태풍의 눈 '전세난' 불안 가중…'전세의 월세화' 현상도 지속

[아이뉴스24 김서온 기자] 최근 안정세를 보이던 서울 아파트 전셋값 오름폭이 커지면서 불안한 모습을 보인다. 강남권에서는 정비사업으로 인한 대규모 이주가 예정돼 있지만, 신규 입주 물량은 줄고 있다. 또 임대차법과 입주권을 받기 위한 '실거주 2년' 요건을 채우는 수요가 늘면서 전세난 심화 우려가 커지는 상황이다.

18일 부동산114에 따르면 이달 둘째 주 전세 시장은 서울이 0.06% 올랐다. 경기·인천과 신도시도 각각 0.06%, 0.02% 상승해 두 권역 모두 오름폭이 확대됐다.

이 때문에 서울 아파트 시장에 다시금 전세난 우려가 커지고 있다. 시장에 풀리는 임대차(전세) 물량은 줄어들고, 정비사업에 따른 대규모 이주와 이사 시즌이 맞물려 입주 수요가 늘어날 가능성이 커졌다.

KB국민은행 리브부동산이 발표한 지난 3일 서울 아파트 전세수급 지수는 169.2로 전주 대비 2.1포인트 올랐다. 전세수급지수는 전세의 공급과 수급 동향을 나타내는 지표로, 200에 가까울수록 공급이 부족하다는 것을 의미한다.

또한, 올해 상반기 강남권에서 대규모 이주가 예정돼 있다. 방배 13구역(1천200여 가구), 반포주공1단지 1·2·4주구(2천120가구)는 내달부터 이주가 진행되며, 반포주공1단지(1천500가구) 3주구도 이주가 예정돼 있다.

서울 아파트 신규 입주 물량도 부족하다. 직방에 따르면 이달 전국 아파트 입주 물량은 1만2천31가구지만, 서울 아파트 입주 물량은 없다. 서울 입주 물량이 전무한 것은 월간 기준 지난 2014년 7월 이후 처음이다.

임대차법 도입으로 기존 세입자들이 계약갱신청구권을 행사하며 2년 더 기존 전셋집에 거주가 가능한 점도 전세난에 영향을 미치는 요인으로 손꼽힌다. 또한, 내달 1일부터 시행되는 전·월세 신고제, 양도세 중과·종부세 인상 시기도 겹치면서 전세 시장 불안을 가중시키고 있다.

이와 함께 정비사업 이슈가 있는 단지의 집주인들이 입주권을 받기 위한 '2년 실거주' 요건을 채우기 위해 세입자를 받지 않고 실거주에 나서면서 전세 매물이 감소에 일부 영향을 미치고 있다.

임병철 부동산114 수석연구원은 "전세 시장은 2분기 입주 물량이 감소하는 데다 집주인들이 월세로 전환하는 경우도 꾸준해 이른바 '전세의 월세화' 현상이 굳어지는 상황"이라며 "특히 서울은 하반기 일부 재건축 단지들의 대규모 이주가 예상돼 전세 물량 감소에 따른 전셋값 상승 불안감이 더 커질 것으로 전망된다"고 말했다.

올해 2분기 서울 아파트 입주 물량이 크게 줄어든 가운데 '전세의 월세화' 현상이 이어지고 있다. 보증금만 내던 전세 형태의 계약에서 보증금을 일부 낮추고, 월세로 받는 반전세(보증부월세) 계약이 늘어나고 있는 것이다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강남구 도곡동에 있는 '도곡쌍용예가'에서 지난해 거래된 임대차 계약 40건 중 24건이 보증금을 낮추고, 월세를 지불하는 반전세 형태로 계약이 이뤄졌다. 지난 2019년에는 37건의 전세거래가 이뤄졌는데, 이 중 반전세 계약건수는 절반에도 미치지 못한 15건에 불과했다. 단지와 맞닿아 있는 '한라비발디' 역시 전세의 월세화 현상을 보인다. 단지는 지난 2019년 반전세 형식의 계약건수는 3건이었지만, 지난해 9건으로 늘었다.

업계 관계자는 "정부의 부동산 규제로 '전세의 월세화' 현상이 임대차 시장에 자리 잡고 있다"며 "저금리에 전세보다 월세 선호도가 자연스레 높아지고, 임대차보호법으로 전셋값을 올리기 어려워지자, 월세로 전환하는 경우가 늘어나고 있다"고 말했다.