내년부터 잔금 대출 규제…건설사 막바지 분양 '봇물'

[조현정기자] 정부가 내년부터 아파트 잔금 대출에 여신심사 가이드라인을 적용하기로 하면서 건설사들이 연내 분양을 서둘러 진행하고 있다.

앞서 정부는 지난 24일 8·25 대책 이후로 집단 대출 중 잔금 대출에 한해 현재 일반 주택담보 대출에 적용하고 있는 여신심사 가이드라인을 적용한다고 밝혔다. 1천300조원을 넘어선 것으로 추정되는 가계부채 증가세를 꺾으려는 취지다.

적용 대상은 내년 1월 1일 이후 분양 공고를 하는 아파트이며 은행·보험뿐 아니라 상호금융 등 전 금융권에서 전면 적용된다.

통상 건설사들은 아파트를 분양할 때 계약금은 분양가의 10%, 중도금은 60%, 잔금은 30%로 나눠서 받는다. 분양 받은 사람들은 분양가의 60%에 해당하는 중도금 대출을 받아 중도금을 내고 이후 잔금 날에는 잔금 대출로 전환해 왔다.

이번 잔금 대출 규제는 중도금 대출에서 잔금 대출로 전환할 때 소득 증빙을 위한 자료를 제출해야 하고 원금과 대출 이자를 갚게 하겠다는 것으로 잔금 대출도 원리금 분할상환 원칙이 적용되는 셈이다.

이에 내년 분양시장 수요가 위축될 것으로 전망되는 가운데 대형 건설사들의 여신 심사 가이드라인 적용 전 가능한 분양을 연말까지 앞당길 것으로 보인다.

대형 건설사의 한 관계자는 "연말까지 분양이 집중될 것"이라며 "잔금 대출 여신심사시행으로 내년 주택시장이 어려울 것으로 예상된다"고 말했다.

금리가 상승하는 상황에서 잔금의 원금 상환이 의무화되면 투자 수요 중심으로 분양시장의 수요 위축은 불가피하며 이번 대책을 회피하기 위해 연말까지 분양이 몰릴 것이라고 업계는 보고 있다.

이와 함께 집단 대출이 막히면 입주자들의 분양은 어려워지고 이미 분양을 받은 상태에서 소득 수준에 의해 중도금 대출이 안된다면 이는 혼란을 더욱 가중시킬 수 밖에 없다는 지적이 나오고 있다.

부동산114에 따르면 12월 분양 예정 물량은 약 5만5천여 가구다. 이는 이달 1만5천여 가구에서 약 30% 가까이 급증한 것으로 금융권 규제를 받기 전에 건설사들이 '밀어내기' 분양을 서두르고 있기 때문이다.

특히 내년 1월 전까지 잔금 대출 규제를 피하려는 건설사들의 분양 일정과 수요자들의 청약 경쟁도 급증할 것으로 전망된다. 연내 분양 단지들의 경우 이번 잔금 대출 규제 적용을 받지 않기 때문에 수요자들도 대거 몰리고 있는 상황이다.

업계 관계자는 "이번 규제로 내년 시장 흐름을 가늠해 볼 수 있는데 규제 이후 잔금 대출 부담으로 입주를 하지 않으려는 상황이 늘어날 것"이라며 "까다로워진 잔금 대출 규제가 입주자들에게도 부담을 가중시키고 있지만, 건설사 또한 공급 물량에 대한 고민이 깊어질 것으로 보인다"고 말했다.