강북 재건축 대어 '미미삼' 재건축 '시동' [현장]

[아이뉴스24 이효정 기자] 서울 강북권의 최대 재건축 단지로 꼽히는 서울 노원구 월계동의 월계시영(미륭·미성·삼호3차), 이른바 '미미삼' 아파트 재건축이 본격 시동을 건다.

주민 동의율이 50%를 넘겨 정비구역 지정 요건을 갖추고 올해 정비구역 지정과 맞물려 재건축 추진위원회 설립까지 마친다는 계획이다. 이에 집값은 소폭 우상향하는 추세인데, 재건축 추진과정에서 생길 추가분담금이 사업의 중요한 변수가 될 것으로 예상된다.

미미삼 주민 동의율 50% 넘겼다

28일 업계에 따르면 월계시영재건축 추진준비위원회(재준위)는 지난 2023년 9월부터 정비계획 입안 제안을 위한 주민 동의서를 받기 시작했는데, 현재 50%를 넘겼다.

미미삼 아파트의 가구수가 3930가구인 점을 고려하면 1900가구 넘게 동의한 셈이다. 서울시의 도시 및 주거환경정비 조례에 따르면 올해부터는 토지 등 소유자가 정비계획을 입안할 때 동의율이 60%에서 50%로 완화돼 미미삼 아파트도 요건을 충족했다.

정비계획 입안 제안 요청 후 정비계획안이 확정되면 정비계획 및 정비구역 지정 절차를 밟는다. 이와 맞물려 재준위는 정비구역 지정 전에 재건축 추진위원회 설립 준비도 병행할 계획이다. 오는 6월 시행하는 '재건축 패스트트랙법'에 따라 정비구역 지정 전에 추진위원회를 구성할 수 있다. 추진위원회는 재건축사업조합이 설립되기 전까지 임시 법정 단체의 역할을 한다.

재준위 관계자는 "동의요건을 갖춰 현재 정비계획 입안을 위한 제반 서류 작업을 하고 있으며 오는 6월쯤 정비구역 지정을 위한 관련 절차를 진행할 계획"이라며 "소유주가 바뀌는 등 변수가 발생할 수 있어 정비계획안을 제출할 때까지 동의서는 계속 받을 예정"이라고 말했다.

그러면서 "6월부터 재건축 추진위원회 설립 요건이 바뀌기 때문에 최대한 빨리 추진위도 설립해 사업을 진행할 예정"이라며 "안전진단 때도 전체 소유주의 70% 이상이 동의할 정도로 재건축사업 찬성하는 주민들이 많(아 추진 속도가 빠를 것 같)다"고 말했다.

미미삼 아파트에는 안전진단 단계부터 약 3년간 준비해온 재준위 외에도 비상대책위원회 성격의 '재건축 신속추진위원회'도 있다. 재준위는 주민들의 지지를 받아 주도적으로 재건축 사업을 추진하고 있다는 설명이다. 다만 재건축 신속추진위원회도 재준위와 별개로 지난 28일 주민설명회 개최도 추진했다는 전언이다.

재준위 관계자는 "공식 재건축 추진위원회로서 안전진단 때부터 이번 정비계획 입안까지 동의서를 받고 있다"며 "(처음 안전진단 때를 고려하면) 전체 소유주 10명 중 7명은 우리를 지지하고 있다"고 말했다. 신속추진위원회 관계자는 "재건축 사업에 대한 주민 설명이 충분치 않아 만들었다"며 "지난해 5월부터 시작한 후발 주자(단체)"라고 소개했다.

1986년 입주해 올해로 입주 40년차인 미미삼 아파트는 1~16동은 미성, 17~23동은 미륭, 24~39동은 삼호건설이 나눠 지어 시공사의 앞글자를 따서 '미미삼'이라는 별칭으로 더 알려져 있다. 전용면적 33~59㎡ 3930가구 규모다. 마포구 성산시영 아파트(3710가구)와 함께 강북권에서 최대 규모의 재건축 단지다.

