주변 시세보다 비싼 아파트…청약 주의사항 '두가지' [솜소미 부동산]

안다솜 기자가 딱딱한 주제의 부동산 관련 뉴스의 이면을 솜소미(촘촘히) 풀어주는 코너입니다

[아이뉴스24 안다솜 기자] "비싸도 너무 비싸네요. 이 지역은 역세권 단지도 20평대 기준 10억원을 넘는 곳이 거의 없는데, 시세보다 비싸니까 부담스럽긴 한데 분양가가 앞으로 더 오른다고도 하니 청약을 넣을지 말지 고민되네요."

지난주 한 모델하우스에서 만난 수요자는 청약 계획이 있냐는 질문에 이렇게 속내를 털어놨습니다. 분양가 상승세가 계속되는 가운데 인근 시세보다 비싼 분양단지들이 연달아 시장에 나오면서 수요자들의 고민이 깊어지는 모습입니다.

분양가와 주변 시세가 비슷하거나, 분양가가 오히려 높으면 추후 시세 차익을 기대할 수 없다는 우려 때문인데요. 그런데 연일 분양가는 치솟고 있으니 지금 사지 않으면 나중엔 아예 사지 못할까 하는 걱정도 동시에 하는 것 같습니다.

최근 분양 단지들의 분양가를 한 번 볼까요. 우선 이달 4일 특별공급을 진행한 서울 동작구 상도동 '상도푸르지오클라베뉴'의 3.3㎡(평)당 분양가는 3963만원으로 전용면적별 분양가(최고가 기준) △59㎡ 10억3108만원 △74㎡ 12억6476만원 △84㎡ 13억9393만원에 형성됐습니다.

상도동 주변 아파트들의 시세는 어떨까요. 비교적 최근 지어진 '상도역롯데캐슬파크엘'의 전용 59㎡는 지난달 21일 11억9700만원, 전용 74㎡는 지난 7월 12억2800만원에 거래됐는데요. 이 단지와 비교하면 '상도푸르지오클라베뉴'의 분양가는 시세와 비슷한 수준입니다. 2014년 입주한 '상도더샵2차'를 보면, 전용 84㎡는 지난달 12억500만원에 거래돼 '상도푸르지오클라베뉴'의 전용74㎡ 분양가보다 저렴했습니다. 신축이 아니긴 하지만 지하철역에서의 거리는 '상도더샵2차'가 600m 내외로 '상도푸르지오클라베뉴'보다 더 가까운데요. 이렇다 보니 수요자들 사이에선, 역세권도 아닌데 비싼 것 같다는 평가가 나옵니다.

다른 분양 단지는 어떨까요. SK에코플랜트가 지난달 분양한 서울 성동구 용답동 '청계SK뷰'도 인근 시세보다 높은 분양가로 나왔습니다. 3.3㎡당 평균 분양가는 3764만원으로 전용면적별 분양가는(최고가 기준) △59㎡ 9억6990만원 △84㎡ 13억4178만원으로 형성됐습니다. '청계SK뷰'의 분양가도 인근 시세와 비슷하거나 좀 더 높은 수준이었는데요. 2018년 지어진 '힐스테이트청계'의 전용 59㎡는 지난달 10억5000만원에 거래돼 '청계SK뷰'의 분양가보다 1억원가량 높았지만 전용 84㎡는 지난달 20일, 12억2000만원에 거래돼 '청계SK뷰'의 분양가보다 낮았습니다. 근처에 위치한 '래미안위브'도 전용 59㎡는 지난달 9억8900만원, 전용 84㎡는 7월 11억8000만원에 거래됐습니다.

업계 관계자들은 "단순히 분양가나 입지 측면에서만 보면 부족한 면이 있는 분양 단지들이 있다"면서도 "최근 서울 청약시장 열기가 뜨거운 만큼 서울에서는 성공할 거라는 기대감도 공존하고 있다"고 합니다. 실제로 '청계SK뷰'는 주차 공간 확보에 대한 우려에도 1순위 청약에서 평균 184대 1의 경쟁률을 보였습니다. 특별공급에서도 51가구 모집에 3720명이 몰려 평균 73대 1의 높은 경쟁률을 기록했습니다. 업계 전문가는 평균 3대 1의 경쟁률만 기록해도 완판에는 큰 무리가 없다고 전했습니다.

그렇다면, 이런 상황 속에서 수요자 입장에선 어떤 점을 눈여겨봐야 할까요. 우선, 주변 시세와 분양가가 적정한지 비교할 땐 주변 아파트들이 구축인지 신축인지 따져봐야 한다고 합니다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 "신축 시세와 비교했을 때 가격 이점이 있다거나 비슷한 수준이라면 청약을 넣는 분위기"라며 "지금 착공 물량이 줄어들고 있다고 하니까 향후 분양이 부족해지면 신축 아파트 가격이 오를 것이라는 인식이 커졌기 때문에 분양가에 대한 수용폭이 커졌다"고 전했습니다. 신축 아파트의 시세와 비슷한 수준이라면 청약에 도전해봐도 될 것 같다는 의견이라고 볼 수 있을 것 같습니다.

다만, '자금 계획'을 신중하게 계산해 볼 필요가 있다고 조언했습니다. 잔금 납부 시기에 맞춰 자금을 마련하지 못하는 상황이 생길 수 있기 때문인데요. 여 수석연구원은 "청약 계획이 있다면 본인의 자금 계획을 꼼꼼히 따져봐야 한다"며 "대출 금리가 올랐고, 앞으로는 금리가 코로나19 유행 시기의 저금리로 내려앉을 가능성이 희박해졌기 때문에 대출받았을 때 갚아나갈 수 있는 원리금 상환폭이 어느 정도인지, 소득 대비 대출 비중을 따져서 들어가야 한다"고 조언했습니다. 그러면서 "잔금을 넣을 때, 대출이 원활하게 나오지 않는 경우 전세를 놓는 분들이 있다"며 "전세를 놓게 될 경우, 입주물량이 한꺼번에 나올 땐 전셋값이 떨어지기 때문에 시세를 다 맞춰 받기 어려운 부분이 있어 주의해야 한다"고 강조했습니다.

잔금을 납부할 때, 중도금과 계약금을 뺀 나머지 금액과 취득세 및 기타비용을 전부 마련해야 한다는 걸 염두에 두고 움직여야 한다는 조언인데요. 잔금 납부 시기에 전세를 놓으면 된다고 안일하게 생각하다가 중도금 대출이자 등과 맞물려 제때 상환하지 못하는 등의 위험을 초래할 수 있다고 합니다. 그러니 신중을 기해 보수적으로 자금 계획을 짤 필요가 있다는 당부를 귀담아 들어야 할 것으로 보입니다.