[종목이슈] 미분양 우려 급증한 건설株, 반등 모멘텀은?

[아이뉴스24 고종민 기자] 지난해 말부터 주택시장 관련 지표의 악화 속도가 가파른 가운데, 건설주들의 주가 향방을 두고 시선이 엇갈리고 있다.

현재 주택시장은 수요자 우위 시장(부동산 가격 하락)으로 빠르게 전환되는 모습이다. 이는 국내 건설 비중이 높은 중소형 건설사에 악재로 작용하고 있으며, 정부가 올해 초 규제지역해제·전매제한축소·대출규제완화·청약제도 개편 등 전면적인 부동산 규제 완화책으로 대응 중이다. 증권가에선 오는 2월 이후 주택 지표가 개선될 것이란 전망도 나온다.

9일 하나증권에 따르면 지난해 11월 주택 지표 중 미분양이 빠르게 증가하고 있다. 11월 미분양은 전월 대비 22.9% 증가한 5만8천 세대 가량되며 12월 분양 청약 추이도 부정적이다. 또한 11월 주택 착공은 전년 대비 46.6% 줄어든 2.7만호를 기록했다.

이 외에도 11월 시멘트 지표 관련 착공 면적이 매우 빠르게 감소하고 있다. 11월 착공 면적은 전년 대비 23.7% 줄어든 8.8㎢로 집계 됐다.

11월 1주택 매매거래량도 전년 대비 55.0% 줄어든 3만 건으로 조사됐다. 인테리어 수요도 부진하며 11월 오프라인 가구 판매도 전년 대비 27.1% 가량 줄었다.

김승준 하나증권 연구원은 “(11월 미분양 지표를 보면) 대부부의 분양 물량이 미분양으로 이어지고 있다”며 “그만큼 분양을 바라보는 청약자의 마음이 냉담함을 확인할 수 있다”며 “12월 청약결과를 보더라도 서울, 경기, 창원을 제외하면 미달이 크게 발생하고 있다”고 지적했다.

이어 “착공이 감소하는 현상은 당연하며, 미분양이 감소하는 시그널이 보이기 전까지 착공이 반등하기란 어렵다”며 “이런 분위기를 이유로, 정부가 청약 시장 활성화(=미분양 저감)을 위한 정책을 작년 12월, 올해 연초에 풀었다”고 설명했다.

다만 정부 정책의 실효성은 아직 의문이다. 지방광역시와 기타지방은 9월부터 규제지역 해제가 됐지만, 이후에도 미분양이 대거 발생하고 있는 상황이다. 시장은 둔촌주공의 계약 결과에 관심을 두고 있지만, 더 심각한 문제는 지방 미분양이다. 작년부터 중소 건설사들의 부도설이 끊이지 않았으며 올해가 이를 실제 확인할 수 있는 시기다.

금융투자업계는 2월을 변곡점으로 꼽는다. 국토교통부가 지난 3일 2023년 업무계획에서 부동산 규제의 전면 완화책을 발표했고, 2월 이후 주택지표 개선이 건설업종 주가 안정화에 영향을 미칠 것이라는 분석이다.

신한투자증권에 따르면 국토부 2023년 업무계획 골자는 ▲서울 강남3구와 용산구 외 부동산 규제지역 전면 해제 ▲분양가상한제 적용 지역 축소(기존 322개동 → 강남3구, 용산 73개동)▲전매제한 기한 조정(수도권 규제지역 기존 10년 → 3년, 비수도권 4년 → 1년으로 축소) ▲ 청약제도 개편(기존주택 처분 의무 폐지, 무순위 청약 자격 완화) ▲중도금 대출 규제 완화(중도금 대출 보증 분양가 기준 폐지, 1인당 5억원의 인당 중도금 대출한도 폐지) ▲지자체의 그린벨트 해제 권한 확대(기존 30만→100만㎥) ▲주택사업 자금조달 지원 확대(HUG PF대출 보증 공급 규모 10조원으로 확대, 5조 원 규모의 미분양 PF 보증상품 신설) 등이다.

다만 이번 규제 완화책에 관한 기대감 눈높이는 낮다. 김선미 신한투자증권 연구원은 “부동산 규제 완화의 신속한 시행은 긍정적이나 이번 완화책으로 주택시장 흐름이 반전되기에는 한계가 있을 것”이라며 “대출 규제 완화에도 불구하고 고금리(평균 주택가격, 주택담보대출금리 적용 시, 서울·경기 주택원리금상환부담은 과거 주택실거래량 많았던 당시 대비 40~100% 확대)로 인해 주택수요자들의 주택구입부담이 크게 높아졌다”고 우려했다.

그러면서 “주택가격 하락 전망이 우세하고(직방 설문조사 결과 응답자 77.7%가 하락 전망), 주택수요자들의 향후 가계수입 전망이 하락(2022년 12월 임차가구 가계수입전망 CSI 97)하고 있다”며 “현재의 고금리 기조가 완화되지 않는 한, 주택실거래량은 일부 회복에 그칠 것”이라고 내다봤다.

결국 건설업종은 낙관과 비관적인 평가의 혼재 속에서 2월 이후 주택지표의 결과물에 주가와 실적 모멘텀이 모두 좌우될 것으로 보인다.

일단 국토부의 2023년 부동산 규제 완화책은 기존 주택 처분 의무를 폐지하면서 급매물을 축소시켰다. 강한 하방 압력을 받던 주택가격 변동성이 완화된 셈이다.

또한 대출 규제 완화 효과로 특정 가격대의 주택 거래량 회복 가능성도 점쳐지고 있다. 신규 아파트 입주율 부진이 어느 정도 해소될 수 있는 기대감을 안고 있다. 특히 핵심은 미분양 저감이다. 미분양 물량이 줄어드는 만큼 현재로선 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)과 건설사들의 부실 또한 경감되기 때문이다.

김 연구원은 “올해 1월부터 아파트 신규분양 물량도 크게 감소해 1월 미분양 아파트 세대 수도 감소할 가능성이 커졌다”며 “그리고 이미 건설업종 주가는 2022년 30% 이상 하락했으며 업종 12개월 예상 주가수익비율(PER)은 4배 수준에 불과하다”고 강조했다.

아울러 “2023년 아파트 신규분양 계획이 전년대비 축소될 것으로 예상됨에 따라 건설사들 실적이 일부 하향 조정될 필요가 있다”면서도 “그러나 건설사 실적 하향조정이 마무리되는 2월 이후에는 주택지표 개선, 정부의 주택 규제 완화 등에 힘입어 건설업종에 대한 투자심리가 개선될 수 있다”고 덧붙였다.

앞으로 실제 미분양 감소 추이가 감지되면 중소형 건설주의 최근 깜짝 반등이 우상향으로 이어질 공산도 크다.

다만 증권업계에선 우량한 재무구조와 상대적으로 미분양이 덜한 수도권 중심의 대형주의 단기 반등과 중소 건설사들의 약세 가능성을 졈치고 있다. 규제 완화 효과가 수도권 중심으로 집중될 경우, 지방 주택 시장은 더욱 악화돼 중소건설사의 고충이 이어질 수 있다는 관측이 나온다.