"올 집값 4.8% 하락" 지방 침체가 주된 영향

[아이뉴스24 안다솜 기자] "올해 평균 집값은 4.8% 하락할 것으로 예상합니다. 지방시장의 침체가 지속되면서 불가피한 현상으로 진단합니다."

한국건설산업연구원(건산연)이 26일 서울 강남구 건설회관에서 개최한 '2023년 하반기 건설·부동산 경기 전망 세미나'에서는 이 같은 전망이 나왔다. 이날 세미나는 지역별로 부동산 지표가 엇갈리는 가운데 하반기 건설·부동산 시장을 진단하고 이를 통한 정책 및 산업계의 과제를 도출하기 위해 마련됐다.

이날 세미나에선 박철한 연구위원이 '하반기 건설경기 전망'을 주제로, 김성환 부연구위원은 '하반기 주택·부동산 경기 전망'을 주제로 발표를 진행했다.

박 연구위원은 발표를 통해 "올해 1분기 건설경기 선행지표인 '수주'는 침체했는데 동행지표인 건설투자와 건설기성은 양호한 상황"이라고 진단했다. 수주의 경우 올해 1월 급등한 이후 2~4월 감소세를 지속하고 있다. 건설투자는 올해 1분기 전년 동기 대비 1.9% 증가했고 건설기성(1~4월)도 전년비 10% 이상 상승했다.

박 연구위원은 건설투자 증가 이유로 ▲건축공사 활발 ▲미분양 증가 속도 둔화를 꼽았다. 다만, 1분기 미분양 증가 둔화는 건설사들이 분양을 미룬 영향으로 분석된다고 설명했다.

집값 전반적인 보합세 예상…전세가격 낙폭 줄어들 것

주택 매매가격의 경우 수도권은 전반적인 보합세를 보일 것으로 전망됐다. 다만, 지방에서 부진이 확대되면서 전국적으로 올해 평균 집값은 4.8%가량 하락할 것으로 예측됐다.

김성환 부연구위원은 "매매 쪽에선 수도권의 경우 하반기 보합세를 형성할 것으로 예상된다"며 "최근 일부 지역의 경우 상승세를 보이기도 하고 저가 매물이 소진되고 실거래가에선 상승세가 나타나고 있는 형국"이라고 설명했다.

이어 "하반기엔 (가격이) 좀 더 떨어지거나 상승하는 등 어느 정도 유연성은 남아있겠지만 더 떨어지진 않는 보합세 정도를 보일 것이라고 추정된다"며 "다만, 지방은 수도권보다 어려울 것으로 예상되고 하반기에도 부진이 지속돼 연간 약 5% 가량 가격이 하락할 것으로 보인다"고 부연했다.

전세가격의 경우, 월세 가격 인상 등으로 전세 수요가 회복할 것으로 예상돼 하반기엔 낙폭이 줄어들 것으로 전망했다. 이에 전국 전세가격은 연간 8.0% 수준의 하락세가 나타날 것으로 예측됐다.

김 부연구위원은 "전세는 전반적인 매수세가 축소되니까 임대차 시장으로 수요가 유입될 수 있다고 생각된다"며 "월세 가격 상승으로 축소됐던 (전세) 수요가 회복될 것으로 예상돼 상반기보다는 하락폭이 줄어들 것으로 보인다"고 말했다. 다만 "여전히 하락세로 본 이유는 하반기 입주물량이 남아있는 부분이 있기 때문"이라고 설명했다.

공급 측면에선 민간 부문에서 나타난 시장 하락세와 공급자들이 겪는 어려움을 종합적으로 봤을 때 2008~2010년 금융위기 수준까지 어려워질 것으로 내다봤다.

인허가의 경우 민간 부문에선 38만호, 공공부문에서는 올해 계획(7만천호)보다 적은 5만호로 예상했다. 이에 전년 대비 인허가 물량은 거의 9~10만호 감소할 것으로 전망됐다.

분양물량도 지방 시장이 당초 예상보다 더 부진하면서 원래 계획인 총 38만호보다 줄여든 30만호 수준에서 이뤄질 것으로 전망했다.

하반기 건설수주 부진 지속…인천·대구·세종 침체 '심각'

공공수주는 사회기반시설(SOC) 예산 감소와 세수 부족에 따른 지출 감소 영향으로 전년대비 전반적으로 감소할 것으로 예상됐다. 민간수주도 미분양 물량 등의 영향으로로 상반기와 하반기 모두 어두울 것으로 분석됐다.

박 연구위원은 "건축수주 위주로 위축될 것"이라며 "올해 건설수주는 상반기 19.1% 감소, 하반기 6.6% 감소할 것으로 예상돼 올해 총 12.9% 감소한 200조1천억원을 기록할 것으로 보인다"고 설명했다.

이어 "하반기부터 민간 건축투자는 침체가 심화될 전망"이라며 "여기에 정부의 SOC 예산 미확보 시 공공 건설투자 부진도 겹치면서 건설투자 부문은 이중고를 겪을 전망"이라고 부연했다.

정부의 건설투자는 2020년 60조원에서 2021년 55조9천억원, 지난해 52조8천억원 수준으로 계속 감소세를 보이는 가운데 정부의 세수 부족 문제가 두드러지면서 올해도 예산 확보는 어려울 것이라는 전망이 나오고 있다.

지역별로 최근 건설수주 누적치를 분석한 결과를 보면, 대구·세종·경북·경남·인천 등에서 전년 동기 대비 수주가 60% 이상 감소한 것으로 나타났다.

박 연구위원은 "해당 지역들에 전반적인 경기 부진이 있을 수 있다"며 "하반기 해당 지역들의 수주 침체가 심화되고 내년에 더 어려워질 것으로 예상한다"고 말했다.

이같은 수주와 건설투자 침체 대응 방안으로 ▲자재가격 안정화와 공사비 현실화 통한 대규모 유찰 사태 최소화 ▲주택 거래 회복을 위한 미분양 대책 ▲금융시장 안정화를 제시했다.

박 연구위원은 "민간이 확대된 미분양을 흡수하도록 정부가 유인책을 내놔야 한다"며 "임대사업자를 통한 세금 감면 등을 통해서 빠르게 민간시장에서 미분양을 흡수하도록 해야한다"고 강조했다. 이어 "경기 부양책은 내년에 필요하다"며 "내년 건축 투자가 많이 위축될 것으로 예상돼 선제 대응 필요하다"고 덧붙였다.

경기 부양책으로는 ▲SOC 예산 확보 ▲대형 공공 토목사업 활성화 ▲민자 프로젝트 지원 강화 등을 내놨다.

박 연구위원은 건설사들은 '비상전략 수립'과 '재무 안전성 강화'가 필요하다고 강조했다.

박 연구위원은 "건설기업들이 가장 먼저 해야할 건 미분양 사업장 정리"라며 "두번째로 향후 1~2년 동안 현금유동성 확보와 사업 포트폴리오 수정과 보완을 통해 언제까지 이어질 지 모르는 위기에 대응할 수 있도록 재무 건전성을 강화해야 한다"고 조언했다.