지난해 11월 서울시가 '월계2택지개발지구 지구단위계획구역 지정 및 계획 결정안'을 수정 가결하면서 미미삼 아파트 일대 개발의 큰 밑그림이 정해졌다. 미미삼 아파트와 '월계서광아파트(1994년 입주, 274가구)'까지 포함돼 현재 5000여가구인 이 일대 아파트 단지가 6700가구의 대규모 주거복합단지로 재탄생하는 내용이 담겼다.

지구단위계획에는 광운대역 물류 부지 개발사업(서울원 아이파크)과 수도권광역급행철도(GTX)-C노선 광운대역 개통(2028년 예정) 등을 고려한 도로 확충 등도 담겨 있다. 광운대 물류부지 개발사업은 HDC현대산업개발이 광운대역 인근 물류부지였던 15만㎡를 사들여 아파트, 5성급 호텔, 오피스, 상업시설을 짓는 프로젝트다. 지난해 분양한 서울원아이파크 아파트의 분양은 최근 사실상 완판되기도 했다.

개발 기대감에도 추가분담금이 변수…현재 집값은?

이처럼 미미삼 아파트는 아직 정비구역 지정도 되지 않은 상태지만, 규모와 추진 속도로 인해 관심을 모은다. 다만 추가분담금은 아직 확실치 않다. 단지의 평균 용적률은 131%로 낮은 편이나 주택형에 따라 지분 차이가 있다. 미성아파트의 가장 작은 13평(전용면적 33㎡)의 경우 지분은 12.5평 수준으로 주택형에 비해선 많은 편이다.

다만 향후 결정될 추가분담금 규모에 따라 재건축 사업에 대한 조합원 의견이 분분할 수 있어 사업 추진의 중요한 변수가 될 것으로 보인다. 일례로 서울 노원구 상계동의 상계주공5단지는 조합원이 어떤 주택형을 선택하느냐에 따라 추가분담금이 5억원 이상으로 늘어날 수 있다는 우려에 조합원들이 반발하기도 했다. 4억~5억원대 수준의 집값과 맞먹는 추가분담금 예상치에 GS건설의 시공사 자격도 취소했다.

송승현 도시와 경제 대표는 "향후 공사비가 떨어지기는 어렵고 인건비 상승 등 여러 제약이 있어 추가분담금 확대 우려가 발생할 수 있다"며 "향후 미미삼 아파트의 가격은 지금보다 조금 더 오를 가능성은 있겠지만, 아파트의 자체적인 상승보다는 향후 전셋값 추이 등과 맞물려 움직일 것"이라고 내다봤다.

현재 미미삼 아파트 매매 가격은 고점 대비 아직 낮은 수준이나 지금은 바닥을 다지고 소폭 오름세를 보이는 형국이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 미성아파트 전용 33㎡는 지난 8일 5억6500만원(4층)에 매매 거래가 이뤄져 지난해 초 5억2000만원(2층), 5억3000만원(4층)에 거래된 가격보다 3000만~4000만원 높은 수준이다.

A 부동산 중개업소 관계자는 "미성아파트 13평(전용 33㎡)은 수리가 안 된 5층 매물이 5억5000만원, 수리가 되고 전세 세입자가 거주하는 매물이 5억7000만원에 나와있다"고 말했다.

그러면서 "(삼호3차) 25평(전용 59㎡)은 8억2000만원까지 거래가 됐으며 지금 거래할 수 있는 매물이 3개 정도 밖에 없다"며 "최근에도 거래가 성사되면서 매물이 적은 편"이라고 말했다.

삼호3차 아파트 전용 59㎡는 지난 15일 8억1500만원에 손바뀜이 일어나 지난해 초에 거래된 6억9500만원(1층), 7억1000만원(7층)에 비해서 1억원 가량 높아졌다. 이 아파트의 최고점은 지난 2022년 4월 8억9800만원(13층)에 비해선 약 8000여만원 적은 수준이다.