서울 재개발 족쇄 풀자, 대규모 노후주거지 개발 기대감 ↑

[아이뉴스24 김서온 기자] 서울 재개발 규제 완화에 뉴타운과 비슷한 대규모 지역의 개발 기대감이 높아지고 있다.

4일 부동산업계에 따르면 서울시는 6가지 재개발 규제 완화 정책을 지난달 발표했다. 재건축보다 재개발 사업이 집값 자극이 덜하다는 판단이 적용된 것으로 풀이된다. 구체적인 재개발 규제 완화 정책을 발표하자, 뉴타운과 같은 대규모 개발에 대한 기대감이 커지고 있다.

오세훈 서울시장은 재개발 사업의 족쇄 역할을 한 주거정비지수제를 폐지하고 공공기획을 도입해 개발 속도를 높이는 등 재개발 관련 규제를 완화할 6대 방안을 발표했다. 정비계획을 수립할 때 서울시가 직접 주도해 공공성은 강화하고, 5년 걸리던 기간을 2년으로 대폭 줄인다.

오 시장은 지난달 26일 ▲주거정비지수제 폐지 ▲공공기획 전면 도입을 통한 정비구역 지정기간 단축(5년→2년) ▲주민동의율 민주적 절차 강화와 확인 단계 간소화 ▲재개발해제구역 중 노후 지역 신규 구역 지정 ▲2종 7층 일반주거지역 규제 완화 통한 사업성 개선 ▲매년 재개발구역 지정 공모를 통한 구역 발굴 등 재개발 규제 완화 방안을 내놨다.

주거정비지수제는 지난 2015년 도입된 제도로 재개발 사업에서 가장 큰 규제로 꼽혀 왔다. 주민동의율과 노후도 등을 부문별로 구체적으로 점수화해 높은 점수를 충족해야 사업 신청을 할 수 있게 했다. 실제 이 제도가 시행된 지난 2015년 이후 신규 재개발구역 지정이 한 건도 이뤄지지 않았다.

이 제도가 폐지되면 향후 법적 요건만 갖추면 재개발구역 지정이 가능해진다. 필수항목인 노후도 동수 3분의 2 이상, 구역면적 1만㎡ 이상을 충족하면서 선택항목인 노후 연면적 3분의 2 이상, 주택접도율 40%, 과소필지 40%, 호수밀도 ㏊당 60세대 중 하나 이상을 충족하면 된다. 주민동의 등 민주적 절차는 강화하고, 확인 단계는 간소화한다.

또한, 시는 공공기획을 도입해 사전 타당성 조사부터 정비계획 수립까지 시가 주도해 공공성이 담보된 합리적인 정비계획을 수립한다는 방침이다. 이를 통해 기존 자치구가 맡아 약 42개월이 걸리던 절차를 14개월로 단축할 수 있게 된다.

재개발 해제구역 중 노후·슬럼화돼 주거환경 개선이 필요한 지역은 주민 합의에 따라 신규 구역으로 지정한다. 시 조사에 따르면 해제구역 316곳 중 170여 곳은 여전히 건물 노후가 심각하며, 모두 법적 요건을 충족하고 있는 것으로 나타났다.

2종 일반주거지역 중 7층 높이 제한을 적용받는 지역은 2종 일반주거지역으로 완화한다. 이에 따라 정비계획 수립 시 2종 일반주거지역 수준의 용적률(기준용적률 190%, 허용용적률 200%)을 적용받아 7층 이상으로 건축이 가능해진다.

뿐만 아니라 구역 지정 활성화를 위해 매년 재개발구역 지정 공모를 시행해 연 25개 이상 구역을 발굴하기로 했다. 자치구별 주택 수급 계획과 재개발 현황 등을 토대로 연도별 공급 목표를 설정하고 시급성, 자치구별 안배, 추진 의사 등을 종합적으로 고려해 사업구역을 선정할 계획이다.

오세훈 시장은 "많은 전문가가 진단하듯 주택가격 급등의 핵심 원인은 수요보다 턱없이 부족한 주택공급"이라며 "서울시는 재개발부터 정상화해 최근 10년간 주택공급 기회 감소를 만회해 나가겠다"고 말했다.

함영진 직방 데이터랩장은 "강남권 재건축 지역 중심으로 가격 상승이 이뤄진 것과 비교해 그동안 정체된 정비 사업 지역의 노후 다가구, 다세대 등에 개발 기대감이 반영될 수 있다"며 "개발과 동시에 집값이 과열 양상을 띠지 않게 안정된 분위기를 유지하는 것이 중요하다"고 말했다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "재건축보다 재개발 사업이 집값 자극이 덜하다는 판단에 재개발 규제 완화 정책을 먼저 꺼낸 것으로 풀이된다"며 "서울 재개발 규제 완화에 뉴타운과 비슷한 대규모 지역의 개발 기대감이 높아지고 있다"고 말했다.