핀셋 지정 '분양가상한제'…로또청약+풍선효과↑

[아이뉴스24 김서온 기자] 민간택지 분양가상한제 적용 지역이 '동 단위'로 핀셋 지정됐지만, 부작용을 우려하는 목소리가 나오고 있다. 집값 상승세를 보이는 지역의 오름세를 잡기에는 한계가 있고, 오히려 청약시장의 쏠림현상과 미지정 지역으로 수요층이 몰리는 풍선효과가 심화될 것이라는 우려가 곳곳에서 제기되고 있다.

국토교통부는 지난 6일 주거정책심의위원회를 열고 민간택지내 분양가 상한제 대상지역 선정과 지방·수도권 조정대상지역 해제안을 심의하고 서울 27개동(강남4구 45개동 중 22개동, 마포구 1개동, 용산구 2개동, 성동구 1개동, 영등포구 1개동)을 민간택지 분양가 상한제 대상지역으로 지정했다.

강남구에서는 개포·대치·도곡·삼성·압구정·역삼·일원·청담동, 서초구에서는 잠원·반포·방배·서초동, 송파구에서는 잠실·가락·마천·송파·신천·문정·방이·오금동, 강동구에서는 길·둔촌동, 영등포구 여의도동, 마포구 아현동, 용산구 한남·보광동, 성동구 성수동1가동 등 27개동이 지정됐다.

분양가상한제는 공동주택의 분양가격을 산정할 때 일정한 건축비에 택지비를 더해 분양가를 산정하게 하고, 그 가격 이하로 분양하게 하는 분양가 규제 제도다. 일종의 최고가격제다. 새로 분양하는 아파트의 가격이 높게 책정되면, 주변의 기존 아파트 가격까지 동반 상승하는 고분양가 후폭풍을 방지하기 위한 대책이다. 또 분양가상한제 적용을 받으면 가격 통제 뿐만 아니라, 택지비, 직·간접공사비, 설계비, 감리비 등 7개 항목을 공시 해야 하는 의무도 발생한다.

업계 전문가들은 분양가상한제 시행으로 인해 공급자의 수익은 줄어들고, 소비자잉여는 커지게 됨에 따라 분양시장 쏠림 현상이 더욱 두드러질 것이라고 전망한다.

박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "분양 계약 후 최장 10년간(입주후 7년)의 전매제한 강화와 의무거주기간 도입 조치로 '묻지마 청약'보다 '무주택+실거주' 수요 중심으로 청약시장 재편 가능성이 높다"며 "그러나 청약수요자의 기대수준이 높아져 비인기지역, 나홀로 아파트등 입지경쟁력이 열악한 아파트는 청약경쟁률이 오히려 낮아져 양극화가 심해질 가능성도 크다"고 말했다.

또 단기적으로는 집값 안정 효과를 낼 수 있지만, 오히려 '동 단위'로 핀셋 지정한 것으로 인해 지정되지 않은 옆동의 집값이 상승하는 풍선효과가 발생할 수 있다는 우려의 목소리도 나오고 있다.

양지영 R&C연구소장은 "단기적으로 집값을 잡을 수 있지만, 한정적이다. 오히려 동단위 지정은 지정하지 않은 옆동 집값이 상승하는 풍선효과가 나타날 수 있다"며 "장기적으로 재정비사업 추진 속도를 늦춰 공급 부족을 낳고 결국에는 다시 집값 상승을 낳을 수 있다"고 강조했다.

이어 "또한 청약시장에서는 상대적으로 분양가가 저렴한 지정 지역으로 쏠림현상이 나타날 수 있다. 즉, 지정 지역은 정부가 유망한 지역으로 꼽는것과 다름 없기 때문에 지정지역으로 청약 쏠림이 되는 반면, 지정되지 않는 지역은 공급은 느는 반면 청약자 외면을 받아 미분양 현상이 나타날 것"이라고 덧붙였다.

특히 서울 내 신축 단지가 포진해 있는 지역과 집값 상승세가 이어진 경기 일부 지역은 지정 대상에서 빠졌다. 정부는 지속적인 모니터링으로 과열 양상이 보이는 곳을 즉시 민간택지 분양가상한제 적용지역으로 지정 하겠다고 했지만 지정되지 않았지만 기존 인기 시장이었던 곳으로 풍선효과가 더 앞서 발생할 수 있다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 "서울 내 신축 아파트와 이번 지정대상에서 제외된 경기 과천 등 일부 비적용지역은 풍선효과 나타낼 우려가 있다"며 "분양시장은 양극화 양상이 심화될 전망이다. 분양가상한제 기대로 유망 입지로의 청약수요 쏠림 현상이 두드러지는 반면, 상대적으로 입지 조건이 좋지 않은 곳은 미분양이 늘어날 여지가 있다"고 전망했다.

한편, 지난 6일 정부의 민간택지 분양가상한제 적용지역 발표로 인해 분양가상한제 시행이 중단된 지난 2015년 4월 이후 4년7개월만에 민간택지에 분양가상한제가 본격 시행된다.