[가계부채 관리방안] ⑤ 업계·전문가 "마통 있으면 불리…'영끌' 하지 말란 얘기"

[아이뉴스24 이효정 기자] 정부의 가계부채 관리방안의 발표로 벌써부터 업계와 전문가들은 걱정의 목소리가 크다.

그동안 특정 차주를 제외하고는 은행 등 금융기관별로 적용하던 총부채원리금상환비율(DSR)을 당장 오는 7월부터 단계적으로 차주 단위로 적용하면 궁극적으로는 대출 한도가 줄어들어 소득이 낮을수록 자칫 내집 장만의 길이 좁아질 수 있다는 우려다.

당장 정부는 향후 신용대출의 DSR 산정시 만기 기준이 현재 10년에서 오는 7월부터는 7년으로, 내년 7월에는 5년으로 줄일 방침이어서 신용대출 한도가 지금의 절반 수준으로 줄어든다.

이에 은행권에서는 마이너스통장 등을 포함한 신용대출 등 모든 대출을 끌어서 투자하는 '영끌(영혼까지 끌어서 투자)'은 줄어들 것으로 내다봤다.

◆ 차주 단위 DSR, 오는 7월부터 단계적 적용해 2023년 전면 도입…대출한도 얼마나 줄어들까

29일 정부가 내놓은 가계부채 관리방안에 따르면 당국은 차주 단위 DSR 규제를 3단계에 걸쳐 단계적으로 도입해 2023년 7월부터는 대부분의 차주에게 전면 도입하겠다는 방침이다.

우선 1단계로 오는 7월부터 전체 규제지역의 6억원 초과 주택의 주택담보대출과 소득 기준에 상관없이 1억원이 초과하는 모든 신용대출에 DSR을 적용한다.

당장 1단계 도입으로 서울 지역의 아파트 중 약 83.5%, 경기도지역 아파트 중 약 33.4%(지난 2월기준)에 해당하는 주담대 차주 등에게 차주 단위로 DSR이 적용된다.

2단계로 내년 7월부터는 같은 기준의 주택담보대출과 신용대출을 받은 차주가 총 대출액이 2억원을 초과하면 DSR을 적용한다. 오는 2023년 7월에는 3단계로 모든 주담대와 신용대출에 대해 차주의 총 대출액이 1억원이 넘으면 DSR을 적용, 사실상 전면 도입하게 된다.

그동안 금융당국은 은행 등 금융기관 단위로 DSR 40%를 적용하되 특정 대출자에 한해서만 DSR을 적용해왔다. 이에 고객 전체적으로 보면 차주별로 DSR이 40%를 넘기기도 했으나, 앞으로는 단계적으로 모든 차주에게 DSR을 적용한다.

정부는 당장 오는 7월 1단계를 시행한다고 해도 실수요자에게 큰 영향을 없을 것이라는 입장이다. 차주 단위 DSR 적용은 다주택자나 갭 투자자 등이나 과도하게 대출을 융통한 차주에게 영향이 있지, 실수요자들의 대출 한도 등에 대해서는 큰 영향은 없다는 설명이다.

이세훈 금융위원회 금융정책국장은 "차주별 DSR 적용을 확대해 나가더라도 실제 실수요자의 경우에는 대출한도에 전혀 변화가 없고, 90% 이상의 차주들은 DSR 제도 도입에 따른 변화를 느끼지 못할 것이다"라며 "실수요자 같은 경우에는 DSR 제도가 도입되더라도 현재 대출 한도가 더 이상 줄어들지 않는다"고 말했다.

그러면서 "그동안 소득을 초과해서 과도하게 금융대출을 받아서 부동산 등 투자자금에 썼던 투기수요들, 특히 갭투자와 같은 경우에는 DSR 제도가 도입되면서 굉장히 큰 영향을 받을 것으로 예상된다"고 강조했다.

◆ 신용대출 DSR 만기 10년→5년 축소…대출 한도 '절반'으로 줄어든다

하지만 당장 신용대출의 대출 상환 기준이 달라지면서 마이너스통장과 같은 신용대출을 갖고 있는 차주의 주담대 한도는 줄어들 것으로 보인다.

신용대출에 대한 DSR 산정시 만기 기준을 현재 10년에서 오는 7월 7년으로, 내년 7월에 5년으로 단계적 축소로 결과적으로 개인이 받을 수 있는 전체적인 대출 한도는 줄어든다.

정부는 그동안 신용대출은 1년 만기의 상품이어도 관행적으로 10년 만기를 적용해왔는데 앞으로는 이를 단계적으로 줄여 5년까지 줄이겠다는 계획이다.

이에 따라 신용대출 한도는 줄어들 수 밖에 없다. 일례로 지금까지는 1년 만기로 5천만원의 신용대출(마이너스통장)을 빌려도 10년동안 분할상환으로 갚을 것을 가정해 연간 대출 상환 규모를 10분의 1인 500만원 정도로 여겼다면 올해 7월부터는 7년 분할상환으로 생각해 7분의1인 714만원을 연간 갚아야 하는 대출액으로 여긴다. 내년 7월부터는 5년으로 여겨 5분의1인 1천만원으로 보기 때문에 그만큼 신용대출 한도는 더 줄어든다.

