[부동산대책]미분양 주택·건설사 보유토지 매입에 7조 투입

21일 정부가 내놓은 고강도 부동산 경기 부양책 중 가장 눈에 띄는 것은 건설사 회사채 유동화 외에 대한주택보증과 토지공사를 통한 7조원 규모의 미분양 주택 및 건설사 보유 토지 매입안이다.

정부는 먼저 자금줄이 마른 건설사 지원을 위해 먼저 회사채 유동화 방안을 마련할 방침이다.

건설사가 발행한 회사채(담보물건 시세의 60～70%)에 대해 공적보증기관(대한주택보증과 주택금융신용보증기금)이 신용을 보강하고 이를 기초로 유동화 채권을 발행한다는 구상이다.

정부는 11월중 신용보강에 필요한 관련 규정을 개정해 유동화 작업을 시작할 예정이다. 대신 건설사는 미분양 아파트를 신용보강기관에 담보신탁하고, 신탁회사는 이 자산을 임대하거나 매각하는 과정을 거치게 된다. 신용보강기관은 건설사 부도시 미분양 아파트에 대한 담보권을 행사할 수 있다.

정부는 이와 함께 민간 부동산 펀드 조성도 지원할 계획이다. 이를 위해 펀드가 미분양 아파트를 매입, 분양하는 경우도 대한주택보증 보증 대상에 포함시키기로 했다. 현재 분양계약자 이외에 펀드는 보호대상이 아니다.

더불어 담보대출이 허용되는 미분양 아파트 범위도 확대하기로 했다. 정부는 건설사가 투기지역 내에 보유한 준공후 미분양 아파트에 대해서도 담보대출을 허용해 숨통을 트여줄 방침이다. 단 기업자금 대출이 주택구입에 사용되는 것을 방지하기 위해 2005년 7월 2일 이후 물량에 대한 담보대출은 제한하기로 했다.

여기에 채권금융회사 주도의 건설사 금융지원도 도모하기로 했다. 대주단협약과 패스트 트랙(Fast Track) 프로그램을 활용해 PF대출 및 ABCP 등의 만기연장과 이자감면, 신규자금 지원으로 건설사의 단기 자금난을 해소해 주겠다는 생각이다. 현재 은행, 증권, 자산운용사 등 95.3%(채권액 기준 99.7%)가 대주단 협약에 가입돼 있다.

정부는 이와 함께 대한주택보증과 신용보증기금을 통한 유동성 공급 방안도 마련했다.

먼저 대한주택보증은 환매조건부로 총 2조원 규모의 미분양 주택을 매입하기로 했다. 주택보증은 10월말까지 매입을 공고하고, 11월중 심사를 거쳐 미분양 주택을 매입할 예정이다. 관련 근거 마련을 위해 이달 28일 주택법시행령이 일부 개정된다.

매입대상은 지방(수도권 제외) 소재 사업장 중 공정율이 50% 이상인 미분양주택이며, 매입한도는 2조원 수준이다. 매입가격은 감정평가금액 이내에서 역경매 방식 등을 적용해 책정된다.

단 환매가능기간은 준공후 6개월 이내로 제한하고, 환매가격은 대한주택보증이 기존에 매입한 가격에 자금운용수익률, 제비용 등을 고려해 결정한다. 환매가 이뤄지지 않을 경우 주택보증이 직접 매각하거나 임대한다.

주택건설사업자가 보유하고 있는 2조원 규모의 토지도 정부가 사들인다.

정부는 공영개발 형식으로 기존에 분양한 공공택지에 대해 제3자 전매를 허용하기로 했다. 단, 전매에 따른 시세차익이 발생하지 않도록 관련규정을 정비할 예정이다. 더불어 공동택지 계약해제도 제한적으로 허용할 방침이다. 자금난을 겪고 있는 주택건설 사업자에 한해 토지공사가 종전에 분양한 공동택지에 대해 한시적으로 계약을 해제할 수 있도록 한다는 내용이다. 이 경우 계약보증금은 토지공사에 귀속된다. 대상은 시행일 현재 1개월 이상 대급을 연체 중인 공동택지이며, 토지가액은 2조원 수준이다.

이와 더불어 주택건설사업자가 부채상환을 위해 보유토지 매각을 희망할 경우 토지공사가 이를 역경매 방식으로 사들이는 방안도 추진된다. 매입규모는 최대 3조원 수준이다.

정부는 시장 상황을 고려해 금년 1월부터 1조원 수준으로 순차 매입할 예정이다. 매입가액은 기준가격(공공택지는 공급가액, 민간택지는 개별공시지가) 대비 90%를 상한으로 한다. 정부는 매입일로부터 1년이 경과한 시점부터 매각을 추진하며, 최초 매각추진시 매도자에게 매입의사 확인후 일반에 매각하기로 했다. 매입재원은 전액 토지채권 발행으로 조달한다. 채권에는 5년만기 국고채 수익률이 적용된다. 정부는 토지채권을 부채상환용으로 금융회사에 직접 나눠줄 예정이다.

지난 1일 발표된 '중소기업 유동성 지원방안'에 따라 신용보증기금을 통한 자금 지원도 병행된다.

정부는 중소 건설사의 회사채 발행 지원을 위해 1조원 규모의 P-CBO 중 10% 이상을 중소 건설사에 지원하기로 했다. 이는 신용등급이 낮은 중소기업을 대상으로 신보의 유동화 보증을 통해 원활한 회사채 발행을 지원하는 제도다. 정부는 이와 더불어 올해 2천억원, 내년 5천억원 규모의 중소 건설사 브리지론에 보증도 서기로 했다.