내년 달라지는 부동산 제도…모르면 낭패본다

[아이뉴스24 이영웅 기자] 2022년에는 많은 부동산 제도가 변경될 예정이다. 대표적으로 차주단위 DSR(총부채원리금상환비율) 2·3단계가 조기 도입되며, 양도소득세 비과세 기준 변경 등도 예정돼 있다. 부동산114는 이같은 제도의 변화는 시장에 상당한 영향을 끼칠 것으로 보이는 만큼 숙지가 필요하다고 16일 밝혔다.

◆1월

▲DSR 규제 조기 시행 및 제2금융권 관리 강화

가계부채 급증을 막기 위해 차주단위 DSR 확대적용 계획이 앞당겨 시행되고, 제2금융권의 DSR 기준이 강화된다. 2022년 1월부터 주택담보대출과 신용대출, 카드론 등을 합한 총 대출액이 2억원을 넘으면 개인별 DSR 규제가 적용된다. 7월부터는 총 대출액 1억원 초과 시로 DSR 규제가 확대된다. 이와 함께 제2금융권 60%로 적용되는 DSR 기준도 1월부터 50%로 하향 조정된다. 이전에 비해 대출 가능금액이 줄면서 주택 구매력 감소가 불가피할 전망이다.

▲고가 상가겸용주택의 양도소득세 비과세 혜택 변경

현행 1가구 1주택자가 소유한 9억원 초과 상가겸용주택은 주택 면적이 상가 면적보다 클 경우 전체를 1주택으로 간주해 9억원 이하 양도차익에 대해 비과세를 적용해왔다. 하지만 2022년 양도분부터 9억원 초과 상가겸용주택은 주택 부분만 양도소득세 비과세 혜택과 80% 장기보유특별공제가 적용된다. 9억원 이하 상가겸용주택은 지금의 제도가 적용되나, 서울 등 수도권에 위치한 대부분의 상가겸용주택은 9억원을 초과하기 때문에 비과세 혜택을 입는 소유자들은 줄어들 전망이다.

▲1세대 1주택 비과세 적용 대상 주택 부수토지 범위 축소

2022년부터 수도권 도시지역에 위치한 주택의 양도소득세 비과세 혜택이 줄어든다. 현재 수도권 도시지역에서 양도소득세 비과세가 적용되는 1세대 1주택 부수토지의 범위는 용도지역 구분 없이 주택 정착면적의 5배까지 인정됐다. 하지만 2022년 양도분부터 수도권 도시지역 중 주거·상업·공업지역은 주택 정착면적의 3배, 수도권 녹지지역은 5배까지 비과세 혜택이 주어진다.

▲동거주택에 대한 상속공제 적용대상 확대

피상속인과 상속인이 10년 이상 계속 하나의 주택에서 동거한 경우, 상속주택가액의 전부를 공제받을 수 있는 상속인의 범위가 확대한다. 직계비속으로 한정하던 것을 직계비속의 사망 등으로 대습상속을 받은 직계비속의 배우자도 공제받을 수 있게 된다. 이는 부모 봉양에 대한 상속세 세제지원 확대의 일환으로 2022년 1월 이후 상속이 개시되는 분부터 적용된다.

▲무주택 청년의 월세범위 내에서 최대 20만원 지원

무주택 청년에게 월세 20만원을 1년 동안 지원해주는 '청년 월세 지원 사업'이 2022년부터 3년 동안 시행된다. 지원 대상 청년은 독립 거주 무주택 청년으로, 본인 소득이 중위소득 60% 이하이면서 원가구 소득이 중위소득 100% 이하여야 한다. 정부는 이 사업으로 약 15만명의 청년이 2천997억원의 월세 지원을 받을 수 있을 것으로 내다봤다.

▲대출 분할상환 확대 등 질적 건전성 제고

금융당국은 2022년 1월부터 주택담보대출의 분할상환 목표치를 상향 조정하고, 전세대출과 신용대출의 분할상환도 유도할 예정이다. 이에 따라 2021년 6월 말 73.8%였던 개별 주택담보대출 분할상환 목표가 80%로 상향된다. 전세대출 분할상환은 우수 금융사에 정책모기지 배정을 우대하는 식으로 촉진할 예정이다. 이자와 원금을 함께 갚아야 하기 때문에 상대적으로 월주거비가 적은 월세 수요가 늘어날 전망이다.

