공사비 오르자 수익성은 '뚝'…정비사업 고민 깊어진다

[아이뉴스24 이수현 수습 기자] 우크라이나 전쟁 등으로 원자재 가격이 오르면서 촉발된 공사비 상승으로 조합과 시공사 사이 갈등이 벌어지고 있다. 정부와 국회는 공사비 갈등을 막기 위한 방안 마련에 나섰다.

정비업계 등에 따르면 서울시 송파구 '잠실 진주아파트'(래미안 아이파크) 재건축 사업의 시공사인 삼성물산과 HDC현대산업개발은 재건축조합에 3.3㎡당 공사비를 660만원에서 898만원으로 인상해 달라고 요청하는 공문을 발송했다. 시공사가 요구한 추가 공사비는 총 2168억원으로 알려졌다.

잠실 진주아파트는 1980년 지어진 1507가구 규모 대단지다. 재건축을 진행해 지하 3층~지상 35층, 2678가구 단지로 달라지며 이 중 578세대가 일반분양 예정이다.

시공사 측은 문화재 발굴로 인한 사업 지연과 원자재 가격 상승을 공사비 인상 근거로 삼았다. 단지는 2021년 11월 착공 과정에서 삼국시대의 주거지 흔적이 발견돼 공사가 잠정 중단된 바 있다. 이에 문화재청이 발굴조사를 진행하는 등 한동안 공사가 중단된 끝에 지난해 11월 공사가 재개됐다.

시공사 관계자는 "공사 중 문화재가 발견돼 공사 기간이 연장됐고 그 사이 우크라이나 전쟁으로 인해 원자재 가격이 상승해 추가 비용이 발생했다."며 "공사비 인상에 대해 조합과 협의 중이며 아직 결정된 사항은 없다."고 설명했다.

우크라이나 전쟁 장기화 등으로 시멘트와 철근 등 원자재 가격이 상승하면서 공사비는 상승곡선을 그리고 있다. 한국건설기술연구원이 분석한 8월 건설공사비지수는 151.26으로 우크라이나 전쟁이 발발한 지난해 2월 142.38보다 6% 올랐다. 2015년 기준 공사비를 100으로 잡았을 때 50% 이상 상승했다.

공사비가 오르자 일부 시공사와 조합은 공사비 인상을 두고 갈등이 벌어지고 있다. 시공사는 수익을 내기 위해 공사비 인상이 필요하고 조합은 공사비가 커질수록 분담금이 올라 수익성이 낮아지기 때문이다.

양측이 충돌한 대표적인 사례가 서울 강동구 둔촌주공(올림픽파크포레온) 재건축 사업이다. 당시 조합과 시공사는 추가 공사비 1621억원을 두고 갈등을 빚어 공사가 잠시 중단되는 등 파행을 맞았다. 이에 한국부동산원은 1621억원 중 377억원을 감액한 1244억원만 인정한다고 판단했다.

또한 서울 서초구 반포동 '신반포4지구' (메이플자이) 시공사인 GS건설은 지난해 11월 조합에 공사비를 9300억원에서 1조4000억원으로 4700억원 증액해달라고 요구했다. 양측은 합의점을 찾지 못해 부동산원의 검증을 받았고 증액분 중 1000억원을 감액하라는 판결을 받았다.

공사비를 두고 조합과 시공사 사이 갈등이 이어지면서 정부와 국회도 신속히 대응책을 마련했다. 정비사업이 지연되면 주택 공급에 차질을 빚는 만큼 신속하게 정비사업을 마무리하도록 돕기 위해서다.

국토교통부는 지난달 20일부터 정비사업에서 조합과 시공사 간 공사비 분쟁을 완화하기 위해 분쟁구역 전문가 파견 제도를 시행하고 있다. 조합이나 시공사가 기초자치단체에 전문가 파견을 신청하면 기초자치단체가 검토 후 광역자치단체에 전문가 구성 및 파견을 요청한다. 광역자치단체는 3∼4명으로 구성된 전문가단을 파견해 갈등을 중재한다. 이 과정에서 발생하는 비용은 국토부가 지원한다.

김정재 국민의힘 의원은 '도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안'을 대표 발의해 국회 계류 중이다. 개정안은 공사계약서에 설계 변경 시 증액 기준 등을 명시하도록 했다. 또한 재건축 조합 등 시공자가 시장·군수 등에게 공사비 검증 대상 여부에 대해 확인을 요청할 수 있도록 하는 내용을 담고 있다.