[초점] 직방, 2조 가치로 지분 2.2% 시장에…장밋빛 전망 속 흥행은 '갸우뚱'

[아이뉴스24 김서온 기자] 프롭테크 기업 직방의 지분 2.2%가 투자시장에 나온 것으로 확인됐다. 현재 직방은 기업공개(IPO)에 앞서 자금을 조달하는 프리(pre) IPO를 진행 중이다. 블랙펄벤처스가 프롭테크 펀드를 조성해 투자자를 모으는 것으로 전해지고 있으며, 투자자 입장에선 상장 전 직방 지분을 확보할 수 있는 사실상 마지막 기회다.

다만, 직방이 프롭테크 업계 선두 주자로 자리매김했음에도 향후 사업 계획이 지나치게 '장밋빛' 일색이고, 현재 추진하는 신사업 성과도 뚜렷하지 않아 지분 매각 흥행을 장담할 수 없다는 우려가 일각에선 나오고 있다.

26일 투자은행(IB) 업계에 따르면 직방에 초기 투자한 벤처캐피털(VC)은 최근 구주 2.2%를 매각하는 내용 골자로 하는 투자제안서(IM)를 투자자에 돌리고 있다. 직방의 기업가치는 2조원 규모로 책정됐다. 총 440억원을 현금화하는 셈이다.

애초 직방이 프리 IPO에 제시했다고 알려진 3조원의 몸값보다 기업가치가 1조원가량 낮아졌다.

◆ 이번 지분 매각 흥행 장단 어려워…기업가치 뻥튀기?

현재 직방은 온택트파트너스와 아파트 분양 광고, 메타버스 등의 신사업을 추진하고 있다. 하지만 아파트 분양 광고를 제외하면 뚜렷한 결과물이 없다는 지적이다. 지난해 직방은 아파트 분양 광고에서 83억원의 매출을 기록한 것으로 알려졌다.

분양 광고 매출은 전통적인 광고 대행업으로, 기업가치 향상에 절대적인 도움이 되는 사업은 아니다. 인건비 비중이 크고, 건설서나 광고대행사에서 도급받아 진행해 영업이익률이 낮기 때문이다.

업계 관계자들은 "이번 지분 매각 흥행을 장담하기 어렵다"는 전망을 내놓고 있다. 현재 진행 중인 사업이나, 회사 실적에 비해 지나치게 기업가치가 부풀려져 수익률이 만족스럽지 않기 때문으로 풀이된다.

특히, 직방 구주 투자사 측은 지난해 아파트 중개수수료에서 6억원의 매출을 올린 직방이 올해 396억원에서 오는 2023년 2천754억, 2024년에는 7천740억원까지 매출을 확대할 것이라고 기대했다. 이를 바탕으로 오는 2024년 직방이 전체 매출 1조원을 돌파할 것이라고 밝혔다.

이어 매출 1조원을 달성한 다음 해인 2025년 상반기에는 직방의 시가총액이 10조~20조원으로, IPO 엑시트(Exit, 투자회수)가 기대된다고 설명했다.

◆ 6억 아파트 중개수수료 매출, 4년새 7740억원 목표…달성 가능할까

직방이 오는 2024년 전체 매출 1조원을 달성, 이 중 약 77%의 매출을 아파트 중개수수료로 올리겠다는 장밋빛 전망을 제시했지만 사실상 이는 직방이 지난해 서울에서 거래된 아파트의 중개 거래를 모두 도맡아 매도인과 매수자에게 수수료를 받는다고 가정해도 달성하기 어려운 수치다.

지난해 서울 아파트 전체 매매 건수는 모두 4만2천건으로, 지난해 12월 아파트 평균 매매가는 12억5천만원이다. 12억원 이상~15억원 미만 구간 중개 수수료(0.6%)를 고려하면 아파트 한 채를 중개할 경우 수수료 750만원을 받을 수 있다.

지난해 서울에서 매매된 모든 아파트의 중개를 맡아야 3천150억원의 매출을 거둬들일 수 있다. 매도자와 매수자 모두에게 수수료를 받는다면 6천300억원의 매출을 올릴 수 있다.

전세 거래의 경우도 마찬가지다. 지난해 서울 아파트 전체 전세 거래는 12만2천600여건이다. 평균 전세금은 6억6천600만원으로, 이 구간 중개보수 요율(0.4%)을 반영해 전체 수수료 총액을 계산하면 약 3천270억원이 나온다. 서울 1년 치 전세를 모두 직방이 맡는다 해도 불가능한 수치다.

VC업계 관계자는 "직방이 두드러진 스타트업 중 하나라는 사실은 맞고, 프롭테크 시장의 장래도 밝다"며 "그러나 현재 사업 추진 현황과 미래 전망을 감안하더라도 지나치게 기업가치가 높게 책정돼, 이번 구주 매입도 매력적인 딜이라고 보기 어렵다"고 말했다.

한편, 직방은 지난해 559억원의 매출액을 거둬 3년째 갇혔던 400억원대 매출에서 탈출했다. 그러나 영업손실 82억원을 기록해 수익성 지표는 1년 만에 적자로 돌아섰다.

이와 관련해 직방 관계자는 "지난해 영업손실은 개발자 인건비 등 비용에 따른 것"이라며 "프리(Pre) IPO에 대해 공식적으로 정해진 바가 없다"고 말했다.