▲주택관리업자 및 사업자 선정에 투명성 제고

공동주택의 각종 입찰 절차를 개선하기 위한 '주택관리업자 및 사업자 선정지침' 개정안이 이르면 2022년 1월부터 시행된다. 공동주택 사업자 선정을 위한 투명성 제고를 위해 전자입찰 적용을 현행 최저가 낙찰방식에서 적격심사 방식까지 확대한다. 또한 신규 사업자의 입찰참여 확대를 위해 제한경쟁입찰의 사업실적 인정범위를 확대(3년→5년)하고 적격심사제 실적기준 상한을 축소(최대 10건→5건)한다.

▲외국인 임대사업자 등록 관리 강화

편법이나 불법으로 부동산 임대사업을 하는 외국인에 대한 관리가 강화된다. 1월 15일부터 외국인이 주택 임대사업자로 등록하기 위해서는 신고서와 출입국관리법 제88조에 따른 외국인등록 사실증명서를 제출해야 한다. 신고서에 기재할 사항에는 외국인 등록번호, 국적, 체류자격, 체류기간 등이 추가된다. 현재는 외국인이 임대사업자로 등록하는 경우 체류자격 등을 확인하는 절차가 없어 부적격 외국인이 임대업으로 부당 이익을 취해도 막지 못하는 폐단이 이어졌다.

▲빈집실태조사 의무화 등 도시지역 빈집 정비기반 마련

2022년 1월부터 지자체장이 5년마다 의무적으로 도시지역 빈집 실태조사를 실시해야 하고, 위해한 빈집에 대한 안전조치 불이행 시 빈집 소유자에게 이행강제금을 부과할 수 있게 된다. 이행강제금은 1년에 2회까지 건축물 시가표준액의 50% 이하 범위에서 부과할 수 있다. 지자체장이 공익 목적으로 빈집 정비사업을 시행하는 경우, 사업시행구역 내에 있는 빈집을 수용 또는 사용할 수 있는 근거도 마련됐다. 빈집의 효율적 정비 및 활용이 가능할 전망이다.

▲200가구 미만 소규모주택 공공재건축, 용적률 완화 등 인센티브 부여

2022년 1월 20일부터 공공임대주택 기부채납을 전제로 한 소규모 재건축 사업에 대해 용적률과 높이제한, 대지의 조경기준 등 건축규제가 완화된다. 또한 인근 지역을 편입할 필요가 있는 경우에는 사업시행면적을 20%(최대 1만→1만2,000㎡ 미만)까지 확대할 수 있다. 소규모 재건축 사업은 노후 주택단지(아파트 · 연립 등)의 주거환경을 개선하는 사업으로, 사업구역 1만㎡, 기존주택의 가구수가 200가구 미만인 지역에서 추진할 수 있다. 소규모 재건축 사업의 확산에 따른 도심 내 신속한 주택공급이 기대된다.

◆2월

▲건축물 피난·방화구조 등 기준 변경

2022년 2월 11일부터 공장, 창고 등 건축물의 마감재료 설치공사의 공사감리자는 건축 또는 안전관리 분야의 건축사보를 공사현장에 한 명 이상 배치해야 한다. 또한 방화에 지장 없는 재료로 설치해야 하는 건축물의 범위를 모든 공장 및 창고로 확대했다. 한편, 아파트 발코니에 설치해야 하는 대피공간을 대체할 수 있는 구조, 시설 기준 등을 한국건설기술연구원의 검토를 통해 전문적인 기술안전성을 갖출 수 있도록 했다.

◆4월

▲농지원부 필지별로 작성

2022년 4월 15일부터 기존 농업인 기준으로 작성되던 농지원부를 필지별로 작성·관리하도록 하는 '농지법 시행령 일부개정령안'이 시행된다. 농지원부 작성기준을 현행 농업인에서 필지별 농지로 변경한다. 또한 1,000㎡ 이상에서 면적 제한이 폐지된다. 더불어 그동안 농지원부에 등재되지 않았던 농지에 대한 단계적 조사도 실시할 계획이다. 농지원부의 전면적인 개편을 통해 농지 관련 정보를 효율적, 체계적으로 관리할 수 있을 것으로 보인다.

