"같은 용어 아닌가요?" 입주권과 분양권은 '다르다' [Q&A]

[아이뉴스24 안다솜 기자] 최근 정부의 부동산 규제 완화 영향으로 서울을 비롯한 수도권 입주권과 분양권 거래가 늘어나고 있다. 분양권과 입주권은 새 아파트에 들어갈 수 있는 권리라는 측면에선 언뜻 같은 용어처럼 들리지만, 엄연히 다른 개념인 데다 취득세와 양도소득세 등이 다르게 적용돼 투자 계획이 있다면 유의할 필요가 있다.

새 아파트에 입주하는 방법은 크게 두 가지로 나뉜다. 청약 접수를 통해 아파트 '분양권'을 얻는 방법과 재개발·재건축 사업지 주택 등을 매수해 조합원 '입주권'을 취득하는 방식이다.

분양권은 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리로 아파트 착공 후 청약 접수를 통해 당첨되면 대부분 2~3년 안에 새 아파트에 입주할 수 있다. 입주권은 '도시 및 주거환경정비법'에 의해 진행되는 재개발·재건축 사업 주체인 조합의 조합원들에게 부여되는 권리다. 기존 주택 등을 매수하는 방식으로 취득할 수 있어 분양권보다 취득은 쉽지만 공사 기간 아파트와 상가 조합 간 갈등 등 문제가 발생하면 개발이 지연될 우려가 있다.

또, 입주권과 분양권은 세법과 청약통장 유무, 초기 투자금 등에 차이가 있어 투자를 계획하고 있다면 본인의 자금 마련 계획과 함께 검토해야 한다.

분양권의 경우, 일반 분양에 대해 청약을 접수해야 하므로 청약통장이 있어야 하며 지역 등에 따른 조건도 부합해야 한다. 전반적인 가격은 입주권보다 높은 편이고 초기 투자금으로는 청약 당첨 후 계약에 필요한 계약금(분양가격의 10~20% 수준)이 마련돼 있어야 한다. 입주권의 경우 관리처분인가 이후 발생하며 청약통장은 필요하지 않다. 또, 처음엔 계약금만 필요한 분양권과 달리 조합원 권리가액에 추가 분담금 등 비용이 비교적 많이 투입된다.

부과되는 세금도 다르다. 분양권의 경우 취득세는 입주할 때 한 번 부과되며 재산세와 종합부동산세 등 보유세는 잔금 납부가 완료된 뒤, 소유권이 완전히 넘어왔을 때 부과된다. 양도소득세는 1년 미만 보유한 경우에는 양도차익의 70%, 1년 이상 보유 시 60%의 세율이 적용된다. 반면 입주권의 경우 취득세가 기존 주택을 매수할 때와 공사 완료 후 입주할 때 두 번 발생한다. 재산세와 종부세도 당연히 납부해야 하며 양도세의 경우 1년 미만 보유 시 양도차익의 70%, 1년 이상 2년 미만 보유 시에는 60%, 2년 이상 보유할 경우 기본 세율(6~45%)이 적용된다.

정부가 지난 4월 전매제한을 완화하면서 1분기 월평균 17건 수준이던 분양·입주권 전매가 4~5월엔 100건을 웃돌면서 월평균 거래량이 세 배가량 뛰었다. 분양가 인상도 하나의 거래 요인으로 작용해 한동안 분양·입주권 거래 증가가 예상되는 가운데 전문가는 분양권과 입주권 중 어떤 방식을 택할지는 자금 계획을 꼼꼼히 검토해 결정해야 한다고 조언했다.

김웅식 리얼투데이 리서치연구원은 "제일 중요한 건 본인의 자금계획을 살펴보는 것"이라며 "대출이 연계돼야 하는 부분이 있으니 그런 부분에 있어서 미리 알아보고 향후 전세를 놓을 계획이라면 실거주 의무 여부 등을 따져볼 필요가 있다"고 설명했다.