'실질과세원칙' 비웃는 오피스텔 편법…전입신고 막는 임대인들

[아이뉴스24 김서온 기자] 지난해 아파트뿐만 아니라 오피스텔 규제도 한층 강화됐다. 주거용 오피스텔이 주택 취득세 중과 여부를 따질 때 주택 수에 포함되는 등 세법이 개정되면서 다주택 임대사업자들에 대한 규제의 강도를 높였다. 규제의 강도를 높이자 최근 오피스텔 임대 편법이 기승을 부리고 있다.

2일 부동산업계에 따르면 주거용 오피스텔의 세 부담이 커지자, 일부 임대인들은 '전입신고 불가'라는 조건을 걸고 불법 임대사업에 나서고 있는 것으로 나타났다. 네이버부동산에 따르면 서울 서초구 서초동 일원에 있는 A오피스텔은 600세대가 넘는 규모로, 모든 임대 물건의 조건이 전입신고를 하면 안 된다는 것이다.

인근 B부동산 관계자는 "이 오피스텔은 절대 전입신고가 불가능하다. 업무용 오피스텔이기 때문에 주거용으로 사용해도 전입신고가 안된다"며 "무조건 전입신고를 하지 않는다는 조건으로 임차인을 구하고 있다"고 말했다. 그러나 이 오피스텔은 업무용으로 사용되는 세대는 극히 드물며, 대다수 1~2인 가구 규모의 사회초년생, 대학생, 수험생, 직장인이 실거주하는 주거용 오피스텔이다.

지난해 7·10 대책 후속 입법이 시행되면서 주거용 오피스텔의 취득세와 양도세 등 세제 부담이 대폭 강화됐다. 지난해 8월 11일 이후 주거용 오피스텔을 취득했다면 주택으로 보고 취득세와 양도세를 부과한다. 수도권 등 조정대상지역에서는 주거용 오피스텔 한 채에 향후 아파트를 사면 취득세가 8% 중과된다. 다만, 사무실 등 상업용 오피스텔이나 분양권 상태의 오피스텔이라면 취득세 중과 대상에서 제외된다.

주택과 주거용 오피스텔을 각각 하나씩 갖고 있으면 오피스텔을 팔 때 2주택 중과를 적용받고 주택과 주거용 오피스텔을 합산해 종합부동산세를 부과한다. 그러나 1주택자가 지난해 8월 11일 전에 오피스텔을 매입, 주거용이 아닌 업무용으로 사용하고 있다면 1주택자로 보고 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

또한, 오피스텔을 업무용으로 월세(임대)를 줬지만, 세입자가 주거용으로 사용했다면 '실질과세원칙'에 따라 이는 주택 수에 합산된다. 업무용 오피스텔의 경우 월세에 부가가치세가 더해지고 환급이 가능, 주택 수에서 제외된다.

즉, 임대인이 '업무용'으로 임대를 했음에도 세입자가 '주거용'으로 사용했다면 '실질과세원칙'에 따라 이는 무조건 주택으로 간주한다는 것이다. A오피스텔의 경우에는 임대인이 아예 주거용으로 임대를 놓고, 전입신고를 막아 업무용으로 운용하는 것처럼 속여 세 부담을 줄이고 혜택을 보기 위해 편법을 사용하는 것이다.

지난해 강화된 오피스텔 규제로 주거용 오피스텔 매입, 매도, 보유 시 부담이 커졌지만 업무용 오피스텔은 여전히 규제가 덜 하고 혜택이 많아 이 같은 편법이 판을 치고 있다. 이처럼 불법 임대가 가능한 이유는 실제 주거용·업무용 오피스텔을 구분할 수 있는 제도적 장치뿐만 아니라 실질적으로 확인할 방법이 없기 때문이다. 현재 임차인이 전입신고를 했을 때만 세무 당국이 주거용 오피스텔로 간주한다.

업계 관계자는 "주택에 산입이 되지 않게 하려고 주거용으로 사용되는 오피스텔의 전입신고를 막는 것은 엄연히 불법"이라며 "불법 임대되는 집을 직접 찾아 우편물을 확인하거나, 전수조사 또는 신고를 받아야 하는 데 현실적으로는 한계가 있는 부분"이라고 말했다.

전입신고를 하지 않고 임차하는 것 역시 임차인에게 추후 불리하게 작용할 수 있다. 임차 보증금에 대한 대항력(임차인이 제3자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘)을 갖추기 위해선 전입신고가 필요하다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따르면 대항력을 획득하기 위해서는 임차인이 주민등록을 마쳐야 하며, 이 경우 전입신고를 한때에 주민등록이 된 것으로 간주한다.

함영진 직방 빅데이터랩 랩장은 "보증금 반환을 위한 대항력을 갖추기 위해선 전입신고와 확정일자가 필수적"이라며 "전입신고가 선행되지 않으면 대항력이 없고 보증금 반환보증보험 가입도 불가능하다"고 했다.

이어 "전세권 설정등기를 하면 되지만 집주인에게 관련 서류를 직접 받아야 한다. 설정등기를 해주지 않을 경우가 많기 때문에 전입신고가 불가능한 물건의 거래는 임차인의 입장에서 주의가 필요한 부분"이라고 덧붙였다.