 하되 후속세입자를 구하지 못한 경우엔 후속세입자가 들어오면 대출금을 우선 상황한다는 특약을 전제로 대출한도 내 전세보증금 대출을 지원한다.

또, 후속 세입자 보호를 전제로 대출을 허용하며 전세금 반환목적 외의 대출금 사용을 금지한다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "특례 DSR 완화가 적용되면 가능한 대출은 증가할 수 있을 것으로 보인다"면서도 "임대인의 연소득이나 기존 대출, 대상 주택의 가치 등에 따라 다를 수 있어 DSR 대신 DTI를 적용해 준다고 모든 임차인이 안전하게 보증금을 반환받지는 못할 것으로 예상된다"고 설명했다.

이 밖에 임대사업자 의무보증 가입에 있어 전세가율과 주택가격 산정방법 등을 전세보증과 비슷하게 개선할 방침이다.

◆전세사기 피해자 대환대출 지원…임대차 3법 검토

전세사기 피해자의 경우 전세사기 피해자 지원 특별법 등을 통한 금융지원 프로그램을 운영한다.

전세사기 피해자가 기존 HF·SGI 보증 전세대출을 저금리 기금 대출로 대환할 수 있도록 5대 은행 시스템을 가동하고 피해자의 연체정보 등에 대해서 등록을 유예한다. 또, 피해 주택의 경공매 시점에 최우선 변제금을 받지 못하는 전세사기 피해자에겐 최우선변제금 한도 내 무이자 대출을 지원한다.

공인중개사의 경우 임대차 중개를 진행할 경우 매물과 임대인의 납세이력 등 관련 정보를 의무적으로 확인하고 설명하도록 제도개선을 추진한다.

임대차 3법(임대차 신고제·계약갱신요구권·전월세 상한제)과 관련해선 중장기적으로 제도 합리화 방향을 검토한다.

원희룡 국토교통부 장관은 지난 1주년 취임 기자간담회에서 "2020년 임대차 3법이 통과되고 시행돼서 2021년에 (가격이) 거의 2배 가까이 폭등해버렸다"며 "큰 틀에서 임대차 3법 전체를 개정해야 하는데 사기나 주거약자들에 대한 피해를 막는 방향으로 본격 연구하겠다"고 강조한 바 있다.

다만, 임대차 3법 개정의 경우 국회 문턱을 넘기 어려울 것이라는 전망이 나온다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 "원희룡 장관은 전세제도의 전체적 틀을 다시 잡겠다고 했는데 가능성은 의문"이라며 "야당이 180석을 차지하고 있는데 야당과 합의가 잘 될 지 모르겠다"고 전했다.

◆종부세 공정시장가액비율 60% 유지

부동산 세부담 완화를 위해 종합부동산세 공정시장가액비율을 지난해 수준인 60%로 유지한다.

이은형 연구위원은 "과도하게 강화됐던 규제의 완화를 통한 시장정상화라는 정책목표에선 종부세를 늘리거나 현행유지가 아니라 감소시키는 것이 맞다"며 "그 때문에 이 부분은 필요한 사안"이라고 평가했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "올해 주택가격 하락영향으로 주택 공시가격이 전년 대비 약 18% 하락한 상황인 만큼 주택 보유세 부담도 한결 낮아질 것으로 예상된다"고 내다봤다.

청년·신혼부부 등에 대한 주거지원 강화를 위해 디딤돌·버팀목 대출 등 주택 구입･전세자금에 23조원을 추가 공급한다.

주택청약종합저축 소득공제 적용 연간 납입한도를 240만원에서 300만원으로 높이고 청년 우대형 주택청약에 대한 세제혜택을 계속 제공할 계획이다.

또, 청년층 대상으로 전세금 반환보증료를 30만원까지 전액 지원한다. 전세보증금 3억원 이하, 연소득 5천(신혼부부 7천만원) 이하인 무주택 청년 대상으로 기존 일부 지자체에서 시행하던 사업을 전국으로 확대한다.

이 밖에 청년층 대상 장기 주담대 상품 출시를 확대하고 청년층의 미래소득(상환능력)을 고려한 체증식 분할상환 방식 도입을 꾀한다. 신혼부부 대상 주택구입·전세 자금 특례대출 소득요건을 완화한다. 전세자금의 경우 연 6천만원에서 7천500만원으로 주택구입의 경우 연 7천만원에서 8천500만원으로 확대한다.