"깎아줘도 안 쳐다봐"…미분양 해소법 'A to Z'

[아이뉴스24 이수현 기자] #전북 익산시 남중동 광신프로그레스 더센트로는 최근 미분양으로 남은 회사 보유분을 전월세 등 임대로 전환했다. 541가구 규모인 단지는 지난해 12월 입주를 시작했음에도 일부 가구가 미분양으로 남은 것으로 알려졌다.

#지난해 11월 준공한 대구 수성구 황금동 힐스테이트 황금역 리저브 1·2단지도 분양가 할인에 더해 무상옵션 혜택을 내세웠다. 동시에 향후 분양조건이 유리하게 변경될 시 기존 동별, 층별, 라인별에 해당하는 계약자들에게도 같은 조건을 적용하는 '계약조건 안심보장제'도 도입했다.

지방 분양시장 침체가 장기화하며 미분양 물량을 털어내려는 건설업계 고심도 깊어지고 있다. 단지가 준공할 때까지 미분양을 해소하지 못한 단지는 단순 할인분양에 더해 각종 혜택을 내세우며 계약자 찾기에 나서고 있다.

국토교통부에 따르면 지난 1월 기준 준공 후 미분양 주택은 2만2872가구로 전월 대비 1392가구(6.5%) 늘었다. 이 중 지방에는 1만8426가구가 몰려 물량이 집중됐다. 대구(3075가구), 전남(2445가구), 부산(2268가구) 등은 2000가구 이상이 쌓였다.

지난해 말부터 얼어붙은 투자 심리에 더해 미분양 물량이 쌓이면서 건설업계는 분양 시기를 미루는 등 대응에 나서고 있다. 다만 준공했거나 준공을 앞둔 현장은 분양 일정을 뒤로 미루기 힘든 상황이다.

부산 서구 암남동 e편한세상 송도 더퍼스트비치는 지난해 8월 준공한 후 지난해 12월 분양에 나섰다. 당시 단지는 1302가구 중 200가구를 일반공급했고 1·2순위 청약 결과 189가구 모집에 76명만 접수했다. 또한 접수한 이들 중 상당수가 계약을 포기하면서 지난 1월 말 기준 200가구 중 199가구가 준공 후 미분양 물량으로 남았다.

문제는 분양가 상승세 속 기존 주택 가격은 그대로인 점이다. 이에 신축 분양가가 구축 가격을 넘어서는 사례도 흔하게 볼 수 있다. KB부동산에 따르면 지난 1월 지방 5개 광역시 아파트의 ㎡당 평균 가격은 423만8900원을 기록했다. 반면 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난 1월을 기준으로 최근 1년간 지방5개 광역시(세종시 포함)의 평균 분양가격은 ㎡당 587만1000원으로 기존 주택 가격을 ㎡당 약 163만원 상회했다.

㎡당 분양가는 2022년 1월 기준 440만7000원으로 기존 아파트(470만9000원)보다 저렴했지만 이후 원자재 가격 상승 등 여파로 공사비가 상승하면서 구축 가격을 넘어서는 모양새다. 서울의 경우 분양가와 함께 주택 가격이 상승하면서 1월 기준 기존 주택 가격(㎡당 1515만7100원)이 분양가(1335만원)보다 높은 수준을 유지하고 있다. 반면 지방은 주택 가격이 수년 전 수준을 유지하면서 신축 단지의 매력이 상대적으로 떨어졌다.

한 건설업계 관계자는 "정부에서도 미분양 해소를 위해 여러 대책을 내놓고 있지만 아직 별다른 효과가 없는 상황"이라면서 "할인분양을 해도 수요자의 가격 부담은 여전하고 기존 계약자와 갈등도 무시할 수 없다"고 전했다.

건설업계에서는 미분양 해소를 위해 취득세와 양도세 등 세제혜택을 요청하고 있다. 주택 매매 과정에서 발생하는 세금 부담을 줄여줘 주택 구매시 부담을 줄이기 위해서다. 또한 세금 감면으로 기존 주택을 가진 투자자가 시장에 참여하면서 일부 물량이 해소될 것으로 기대하고 있다.

국회에서도 최수진 국민의힘 의원이 취득가액 9억원 이하인 지방미분양 주택에 대해 2029년까지 취득 후 취득일로부터 5년 이내에 양도해 발생하는 양도소득세의 전액을 감면 등 내용을 담은 조세특례제한법 일부 개정안을 대표 발의한 바 있다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "지방 미분양 주택은 할인분양을 하더라도 사가는 사람이 없는 점이 문제"라며 "주택 구매자를 만들어 미분양 물량을 해소하기 위해서는 투자자가 수익률을 높일 수 있는 세제혜택이 가장 적합한 대책"이라고 전했다.

다만 윤 위원은 "세제혜택은 지금 위기를 넘기기 위해 인공호흡기를 사용하는 느낌"이라며 "(침체한) 도시를 살리는 데 큰 도움이 될 만한 정책은 아니다"라고 강조했다.