舊 강남아파트, 도심 흉물서 '10억 보물'로 변신 중

[아이뉴스24 김서온 기자] 서울 관악구 신림동 일원 구 강남아파트는 노후도가 심해 흉물로 손꼽혔지만, 지난해 2월부터 철거를 시작해 현재 신축 공사가 진행 중이다. 업계에서는 입주 시점 인근 시세를 고려하면 단숨에 '10억 클럽'에 입성할 것이란 전망이 나오고 있다.

6일 부동산업계에 따르면 '힐스테이트 관악 뉴포레(구 강남아파트)'는 SH공사와 현대엔지니어링이 손을 잡고 사업을 진행하고 있다.

일반 분양 물량은 '제로'이며, 전체 1천143세대 중 조합원분 744가구를 제외한 273가구는 임대사업자인 서울투자운용주식회사에 일괄 매각돼 '기업형 임대주택(뉴스테이)'으로 활용된다. 126가구는 SH공사(서울도시주택공사)가 매입해 서민주거안정을 위한 임대주택으로 공급할 예정이다. 오는 2022년 9월 준공 예정이다.

단지는 지난 2006년 1월 12일 정비구역으로 지정된 이후, 같은 해 12월 사업시행인가를 받았다. 지난 2007년 금호산업, 2009년 남광토건, 2012년 SK건설이 시공사로 선정됐으나 조합원과 시공사의 견해차, 계약해지, 조합 임원의 해임, 사업성 부족 등의 이유로 계약이 모두 무산됐다. 지난 2001년 단지는 재난위험시설(D등급)로 지정된 이후에도 오랜 기간 사업이 속도를 내지 못했다.

지난 2016년 SH공사가 재건축 정상화를 위해 공동시행자로 참여하고, 국토교통부의 뉴스테이 연계형 정비사업 후보지로 선정된 이후 용적률이 상향(405%)하면서 사업성이 개선됐다. 지난 2017년 개최한 시공사 현장 설명회에 6개사 참여했으며, 같은 해 10월 현대엔지니어링이 조합원 744명 중 661명이 참석한 가운데 423명의 지지를 얻어 최종 시공사로 결정됐다.

◆흉물서 완공시 10억원대 '가뿐'…관악구 최고가 단지 '기대'

단지의 노후화가 빨라졌지만, 재건축사업이 여러 차례 무산된 구 강남아파트(힐스테이트 관악 뉴포레)는 소위 '흉물'로 전락했다. 단지는 소형면적대로 구성됐으며, 평균 매매가는 1억원 초반대를 꾸준히 유지했지만 서울시가 정비사업에 힘을 더하면서 매매가가 크게 올랐다.

국토교통부 실거래가 조사시스템에 따르면 단지의 가장 작은 면적대인 전용 46㎡(13평)는 지난 2015년 1억5천만 원~1억8천만 원대에 실거래됐으나, 재건축 사업이 가시화된 지난 2018년에는 4억 초반대에 거래됐다.

전용 56㎡(17평) 역시 지난 2015년 1억3천만 원~1억4천만 원대에 매매가 완료됐으나, 지난해 4월 동일면적대 매물이 4억5천만 원에 거래됐다. 가장 큰 면적대인 전용 69㎡(20평)는 지난 2016년 1억5천만 원~1억7천만 원대에 실거래됐으나, 지난해 1월 4억 중반대에 팔렸다.

업계에서는 공사가 완료되고, 입주 시점 인근 시세를 고려하면 기본 10억 원대 시세는 형성할 것이라는데 입을 모으고 있다. 힐스테이트 관악 뉴포레 전용 59㎡(25평) 조합원 분양가는 4억2천300만 원, 전용 84㎡(34평) 조합원 분양가는 5억4천200만 원이며, 각각 2억5천만 원, 3억5천만 원 가량의 추가 분담금이 발생한다.

단지는 일반분양 물량이 없고, 조합원 물량과 공공 지원 임대주택(뉴스테이) 물량으로만 구성된다. 이에 따라 향후 거래가 가능한 물량은 조합원 소유의 물량으로, 완공 이후 소유권이전등기를 마친 뒤 전매가 가능하다.

힐스테이트 관악 뉴포레가 관악구 대장주 단지로 자리매김할 것이라는 전망이 나오는 데는 이유가 있다. 단지에서 도보로 3분 거리(285m)에 있는 지하철 2호선 구로디지털단지역에 안산·시흥~서울 여의도를 잇는 44.7㎞ 길이의 신안산선이 통과한다.

지난해 9월 착공한 신안산선 개통 시 안산 한양대에서 여의도까지 기존 100분에서 25분으로 줄어들고, 원시에서 여의도까지는 69분에서 36분으로 줄어드는 등 이동 시간이 기존 대비 약 50~75% 이상 대폭 단축된다. 또 인근에는 한국수출산업단지가 조성돼 있어 풍부한 직장인 수요를 갖췄다.

각종 부동산 규제로 서울 도심 내 신규 분양물량이 줄어들 것이라는 것도 가격상승 기대 원인으로 작용한다. 지난해 5월 부동산114가 발표한 자료에 따르면 관악구는 10년 이상 된 노후아파트 비율이 96.69%에 달했다. 이는 서울 25개 구 중 3번째로 높은 수치다. 서울 수도권의 경우 정비사업 이외에는 마땅히 새 아파트를 공급할 부지가 부족한 상황이다. 이에 따라 새 아파트 이주 희망과 대기수요가 늘어나고, 공급은 줄어들면서 자연스레 희소성이 높아지게 된다.

업계 관계자는 "교육환경은 기타 서울권 지역과 비교해 미비하나, 신안산선 개통으로 교통환경이 눈에 띄게 개선된다. 더블 초역세권에 직주근접으로도 손색없다"며 "입주 시점에서 멀지 않는 2024년, 신안산선이 개통되기 때문에 기본 10억 원대 가격이 예상된다"고 말했다.

이어 "현재 인근 시세를 고려해도 적정한 수준"이라며 "구 강남아파트 인근 비(非) 브랜드 노후 단지 전용 70㎡가 7억 대가 넘는 가격에 실거래되고 있다"고 덧붙였다.