주산硏 "내년 집값 하락폭 줄고, 거래량 39% 늘어난다"

[아이뉴스24 김서온 기자] 주택산업연구원(이하 주산연)이 내년까지 주택가격 하락기조는 이어지겠지만, 하락폭은 올해 하반기보다 줄면서 거래량도 39% 늘어날 것이란 전망을 내놨다. 특히, 주산연은 내년 4분기에는 수도권 인기지역부터 보합 또는 강보합으로 바뀔 가능성이 크다고 내다봤다.

12일 주산연은 대한상공회의소에서 '2023년 주택시장 전망과 정책방향' 기자간담회를 개최하고 이같이 밝혔다. 서종대 주산연 대표가 직접 주제 발표에 나섰다.

주산연은 고금리와 경기 위축, 부동산 세제 정상화 지연 등으로 내년에도 집값 내림세가 이어질 것으로 전망했다. 다만, 한국과 미국 기준금리 인상이 정점을 지나고, 완화된 공시가격과 주택 세제 적용을 시작하는 내년 4월 이후부터는 집값 하락폭이 점차 느려질 것이라고 밝혔다.

이와 함께 기준금리가 하향 전환될 가능성이 큰 내년 4분기에는 수도권 인기 지역부터 보합세 또는 강보합세로 전환될 가능성이 커졌다는 것이다.

주산연이 경제변수와 주택수급지수를 고려한 예측모형으로 내년 주택가격을 전망한 결과 내년 전국 주택가격은 3.5% 하락, 아파트 가격은 이보다 큰 5.0% 하락할 것으로 조사됐다. 수도권 아파트는 4.5%, 서울 아파트는 4.0% 떨어질 것으로 나타났다.

또한, 실거래가 기준으로 아파트 가격을 전망했을 때 내년 전국 아파트 매매가격은 8.5%, 수도권 아파트 매매가격은 13.0% 추가 하락이 예상된다. 주산연은 "한두 건의 실거래가가 전체 단지의 집값을 대표하지 못한다"며 "그러나 실거래가가 가격변화 움직임을 가장 잘 포착한다는 점에서 체감도와 유의성이 크다"고 했다.

주산연은 올해 굳어진 거래절벽 현상도 내년 하반기부터 해소될 것으로 전망했다. 지난해 말부터 인천·대구·세종에서 시작된 집값 내림세가 올해 6월 이후 전국 급락세로 확산하면서 거래절벽 기조가 짙어졌다.

올해 주택 매매거래량은 지난해 절반 수준인 54만 호 수준으로 조사가 시작된 지난 2006년 이후 최소거래량을 기록할 것으로 예상된다. 주산연은 내년 하반기부터 집값 급락세가 꺾이고 매수심리가 되살아나면서 거래도 회복, 주택 거래량은 올해보다 39% 증가한 75만 호 수준이 될 것이라고 내다봤다.

또한, 주산연은 올해 시장 판도를 바꾼 '전세의 월세화' 현상과 월세 인기에 따른 월세 상승세도 내년까지 이어질 것이라고 내다봤다. 매매거래가 전·월세로 전환되면서 내년에도 전·월세 거래는 늘어나고, 기준금리 하향 전환 시점까지 월세 상승세도 지속될 것이란 의미다.

주산연은 "고금리와 집값 하락 전망 등에 따라 매매수요가 전·월세로 전환되면서 올해 9월 말까지 매매거래는 지난해 대비 49% 감소했지만 전·월세 거래는 26.3% 증가했고 내년에도 이런 추세가 지속될 것으로 보인다"며 "고금리와 전세대출 어려움 등에 따른 월세 선호 현상으로 올해 9월에는 임대차 중 월세 비중이 사상 최초로 50%를 초과했다"고 설명했다.

이에 내년 전세는 4.0% 하락, 월세는 1.3% 상승이 전망된다. 수요 급증과 고금리에 따른 월세 상승세는 내년 하반기 중 기준금리 하향 조정이 시작되는 시점부터 진정될 것으로 보인다.

서종대 주산연 대표는 "정부가 인위적으로 금리를 상승시키면서 집값이 금리 영향을 받을 수밖에 없다. 내년에도 금리가 가장 중요한 변수가 될 것"이라며 "기준금리가 정점에 이르면 숨 고르기를 하다가 기준금리가 떨어지기 시작하면 보합세, 강보합세 전환이 예상된다"고 말했다.

이어 "현재 시장에서 전셋값은 떨어지고, 월세는 오른다. 통상 전·월세는 같은 방향으로 움직이나, 전세대출이 어렵고 입주가 많은 상황"이라며 "전세수요가 월세로 가는 전세의 월세화 현상이 더 빨라질 수 있다. 내년까지 이 같은 현상은 이어질 것으로 예상되나, 기준금리가 낮아지기 시작하면 월세도 떨어지기 시작할 것"이라고 덧붙였다.

한편, 주산연은 외환위기와 금융위기 이후 3년 간 주택 인허가 물량이 30% 정도 감소한 점을 고려하면 내년 주택 물량도 30% 내외 감소, 착공과 분양물량은 이보다 더 줄어들 것으로 전망했다.