[현장 써머리] 임차권등기는 언제 확인해야 좋은가요

부동산 시장을 취재하는 김서온 기자가 현장에서 부닥친 생생한 내용을 요약(summary)해 전해드리는 코너입니다.

[아이뉴스24 김서온 기자] "전과자가 되면 기록에 남는다는 의미로 소위 '빨간줄이 그어진다'라고 하는데, 사실상 임차권등기가 부동산 시장에서는 빨간줄이 그어지는 것과 다름없습니다. 임차권등기가 설정됐다는 기록이 등기부등본에 남는데, 이걸 보고 계약을 체결하려는 세입자는 거의 없을 거란 말이죠."

임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못해 임차권등기를 신청하는 세입자 수가 급증하고 있습니다. 매매가와 전셋값 모두 급격히 떨어지면서 보증금 미반환이 사회적 문제로 확산하는 분위기죠.

세입자가 임차권등기를 완료하면 해당 아파트의 집주인은 '전세보증금을 제때 반환하지 못했다'는 사실을 공인하는 것이라고 보면 됩니다. 집주인 입장에서는 작지않은 부담이 되겠죠. 하지만 전셋집을 구하는 임차인으로서는 등기부등본을 사전에 확인해 임차권등기 설정 이력을 파악하는 것이 필수라고 봐야겠습니다. 보증금은 그야말로 임차인의 전 재산이나 다름 없는데, 과거 동일한 집주인이 보증금 반환 문제로 갈등을 빚었다면 또다시 그런 일이 재연될 개연성을 갖고 있기 때문이죠.

부동산 중개업체 집토스가 대법원등기정보광장 부동산 등기 데이터를 분석한 결과를 볼까요. 지난해 12월과 올해 1월 집합건물에 대한 임차권등기가 신청된 부동산 수는 전국 4천441건으로, 지난해 같은 기간보다 3.5배 이상 급증한 것으로 조사됐습니다. 전셋값 하락세가 가팔라지면서 나타난 현상으로 풀이됩니다.

임차권등기는 계약 만료 이후에도 대항력을 유지할 수 있도록 하는 장치입니다. 최근 발생한 임차권등기 신청은 주로 2년 전 체결한 전세 계약에서 비롯된 것인데, 현재 집값과 전셋값이 꾸준히 하락하는 추세인 데다 지난 2020년보다 2021년의 전세가가 비교적 더 높게 형성됐기 때문에 향후 임차권등기 신청 건수는 더욱 많아질 것이란 전망도 나오고 있습니다.

진태인 집토스 아파트중개팀장은 "전셋값 하락과 전세 사기 영향으로 임차인이 임대인으로부터 임차보증금을 받지 못하는 경우가 증가하고 있는 상황"이라며 "전세 계약 진행 시 보증금 반환보증에 가입하는 것을 추천한다"고 강조합니다.

이어 "임대인은 계약 만료 후 임대보증금 반환에 차질이 없도록, 전세보증금 반환 대출이나 반환 자금 계획을 잘 세워야 할 것"이라며 "계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차권등기 전 전출 신고를 하면 대항력을 잃게 돼 보증금을 보호받을 수 없게 된다. 임차권등기가 완료되기 전까지 전출 신고를 하지 않도록 주의해야 한다"고 조언합니다.

전문가들은 '임차권등기'는 이전 세입자가 집주인으로부터 전세보증금을 돌려받는 데 매우 큰 어려움을 겪었다는 것을 의미하는 절대적 지표로, 반드시 전세 계약을 맺기 전 계약 대상 물건의 등기부등본을 확인하는 것이 중요하다고 입을 모읍니다.

진 팀장은 "부동산 계약 시 '갑구의 임대인이 누구인지, 갑구와 을구에 근저당, 전세권, 가압류, 주택임차권 등 다른 권리 사항이 있는지'를 반드시 확인해야 한다"며 "이 중 '경매개시결정', '주택임차권'이 적혀있는 경우 이 부동산에는 아직 돈을 반환받지 못한 사람들이 있다는 뜻이므로, 계약을 진행한다면 보증금 대부분을 돌려받지 못한다고 생각해도 무방하다"고 설명합니다.

김예림 법무법인 심목 대표변호사는 "일단 임차권등기명령 결정이 등기된 이력이 있다면 제때 보증금을 반환하지 않은 경우이기 때문에 주의할 필요가 있다"며 "만약 등기된 상태로 전세 계약을 할 때는 최대한 잔금 비중을 높인 후 잔금 납부 시 동시에 등기 말소하는 것으로 특약을 넣어야 한다"고 주문합니다.

엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사는 "요즘 전세 계약 전 등기부를 확인해보는 것이 필수다. 이를 생략하면 임차인이 향후 난처해질 수 있다"며 "임차권등기가 기재된 전력이 있다는 것은 임대인의 자력이 없음을 간접적으로 나타내는 것이기도 하다. 또 선순위 근저당권이 없는지, 후순위라도 가압류, 압류등기 등도 없는지 확인해야 한다"고 강조합니다.