[반포3주구 ㊥] 종합 부동산 디벨로퍼 대우건설, 왕의 귀환 삼성물산 막을까

[아이뉴스24 김서온 기자] 지난 몇 년간 정비사업에 모습을 드러내지 않으며 끊임없이 건설부문 사업 철수설에 시달려온 삼성물산이 최근 신반포15차 최종 시공사로 선정됐다. 5년 만에 정비사업 시장에 복귀한 셈이다. 오랜 휴식기에도 강남권 시장에 무난하게 입성한 삼성물산은 대우건설과 반포3주구 시공사 경합을 벌이게 된다.

5년동안 래미안 브랜드를 선보이지 않았던 '잠룡' 삼성물산이 정비사업에 복귀하면서 반포3주구 시공사 수주전에서 양강구도를 형성한 대우건설의 부담은 커질 수밖에 없다. 삼성물산은 주택시장에서 별다른 성과 없이 지난해 기준 건설사 시공능력 6년 연속 1위에 올랐다.

두말하면 입아픈 아파트 브랜드 '래미안'의 인기도 견고하다. 한국능률협회컨설팅이 주관하는 '2020년 한국 산업의 브랜드파워(K-BPI)' 조사에서 아파트 부문 19년 연속 1위를 지켰다. 또 래미안은 10년 연속 해당업종 1위를 지킨 기업에게 주는 'K-BPI 골든브랜드'에도 이름을 올렸다.

그러나 대우건설의 성장세도 무섭다. 대우건설은 반포써밋, 한남더힐, 과천푸르지오써밋 등의 국내 주택시장을 대표하는 리딩 단지들을 선보이며, 최근 10년간 20만가구 이상 공급했다. 민간사업자로서의 노하우와 내공을 꾸준히 쌓아왔다는 점이 강점으로 작용할 수 있다.

또한 대우건설은 단순 주택건설 구조에서 벗어나 종합 부동산 디벨로퍼 회사로 도약하기 위한 전방위적 사업 확장에에 나서고 있다. 지난해 리츠AMC(Asset Management Company, 법인명 투게더투자운용)를 설립한데 이어 최근에는 자회사 통합을 통해 건물 하자보수부터 유지관리까지 통합관리하는 '대우에스티'를 출범시켰다. 이들 업체와 함께 부동산 계약과 관리를 수행하는 'D.Answer(대우건설 부동산종합서비스)'를 활용해 재건축 리츠 사업을 추진한다는 계획이다.

◆대우건설 "뭘 좋아할지 몰라 다 준비했어"…'선분양·후분양·재건축리츠' 제안

가장 먼저 반포3주구 입찰을 완료하며, 기호1번을 부여받은 대우건설은 시공사 선정을 앞두고 '트릴리언트 반포' 설계안을 전격 공개하는 등 적극적인 수주행보를 보이고 있다.

그간 대우건설은 정비업계에서 신속한 사업추진과 적극적인 문제 해결 등 정비사업에서 발생할 수 있는 다양한 변수에 발빠르게 대처하는 모습을 보여왔다. 무엇보다 정해진 테두리 안에서 조합의 이익과 선택의 폭을 최대한 끌어올리는데 주력하고 있다.

대우건설은 반포3주구 사업과 관련해 조합원들의 선택의 폭은 넓히고, 이익을 극대화 할 수 있도록 ▲선분양 ▲후분양 ▲재건축리츠 3가지 분양방법을 제안했다. 대우건설은 지난해 7월 '과천푸르지오써밋' 후분양에 나서 분양 완판에 성공했다. 후분양대출보증 가입없이 1조원의 사업비 자체 조달에 성공한 사례로 손꼽힌다.

대우건설이 또 다른 분양방법 중 하나로 제안한 '재건축리츠'는 회심의 카드로 통한다. 반포3주구 재건축사업에 최초로 선보인 '재건축 리츠 사업'은 재건축 사업의 일반분양분 주택을 리츠를 활용해 임대주택으로 운영하고, 운영기간 종료 후 일반에 매각하는 방식이다.

