[부동산시장 진단] ② 새 아파트 귀해지고 집값 오르자 '리모델링' 好好

[아이뉴스24 김서온 기자] 최근 부동산시장은 재개발·재건축 정비사업보다 비교적 규제에서 자유로운 리모델링이 두각을 보인다. 적용 법이 달라 재건축 초과이익환수 등의 규제에서 벗어날 수 있고, 준공 연한 대상 기간과 시공 기간도 짧기 때문이다.

20일 이베스트투자증권 리서치센터에 따르면 지난 7월 송파구 고덕동 아남아파트 리모델링(3천475억원), 8월 금호동 벽산아파트 리모델링(7천억원) 등을 시작으로 리모델링 발주가 본격화 되는 것으로 조사됐다.

또한, 고가 단지들이 즐비한 한강변, 강남권에서도 구축 단지, 용적률이 높은 아파트들이 리모델링 조합 결성에 나서면서 시장 확대가 기대된다.

리모델링은 기존 골조를 그대로 유지하면서 일부 평수의 수평, 수직 증축을 하는 개조사업을 말한다. '도시 및 주거환경정비법'이 아닌 주택법과 건축법의 적용을 받아 임대주택 의무 비율과 재건축 초과이익 환수 등에서 벗어난다.

또한, 준공 연한 대상 기간도 재건축은 30년이지만, 리모델링은 15년으로 짧다. 안전진단등급도 B~C 단계에서 사업 시행이 가능하다. 재건축은 안전진단등급 D등급을 받아야 사업을 추진할 수 있다.

김세련 이베트스투자증권 연구원은 "공급규제 일환으로 안전진단등급 통과가 쉽지 않은 도시정비시장의 수요가 리모델링으로 분산되는 효과가 기대된다"며 "다만, 가구 수 증가분이 기존 15% 이내로 상대적으로 제한돼 추가 분담금이 발생할 가능성이 있다"고 설명했다.

리모델링으로 선회하는 단지들이 늘어나는 데는 재건축대비 짧은 사업 기간이 주요 원인으로 손꼽힌다. 재건축은 전체 조합원 동의율 75%를 얻어야 하지만, 리모델링은 66.7%로 낮아 행정적 사업 속도가 3~4년 단축된다.

이처럼 신규 주택 수요를 리모델링이 흡수하면서 노후 신도시 내에서도 리모델링 대기 수요가 쌓이고 있다. 주택 200만 호 공급 일환으로 조성된 1기 신도시는 준공 30년이 가까워지고 있으나, 용적률이 이미 최대치로 지어져 재건축 사업을 추진하기 어렵다.

지자체와 정부도 나서 리모델링 사업 추진을 위한 각종 지원 제도를 마련하고 있다. 더불어민주당은 지난 5월 '1기 신도시 리모델링 활성화 방안'을 제시했으며, 경기도는 '경기도 공동주택 리모델링 컨설팅 시범사업'을 통해 리모델링 가능 여부를 판단할 수 있는 컨설팅 비용을 제공하고 있다.

서울시 역시 이달 공원과 도로 등 공공 인프라 시설 정비 시 리모델링 용적률을 최대 30%포인트 완화하겠다고 발표했다.

리모델링이 대세로 떠오르는 시장 분위기에 맞춰 대형 건설사들도 리모델링 사업 전담팀을 꾸리는 등 적극적으로 대응에 나섰다. 특히, 기존 도시정비사업에 강점이 있는 GS건설과 삼성물산 등이 리모델링 시장 선점에 나서면서 업계의 이목이 쏠리고 있다.

GS건설은 지난 7월 조직개편을 통해 리모델링팀을 신설했다. GS건설은 올해 상반기에 서울 송파구 문정 건영과 마포구 밤섬 현대아파트를 수주했고, 하반기에는 서울 구로구 신도림 우성 1차와 2차를 연이어 수주했다. 지난달 기준 리모델링 수주액은 약 1조4천억원에 달한다.

이어 GS건설은 대치 현대아파트 리모델링 사업 시공자 선정총회에서도 최종 시공자로 선정됐다. 공사 예정 금액은 2천734억원(부가세 별도)이다. 이는 최근 매출의 2.7%에 해당하는 규모다.

지난해 5년 만에 정비시장에 복귀한 삼성물산은 연이어 참전한 수주전에서 승전고를 울렸다. 지난 6월에는 주택사업 부문에 리모델링 사업 조직을 신설해 7년 만에 리모델링 시장에도 다시 뛰어들었다. 서울 강동구 고덕동 아남아파트 리모델링 사업권을 따낸 데 이어 지난달 용산구 이촌동 이촌 코오롱 아파트 리모델링 우선협상대상자로 선정됐다.

김 연구원은 "부동산 가격의 가파른 상승과 신규주택 희소가치가 증가하면서 리모델링 수요가 증가하고 있다"며 "실거주 구매 연령대가 30~40대로 낮아지면서 주거 만족도를 위한 투자 목적으로 아파트 리모델링에 대한 관심이 커지고 있다"고 말했다.