▲지역상권 상생 및 활성화에 관한 법률 시행

2022년 4월부터 지역상권 상생 및 활성화에 관한 법률(지역상권법)이 시행된다. 이에 따라 상인과 임대인이 상생협약을 기반으로 상권 활성화를 추진하고, 정부와 지자체는 상권의 구역 특성에 따라 다양한 특례를 지원할 예정이다. '지역상생구역'에는 세제, 융자, 부설주차장 설치기준 완화 등의 특례를 지원하고 '자율상권구역'은 온누리상품권 가맹, 특성화 사업 등의 지원이 추가로 제공된다. 장기화된 사회적 거리두기로 쇠퇴한 상권에 재도약 기회가 제공될 것으로 기대된다.

◆7월

▲아파트 층간소음 사후 확인제도 도입

이르면 2022년 7월부터 건설되는 공동주택(사업계획승인 건부터 적용)에 대해 층간소음 사후 확인제도가 시행된다. 완충재 자체의 소음차단 성능을 평가하는 현재의 사전 인정제도는 폐지된다. 앞으로는 단지별로 5%를 선정해 성능을 측정하고 권고 기준에 미치지 못하면 지자체가 개선권고를 하게 된다. 권고를 무시할 경우엔 성능 미달 사실을 대외적으로 공표하는 등 추가적인 제재가 가해지며 측정값이 쌓이면 매년 성능 우수 시공사를 발표할 예정이다.

▲실거주 주택 전세대출금 지역 건강보험료 산정에서 제외

2022년 7월부터 지역가입자의 건강보험료(건보료)를 산정할 때 대통령령으로 정한 기준 이하의 주택을 실거주 목적으로 매입하거나 임차를 위해 받은 대출금은 제외할 예정이다. 현재는 공시가격 5억원(대출금 2억원) 아파트의 경우, 5억원의 60%인 3억원을 과세표준으로 해 지역 건보료를 산출한다. 이에 따라 2021년 기준 건보료는 13만7,220원이지만 개정안이 시행되면 대출금 2억원을 제외한 1억원만 과세표준액으로 하기 때문에 지역 건보료는 8만8,450원으로 36%(4만8,770원) 낮아진다.

◆2022년

▲새 아파트 전기차 충전 주차면 5% 의무화

2022년부터 새 아파트와 전국 모든 노외주자창은 전기차 충전 주차면을 의무적으로 5% 이상 할당해야 한다. 기존 건축물도 공공시설은 2022년부터, 민간시설은 2023년부터 전기차 충전 주차면을 2% 설치해야 한다. 다만 주차면수가 100개 이상이거나 안전상의 이유 혹은 충전기 설치가 곤란한 경우엔 지자체장 허가를 얻어야 하는 예외를 뒀다. 현재는 친환경차 전용 주차면에 관한 별도 규정이 전무한 상태이기 때문에 공공기관, 공영주차장 등을 대상으로 추진할 예정이다.

▲통합 공공임대주택 다자녀 기준 변경, 3자녀→2자녀

2022년부터 다자녀 가구 지원 기준이 3자녀에서 2자녀로 확대된다. 이에 따라 2자녀 가정도 신규 도입되는 통합 공공임대주택에서 다자녀 혜택을 받게 된다. 통합 임대공공주택은 기존 영구임대, 행복주택 등 임대주택 유형을 통합한 주택으로 가구의 월평균소득이 기준 중위소득 150% 이하이고, 총자산이 소득3분위(5분위 기준) 순자산 평균값('20년, 2.88억 원) 이하인 무주택 세대구성원이면 입주가 가능하다. 다자녀 기준이 확대됨에 따라 2022년부터는 기존 영구임대주택을 그린리모델링해 소형 평형 2가구를 하나로 통합하는 경우 2자녀 이상 가구에 공급할 예정이다. 매입임대는 보증금 전액 또는 최대 50%까지 완화하고 전세 임대료는 자녀 수에 따라 인하한다.

▲공유주거 서비스 활성화·건축기준도 알기 쉽게 개선

앞으로 공공과 민간이 대규모 공유주거 서비스를 제공할 수 있도록 '공동기숙사' 용어가 신설되며 어렵고 복잡한 건축물 면적, 높이 등 산정방법에 대해 세부기준이 마련된다. 공공주택사업자 또는 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자가 일반인을 대상으로 대규모 공유주거 서비스를 제공할 수 있도록 '공동기숙사' 용도를 '기숙사'의 하위 세부 용도로 신설하고 기존의 '기숙사' 용도는 '일반기숙사'로 명칭을 변경한다. 이와 함께 쾌적한 주거환경 확보를 위해 기숙사 건축기준을 제정 고시해 새로 건축되는 일반 공동기숙사에 적용한다.