[25번째 대책] ③ 변창흠式 도심고밀개발 모습…역세권·준공업·저층주거지 개발

[아이뉴스24 이영웅 기자] 변창흠 국토교통부 장관의 도심 고밀개발 방안이 모습을 드러냈다. 정부가 역세권과 준공업, 저층주거지 개발을 통해 전국 30만6천호를 공급하기로 했다. 도심에 용적률 상향, 기부채납 제한 등 사업성을 높이고 공공주도 패스트트랙으로 진행한다.

정부는 4일 관계부처 합동으로 정부·지자체·공기업이 주도해 2025년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급하는 '공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안'을 발표했다. 특히 정부는 도심 공공주택 복합사업과 소규모 재개발을 통해 30만6천호를 공급하기로 했다.

이를 위해 정부는 도심 공공주택 복합사업을 3년간 한시적으로 도입, 추진한다. 이 사업은 노후·슬럼화, 비효율적 부지이용 등에도 적정 개발수단이 없어 방치 중인 역세권·준공업지·저층주거지 등을 정비하는 것이다. 공공이 부지를 확보하고 주택공급과 도시기능 재구조화를 위한 거점조성을 동시에 추진한다.

먼저 토지주·민간기업·지자체 등이 저개발된 도심 우수입지를 발굴해 LH·SH 등에 주택 및 거점 복합 조성을 제안하면, 국토부·지자체는 검토를 통해 해당 지역에 개발 사업을 추진한다. 도시재편·주택공급이라는 공익성을 감안해 공공주택 특별법으로 추진한다.

예정 지구 지정 1년 이내 토지주 등 2/3이 동의하면 사업이 확정되고, 공기업의 부지확보 및 지자체의 신속 인허가(통합심의) 등을 거쳐 착공하는 공공주도 패스트트랙(Fast-Track)으로 진행된다. 또, 민간 건설사·디벨로퍼의 사업제안을 장려하고, 리츠 공동출자, 사업비 분담에 나선다.

특히 정부는 용적률 상향, 기부채납 제한 등을 통해 사업성을 대폭 제고하되, 각종 인센티브를 제공하기로 했다. 토지소유자에게는 기존 자체 사업 추진방식 대비 높은 수익률 및 아파트·상가 우선공급을 보장한다.

대신 보장 추가수익 외 개발이익은 비용부담 능력 없는 실거주자 거주수단 마련, 세입자·영세상인 이주·생계지원, 지역사회 생활 SOC확충 등 도시환경 개선 등 공익 목적에 활용된다.

아울러 정부는 역세권, 준공업지, 저층주거지 등 입지별 특성에 따라 맞춤형 규제혁신 및 개발 컨셉을 적용해 특화 개발한다. 역세권(5천㎡ 이상)은 용적률 상향(최대 700%), 상업시설 비율 완화, 지하철 연결통로 설치 등 교통편의 극대화를 통해 '주거상업고밀지구'로 복합 고밀개발에 나선다.

제조·유통 위주로 저밀 개발된 준공업지역(5천㎡이상)은 스타트업 육성 공간과 R&D센터, 청년기숙사 및 주거단지 등이 복합된 '주거산업융합지구'로, 낙후된 저층 주거지(1만㎡ 이상)는 건축·도시규제를 완화하고, 우수 정주환경·육아시설 등을 갖춘 '주택공급활성화지구'로 조성한다.

이 밖에도 역세권, 준공업지역 중 소규모 입지(5천㎡ 미만)에 대해 기존 소규모 정비사업을 개선한 '소규모 재개발사업'을 신설해 주택공급을 활성화한다. 지자체가 구역을 지정하면 토지주가 정비사업을 시행하고 정비구역 경계 설정제한 및 부지확보 요건 완화, 도시·건축 규제완화, 세제혜택 등을 적용한다.