'경매'로 내 집 마련…"이것만 주의하세요" [솜소미 부동산]

안다솜 기자가 딱딱한 주제의 부동산 관련 뉴스의 이면을 솜소미(촘촘히) 풀어주는 코너입니다

[아이뉴스24 안다솜 기자] "꼼꼼히 알아보고 잘 분석하면 시세보다 저렴하게 내 집 마련할 수 있다는데 아무래도 좀 불안하잖아요. 살고 계신 분이 나가지 않는다고 할 수도 있고 권리분석도 너무 어려워 보이고요."

내 집 마련에 대한 고민이 더 부각되는 요즘입니다. 분양가는 나날이 오르는 상황에서 아파트값이 내려갔다곤 하지만 여전히 부담스럽다는 평가들이 많기 때문인 것 같습니다. 와중에 경매 시장에 관심을 기울이는 이들이 적지 않은 듯 합니다. 한 지인은 경매를 알아봤는데 임차인이 있는 경우도 많고 명도 과정도 워낙 어렵다는 얘길 들어 쉽게 도전하지는 못하겠다는 말을 전했습니다.

경매도 내 집 마련 수단 중 하나로 꼽히지만 권리분석 등 확인해야 할 사항이 많고 복잡해 보여 진입장벽이 높다는 의견이 많은 것이 사실입니다. 경매를 통한 내 집 마련, 어떻게 해야 하고, 주의해야 할 점은 무엇이 있을까요.

최근 경매 시장 흐름을 살펴보면, 녹록지 않은 듯 합니다. 경·공매 데이터 기업 지지옥션에 따르면, 지난달 서울 아파트 경매 진행건수는 215건으로 이 중 64건이 낙찰된 것으로 나타났습니다. 낙찰률은 지난 11월(28.5%)보다 1.3%p(포인트) 오른 29.8%를 기록했는데요.

반면 낙찰가율은 80.1%로 전월(80.7%) 대비 0.6%p 떨어지면서 두 달 연속 내림세를 보였습니다. 서울의 낙찰가율은 지난해 1월부터 4월까지 70%대를 유지하다 5월에 들어 80%대로 올라왔습니다. 이후 7월부터 10월까지는 85% 수준을 웃돌다 11월부터 다시 하락세를 보이고 있는데요.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "신축급 또는 역세권 아파트에서 높은 경쟁률을 나타냈지만 입찰자들의 보수적인 가격산정 기조가 이어지면서 낙찰가율은 하락세를 그리고 있다"고 평가했습니다.

낙찰된 아파트들은 시세보다 얼마나 저렴했을까요. 지난달 서울 서초구 반포동 '아크로리버파크'의 전용 85㎡는 34억3560만원에 낙찰됐는데요. 감정가(42억원)의 81.8% 수준이었습니다. KB부동산에 따르면 동일 평형의 최근 시세는 32억5000만원에서 39억5000만원 수준으로 조사됐으며 이날 기준 동일 평형 매물이 37억원에 올라와 있습니다.

서울 중구 신당동 '한진해모로'의 전용 85㎡도 지난달 감정가(8억6700만원)의 81.5%인 7억70만원에 낙찰됐는데요. KB부동산시세는 8억9000만원에서 9억9000만원에 형성돼 있습니다. 다만 최근 실거래 내역은 2021년 7월(9억7000만원)이 마지막으로 나타났습니다. 현재 동일 평형 매물의 호가는 8억9000만원에서 9억5000만원 수준입니다.

전문가는 내 집 마련을 꿈꾼다면 경매도 좋은 수단이 될 수 있지만 조급할 필요는 없다는 의견입니다. 올해 하반기 경매 물량이 대거 나올 것으로 예상되고 전반적인 주택 가격도 내림세를 보이고 있기 때문인데요.

강은현 법무법인 명도 경매연구소장은 "요즘 시장 분위기를 보면 수요가 높은 강남이라도 한 번은 유찰되는 추세"라며 "그런데 정부에서 내놓은 1·10대책에 대한 기대감으로 최근 감정가 대비 1억원 가량 높은 가격에 낙찰된 사례가 있다. 해당 아파트는 최근 3개월 내 실거래 내역도 없고 추후 가격이 오를지도 확실하지 않은 상황"이라고 말했습니다.

총선 이후 주택 가격이 더 하락할 가능성도 있고 경매 물건이 줄줄이 나올 것으로 예상되는 상황에서 감정가 대비 높은 가격에 낙찰받는 건 위험할 수도 있다는 지적인데요.

강 소장은 "부동산 시장이 우상향 곡선을 그리고 있다면 감정가 대비 가격을 높여 도전해 볼 수 있겠지만 지금 같은 상황에선 보수적으로 접근해야 한다"며 "공격적인 낙찰가 산정은 현 상황에선 지양할 필요가 있다. 추후 더 낮은 가격에 매물이 나올 수도 있다"고 강조했습니다.

아울러 아파트 경매의 경우 명도 절차나 권리분석이 비교적 쉬운 편에 속해 과하게 우려할 필요는 없다는 조언도 내놨습니다.

강 소장은 "임차인이 여러 명 있는 다가구 주택과 달리 아파트는 명도 부담이 다른 부동산 대비 상대적인 부담이 덜한 편"이라며 "예전과 달리 관련 법과 제도도 잘 정비돼 있고 권리분석 측면에서도 아파트는 다른 주택과 달리 대부분 낙찰과 동시에 소멸되는 권리가 많아 경매 초보자들이 선호하기도 한다"고 전했습니다.