"자산 가치 큰 부동산, 365일 법률 분쟁 '태풍의 눈'"

[아이뉴스24 김서온 기자] "부동산 시장은 정책뿐만 아니라 시장 참여자들의 심리가 가장 크게 반영되는 곳입니다. 정권이 바뀔 때마다 부동산 정책 기조가 달라지고 부동산 시장에 주는 영향도 바뀌니까 법률 분쟁 건수도 늘어나죠. 분야도 재개발·재건축, 임대차, 상가 등 넓고 자금이 대거 투입되기 때문에 분쟁 이슈가 늘 존재합니다."

재개발·재건축을 비롯해 부동산 분야에서 활동하고 있는 김예림 법무법인심목 대표변호사는 자산증식의 핵심 수단이자, 자산 가치가 큰 부동산 시장에선 다양한 수요와 공급자들이 참여하고, 정책 기조에 변화함에 따라 법률 분쟁이 늘 발생한다는 점을 고려해야 한다고 말했다.

김 변호사는 재개발·재건축 등 부동산 사건만 전문으로 하는 법무법인에서 변호사 생활을 시작하면서 부동산 분야와 연을 맺었다. 벌써 8년이 넘는 경력을 보유한 전문가다. 다양한 사건을 다루다 보니 부동산 분야에 자연스레 관심과 애정이 생겨났다고 한다.

김예림 변호사는 최근 부동산 시장 주요 쟁점으로 금리인상에 따른 부작용을 손꼽았다. 김 변호사는 "지난 정부에서 부동산 경기가 굉장히 과열됐었는데 이번 정부 들어 금리인상이 가파르게 진행되면서 부동산 경기가 급격하게 침체됐다"며 "그러다 보니 여기서 오는 부작용이 많다"고 지적했다.

특히, 전세사기 피해자가 급증한 것이 대표적인 문제라고 했다. 그러나 이 경우 사기죄 입증이 어렵고 일반적으로 역전세난에 새 세입자가 구해지지 않아 임대인이 전세 보증금을 돌려주지 못하는 것과는 별개의 사안이라는 설명도 덧붙였다.

김예림 변호사는 "전세사기라는 것은 사실 형법상 사기죄로 처벌할 수 있는지는 별도로 봐야 한다. 임대인이 임대차보증금을 돌려주지 않았다고 해서 사기죄가 성립한다고 보기는 어렵고, 임대차계약 체결할 때부터 임대차보증금을 돌려주지 않을 의도가 증명이 돼야 사기죄로 처벌할 수 있다"며 "사실 임대인이 임대차보증금을 반환하지 않는 사례 중 사기죄로 처벌이 가능한 경우는 많지 않다"고 했다.

문제는 지난 정부 시절 부동산 경기가 과열되다 보니 집값과 전셋값이 올라 '무자본 갭투자'가 성행했고, 이걸 노린 무자본 갭투자 조직 세력이 임대차보증금을 반환하지 않는 전세사기 범죄들이 생겨났다는 것이다.

김 변호사는 "집값과 전셋값이 떨어지고 새로운 임차인이 잘 구해지지 않으니까 무자본 갭투자를 한 경우 임대인이 임대차보증금을 주지 못하게 되는 것"이라며 "이 사람들이 한 채만 가진 것이 아니라 수백 채, 수천 채 가지고 있으니까 결국 연쇄적으로 전세사기 피해자가 늘어나는 결과가 됐다"고 꼬집었다.

실제 최근 이와 같은 문제로 상담을 요청하는 안타까운 사례도 늘었다고 한다. 다만, 소송에서 이기기는 쉽지만, 정작 실제 전세금을 변제받기가 매우 어렵다.

김예림 변호사는 "전세사기 피해의 경우에는 소송에서 승소하는 것은 문제가 없지만 실제 돈을 변제받는 것이 어렵기 때문에 사실상 법률적으로 도와드릴 수 있는 부분이 많지 않다"며 "안타까운 사례들이 너무 많은데, 결혼을 앞둔 부부가 각각 전세사기 피해를 보아 결혼식을 못 올리는 일도 있고, 아이가 아파 이사를 해야 하는데 전세사기로 이사는커녕 임대차보증금도 날리게 된 일이 있다"고 했다. 세입자 스스로 사기를 당하지 않도록 철저히 확인하거나 대항력을 갖추는 등 예방 조치를 할 필요가 있다는 얘기다.

또한 현재 부동산 정책과 관련해 법률적인 측면에서 실수요자들의 편의성을 고려한 청약 제도 개편이 필요하다는 의견도 제시했다.

김 변호사는 "법률적으로 보자면 청약 등 공급제도 측면에서 청약 자격을 판단하는 기준이 모호한 경우가 많다"며 "청약 당첨이 쉬운 것이 아닌데, 억울하게 청약 당첨이 취소되는 분들이 있다"고 설명했다.

실제 미성년자 시절 주택을 가지고 있었다는 이유로 무주택자 요건을 갖추지 못한 것으로 판단해 청약 당첨을 취소한다거나 수십 년 전 1평도 되지 않는 일부 주택 지분을 소유하고 있었다는 이유로 청약 당첨을 취소하는 사례도 있다는 것이다. 김 변호사는 "청약 당첨 요건에 관해서 억울하게 피해를 보는 사례들은 예외 규정을 둬서 구제해줄 필요가 있다"며 "그래야 실수요자들에게 청약 당첨의 기회가 돌아갈 것 같다"고 조언했다.

마지막으로 부동산 시장은 정부의 정책과 시장 참여자들의 심리, 수급 환경 등이 고루 복합적으로 작용하는 만큼 법리적 해석을 해야 하는 부분이 많고, 부동산이 자산에서 큰 비중을 차지하기 때문에 향후 전문가의 도움이 더 많이 필요할 것으로 내다봤다.

김예림 변호사는 "우리나라 가계 중 부동산이 80%의 자산을 차지할 정도로 비중이 있는 자산이다 보니 그 중요성이 커지고 있는 상황"이라며 "결국 자산을 지키기 위해서 법을 다루면서 신뢰도가 높은 변호사와 같은 믿을만한 전문가를 찾고 있다"고 말했다.

이어 "특히, 부동산 투자 등과 관련해 상당히 많은 돈이 들어가면서 이를 노린 범죄들도 자주 발생한다"며 "많은 자금이 투입되는 만큼 전문가의 도움을 받아 안전하고 성공적인 투자를 하시는 것이 좋겠다"고 덧붙였다.