재건축 사업의 조합은 관리처분계획에 따라 조합원에게 공급한 주택의 잔여분을 일반인에게 공급할 수 있다. 이 때 주택법의 하위 규칙인 '주택공급에관한규칙'을 따르게 되는데, 조합이 일반분양분을 리츠에 현물로 출자하면 앞서 언급한 공급에 관한 규칙을 적용받지 않는다. 즉, 일반분양 없이 조합이 직접 리츠에 투자해 수익을 창출하는 것이다.

재건축 리츠는 조합의 일반분양분을 감정평가금액으로 리츠에 현물 출자하는 것이기 때문에 분양가 규제에서 자유로울 수 있다. 운영 기간 중 발생하는 수익뿐만 아니라 운영 기간 종료 후 매각에 따른 차익실현도 가능하다.

대우건설은 반포3주구에 3가지 분양방안을 제안한 상태며, 조합이 이 중 '재건축리츠' 방식을 채택한다면 인허가 변경과정을 거쳐 '리츠에 현물 출자하는 내용'을 정비계획에 반영하면 재건축 리츠 사업을 추진할 수 있게된다.

◆건설사 최고 신용등급 삼성물산, 100% 준공 후 분양…사업기간 1년 이상 단축

삼성물산은 높은 신용도와 안정적인 자금조달 역량을 강점으로 반포3주구에 준공 후 분양을 제안했다. 이와 함께 1년 이상 사업진행 기간을 앞당겨 조합원에 최고의 가치를 제공하겠다고 강조했다. 반포3주구 재건축 사업은 HDC현대산업개발과의 계약해지로 사업이 연기되는 등 이로 인한 조합원들의 피로도가 높은 상태다.

삼성물산은 일반적인 후분양과는 달리 100% 준공 후 분양을 제시했다. 통상 후분양은 6~70% 준공이 된 이후 분양을 실시한다. 이를 위해 삼성물산은 총회에서 결의하는 사업비 전체를 시공사가 책임지고 조달하겠다고 제안했다.

후분양은 조합원들의 분담금이 줄어든다는 장점이 있지만, 대규모 사업비를 저금리에 안정적으로 조달할 수 있는 재무구조가 필수적이다. 삼성물산은 신용등급 AA+라는 건설업계 최고의 신용등급을 바탕으로 100% 후분양 조건을 내세운것이다.

신용도가 낮을 경우 제1금융권에서 자금을 차입하더라도 주택도시보증공사(HUG)의 보증이 필수적이며, 한도가 제한적이다. 결국 추가 금융조달을 해야하는 데 향후 금융조건 변경 등의 이유로 조합원 부담이 늘어나거나 사업이 지연되는 사례가 발생할 수 있다.

또한 삼성물산은 시공관리 역량을 토대로 빠른 착공과 공사기간 단축을 통해 사업기간을 경쟁사 대비 1년 이상 단축해 사업비 금융비용 등을 절감해 조합원의 부담을 최소화한다는 계획이다.

이를 위해 반포3주구의 경우 공사도급계약 체결 이후 관리처분인가까지 3개월만에 진행하고, 실제 공사기간 역시 34개월 이내에 마무리한다고 제안했다. 대우건설은 오는 2022년 3월 착공, 삼성물산은 오는 2021년 5월 착공예정이며 공사기간은 각각 착공 후 38개월, 34개월 이내다.

삼성물산은 이와 함께 조합원 부담을 줄이기 위해 시공사 선정 이후 물가 상승 등의 요인에 따른 공사비 인상을 하지 않는다는 방침이다. 또한 후분양을 선택하더라도 조합원 환급금을 조기 지급할 예정이며, 조합원 부담금의 경우는 입주할 때 납부하는 조건으로 제시했다.