이 국장은 "일률적으로 대출한도가 얼마라고 말하는 게 사실 굉장히 어렵다"며 "대략적으로 말씀드리면, DSR 만기를 10년에서 5년으로 조정한다는 의미는 10년 동안 갚을 수 있는 돈을 5년 동안 갚을 수 있는 돈과 비교하는 것이기 때문에 소득이 동일하면 사실 갚을 수 있는 돈의 양은 절반으로 줄어들게 될 것이다"이라고 밝혔다.

◆ 업계·전문가 "일부 차주 대출 한도 축소 불가피…DSR 관리하려 마이너스 통장 해지해야 할수도"

일각에서는 벌써부터 차주 단위별 DSR 적용을 우려하고 있다. 단계적으로 적용한다고는 해도 차주 단위로 DSR을 적용하면 궁극적으로 개인의 대출 한도는 줄어들 수 밖에 없다는 결론이다.

소득 등 대출 상환 능력에 비해 신용대출, 주담대 등 개인의 대출 상환금액을 감안해 대출을 해주기 때문이다.

LTV 40%가 적용되는 7억원짜리 아파트를 구입할 때, 기존에 신용대출인 마이너스통장 대출을 5천만원(한도액 기준) 갖고 있는 차주가 원리금균등상환방식으로 30년 만기의 주택담보대출을 2억8천만원을 빌린다고 가정하자.

은행권의 시뮬레이션에 따르면 현재 기준으로 차주는 2억8천만원의 주담대가 가능하나, 차주 단위 DSR 적용 1단계가 시작되는 올해 7월이 되면 DSR 40%가 차주별로 적용돼 가능한 주담대 가능금액은 2억3천만원으로 줄어든다.

신용대출의 DSR 산정시 만기 기준이 10년에서 7년으로 줄어들기 때문에 연간 갚아야하는 마이너스통장의 신용대출금액이 500만원에서 714만원으로 200만원 늘어난다고 계산되기 때문이다.

2단계가 적용되는 내년 7월이 되면 5분의 1인 1천만원으로 늘어 주담대 가능금액은 1억7천만원으로 줄어든다.

올해 2억8천만원 빌릴 수 있었다면 당장 2년 뒤에는 같은 조건에 1억7천만원으로 대출 한도가 1억1천만원 줄어드는 셈이다.

이에 은행권에서는 이제 '영끌' 투자는 어림도 없다고 진단했다. 마이너스통장을 개설한 사람이라면 마이너스통장 약정 규모만큼 대출 받기가 힘들어질 것이고 개인이 DSR을 관리하기 위해 신용대출을 줄일수도 있다는 전망이 나온다.

은행권 관계자는 "마이너스통장이 있는 사람은 영끌이 힘들어지는 구조가 될 것"이라며 "마통 한도를 대출액으로 평가하는데 기존에는 이를 10년 분할상황으로 취급했다면 내년에는 5년 분할상환으로 바뀌기 때문에 전체 DSR에서 마통이 차지하는 비중이 확 커질 것"이라고 밝혔다.

그러면서 "그동안 주택 구매자들은 주담대 실행 전에 부족한 자금을 미리 마통으로 받아놓고 나머지는 주담대로 채우는 경우가 많았다"며 "앞으로 주담대 규모를 늘리는 게 급한 사람들은 마이너스통장을 해지해서 DSR을 낮출 수밖에 없어 보인다"고 분석했다.

전문가들은 차주 단위의 DSR 적용이 궁극적으로 소득격차에 따른 대출 한도 차이로 소득이 낮을수록 대출길이 좁아질 수 밖에 없다고 진단했다.

홍우형 한성대 경제학과 교수는 "차주 단위로 DSR을 적용하면 궁극적으로 대출 규제로 현금 부자들만 집 사라는 얘기나 다름 없어 서민들이 피해를 볼 수 있다"고 말했다.

이어 "당장 가계부채를 줄일 수는 있어도 서민들의 대출 한도는 줄어들 수 있어 어떤 역효과가 날지는 지켜봐야 한다"고 덧붙였다.

나아가 대출 규제의 정책 방향을 바꿔야 한다는 지적도 있다. 차주 단위 DSR 적용 등과 같은 대출 규제보다는 시장에 충분히 사전적이 시그널을 주면서 점진적으로 금리를 끌리올릴 필요가 있다는 지적이다.

전성인 홍익대 교수는 "금융을 주택정책의 수단으로 쓰고 있는 것이 문제"라며 "지금은 금융기관의 건전성 문제 때문에 규제를 하는 것은 아니기 때문에 '얼마 이상의 비율은 안된다'라는 수량 규제보다는 금융의 가격, 이자율을 올리는 것으로 풀어야 될 때가 된 것 아닌가 하는 생각이 든다"고 밝혔다.