"집주인이 전세보증금 떼먹었어요"…전세 사기 당하면 전세대출은?

[아이뉴스24 이효정 기자] 최근 50대 A씨와 그의 딸 B씨(32)와 C씨(29) 2명이 수십억원대의 전세보증금을 세입자들에게 돌려주지 않아 경찰이 수사를 하고 있다.

이들은 투자목적으로 '갭투자' 방식을 통해 우후죽순으로 서울에서 주택을 사들여 한 때 500여채의 주택을 임대해줬던 것으로 드러났다. 2017년 임대사업자로 등록한 B씨와 C씨는 주택 12채로 시작해 2년만인 2019년 524채로 수택수를 불리더니 올해 5월에는 397채로 줄였다. A씨가 보유한 주택까지 더하면 주택수가 늘어날 수도 있다.

임대사업자 제도에 높아진 전셋값을 이용해 갭투자로 대거 집을 사들였다가 전세보증금을 돌려주지 않는 전세 사기가 기승을 부리고 있다. 특히 아파트에서 빌라로 밀려난 전세 난민들은 집주인에게 보증금도 떼이면서 사면초가에 빠지곤 한다.

전세보증금을 모두 본인의 현금으로 지불하지 않았다면 은행 등 금융기관에 전세대출을 받은 경우가 많을텐데 보증금을 떼인 세입자들은 어떻게 해야 할까.

26일 금융권에 따르면 전세 입주시 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), 주택금융공사(HF) 등을 통해 전세보증금반환보증 상품에 가입하는 것이 좋지만 가입을 하지 않는 세입자들이 아직도 많다.

소병훈 더불어민주당 의원실 관계자는 "세 모녀 전세사기의 경우 500채를 기준으로 전세보증금반환보증에 가입한 가구는 약 130채 정도로 전체의 20~30% 수준에 불과하다"고 말했다.

전세보증금반환보증은 전세보증금을 돌려받지 못할 경우 보증 상품을 가입한 기관이 집주인으로부터 받지 못한 전세보증금을 대신 돌려주는 일종의 '보험' 상품으로 대신 세입자는 가입할 때 수수료(보증료)를 내야 한다. 각 기관마다 상품의 요건이나 가입 가능 기간, 보증료가 다르기 때문에 비교해봐야 한다.

그럼 전세보증금반환보증에 가입하지 않은 세입자들은 어떻게 해야 할까. 특히 전세보증금을 마련할 때 전세대출을 받는 경우가 많은데 당장 집주인에게 보증금을 돌려받지 못하면 낭패다.

은행의 전세대출은 보통 서울보증보험이나 주택금융공사 등을 통해 보증서 발급받아 시중은행에서 대출을 받는 형태다.

따라서 어떤 기관의 보증서를 통해 대출을 받았는지에 따라 대응 방안도 달라질 수 있다.

우선 서울보증보험의 보증서를 담보로 전세대출을 받았다면 세입자가 집주인으로부터 전세 사기를 당해도 그나마 한시름 덜 수 있다. 집주인의 동의를 얻어 질권 설정을 하기 때문이다.

은행권 관계자는 "질권 설정을 하면 서울보증보험의 보증서는 집주인에게 통지서를 보내, 동의를 받아야만 전세대출을 해주기 때문에 나중에 세입자가 집을 뺄 때 집주인이 은행으로 돈을 돌려줘야 하는 의무가 생겨 돈을 떼일 염려가 덜하다"고 설명했다. 서울보증보험의 보증서를 통해 대출을 받을 때는 전세 대출 한도가 5억원까지 가능하고 소득 제한이 덜해 유리하다.

하지만 주택금융공사의 보증서를 통해 전세대출을 받으면 상황이 달라진다. 세입자가 주체가 돼 은행으로부터 대출을 받는 것이기 때문이다. 주택금융보증서의 대출 한도는 수도권의 전세보증금이 5억원 이하여야 하고 수도권 외에서는 3억원 이하여야 하는데 임차보증금에 따라 달라질 수 있다. 무주택자의 경우 소득제한은 없지만 1주택자 이상은 소득 요건이 있다.

은행권 관계자는 "주택금융공사의 보증서를 담보로 한 전세대출은 집주인과 세입자의 문제이기 때문에 은행이 개입할 수 있는 여지가 없다"라며 "전세보증금을 갚을 수 없다면 은행에서는 전세대출을 연장해주지만 최근 시장금리가 높아지는 추세라 대출 연장시 기존보다 금리가 높아질 수 있다"라고 말했다.

집주인이 전세보증금을 돌려주지 못한 이상, 계속 세입자로서 집에 계속 거주해야 한다면 자격조건이 된다는 조건 하에 전세대출 연장도 충분히 가능하다는 설명이다. 사실상 세입자로서 계속 거주하는 것이 유리할 수 있기 때문이다.

이 경우 대출 금리가 높아져 금융비용을 커질 가능성이 크다. 최근 대출 금리가 높아지는 추세고 전세대출도 마찬가지다. 일례로 농협은행은 이달 중순부터 서울보증보험, 주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG) 보증 전세대출의 우대금리를 각각 0.2%포인트씩 내려 사실상 대출 문턱을 높이기도 했다.

아울러 전세보증금 반환 소송 등을 통해 경매로 전세보증금을 돌려받는 방법도 있다. 다만 오랜 시간이 걸리고 비용 부담도 있다.

소 의원실 관계자는 "법원에서 전세보증금 상환을 위한 민사 소송을 진행해 확정 판결을 받아 주택을 가압류한 상태에서 경매에 넘겨 보증금을 회수하는 방법이 있다"며 "확정 판결을 받아 경매하는 데까지 1년 반 정도 걸린다"고 설명했다.