문재인표 부동산 핵심카드 '공공재개발' 첫선…공급난 단비?

[아이뉴스24 이영웅 기자] 문재인 정부가 부동산 시장 안정화를 위해 야심차게 내놓은 '공공재개발' 사업이 드디어 모습을 드러냈다. 광화문역과 청량리역 등 서울 주요 지하철역 8곳 인근 정비사업지에 아파트를 공급하기로 했다. 이같은 대책이 주택 공급난 속 단비로 작용할지 관심이 쏠린다.

15일 국토교통부 등에 따르면 정부와 서울시는 광화문역, 양평역 2곳, 봉천역, 신설동역, 청량리역, 미아삼거리역, 흑석역 등 총 8곳을 공공재개발사업 첫 시범사업 후보지로 선정했다. 이번에 선정된 후보지에서 공급 가능한 물량은 약 4천700호로 추산된다.

이번 후보지 선정은 2020년도 공공재개발 후보지 공모에 참여한 70곳 중 도시재생지역 등 공모대상이 아닌 10곳을 제외한 60곳 가운데, 이미 정비계획안이 마련돼 있어 검토·심사가 용이한 기존 정비구역 12곳을 대상으로 했다.

선정된 후보지는 모두 역세권에 위치한 기존 정비구역이다. 사업성 부족, 주민 간 갈등 등으로 정비구역 지정 이후 사업이 평균 10년 이상 정체되었으나, 공공재개발을 통해 사업추진을 저해하는 장애요인을 해소하면 역세권에 실수요자가 원하는 양질의 주택을 공급할 수 있는 잠재력이 큰 곳들이다.

공공재개발은 지난해 발표한 정부의 5.6 부동산 대책 중 핵심 사업이다. 공공재개발은 한국토지주택공사(LH)와 서울도시주택공사(SH) 등 공공이 정비사업에 참여해 낙후지역의 주거환경을 개선한다. 사업지로 선정되면 분양가상한제 제외, 용적률 상향, 인허가 절차 간소화, 사업비 융자 등 혜택을 제공한다.

대신 주민은 새로 건설되는 주택 중 조합원 분양분을 제외한 물량의 절반을 공공임대, 수익공유형 전세 등으로 공급해 원주민과 주거지원계층(청년·신혼·고령자)의 주거안정에 기여하게 된다. 가령 조합원분양이 50%이면, 공공임대 20%, 공공지원임대 5%, 일반분양 25%로 구성된다.

업계에서는 사업성이 높은 대규모 단지의 경우 공공재개발 사업에 참여하지 않을 것이라는 전망이 나온다. 민간에서 운영하고 임대아파트가 포함될 경우 브랜드 가치 하락과 사업성 축소가 불가피하다는 우려에 따른 것이다.

실제로 지난해 8월 사전컨설팅 신청을 받았던 대치동 은마아파트(4천424채), 잠실동 잠실주공5단지(3천930채), 청량리동 청량리미주(1천89채) 등 주요 대단지들이 빠졌다. 주민들이 여전히 사업성을 놓고 이견을 보이고 있기 때문이다. 이번 시범사업 후보지 상당수가 소규모 나홀로 단지다.

서울 동대문구 답십리17구역은 분양가상한제를 피할 수 있다는 이점 때문에 공공재개발 사업을 신청했다. 하지만 임대주택 비율 요건 탓에 신청을 철회한 것으로 알려졌다. 반면, 사업성이 떨어지는 소규모 단지의 경우 공공재개발 참여에 의지를 드러내고 있다.

전문가들은 정부의 이같은 대책에 회의적인 입장이다. 서울 도심에 주택 공급을 통해 아파트 가격을 낮추겠다는 사업목표를 달성하기 위해서는 대규모 재개발 단지들의 참여가 필수적이라는 것이다. 또, 실제 물량이 공급되기까지 최소 4년 이상의 시간이 걸리는 만큼 시장에 영향이 크지 않을 것이라는 주장이다.

서진형 경인여대 경영학 교수(대한부동산학회장)는 이날 통화에서 "정부의 공공재개발 방침이 시장에 물량 공급을 늘린다는 시그널을 준다는 점에서 긍정적"이라면서도 "다만, 물량적인 부분에서 마중물 역할에 불과해 시장 안정화에는 제한적일 것이다. 민간재개발, 재건축을 활성화하는 방향의 제도개선이 필요하다"고 말했다.