한남4구역과 성남 은행주공…수주 격전지의 공통점 셋

[아이뉴스24 이효정 기자] 포스코이앤씨가 약 1조3000억원 규모에 달하는 성남 은행주공아파트 재건축사업의 시공사로 선정됐다. 이번 시공사 선정은 두산건설과 함께 치열한 경쟁 속에 이뤄져 삼성물산 건설부문과 현대건설이 경쟁했던 한남4구역 수주전을 방불케 했다.

최근 재개발·재건축 정비사업에서 시공사 모시기가 쉽지 않은 세태라는 점을 고려하면 성남 은행주공과 한남4구역은 대단지로써 사업성과 상징성을 갖춘 덕택에 건설사들의 경쟁으로 뜨거웠던 것으로 분석된다.

18일 업계에 따르면 지난 16일 경기도 성남시 중원구의 은행주공아파트 재건축사업조합이 개최한 시공사 선정 총회에서 포스코이앤씨가 조합원 72.7%의 찬성을 얻어 두산건설을 제치고 시공사로 결정됐다. 각 건설사의 대표이사가 연달아 현장을 방문하는 등 두 회사의 시공사 확보를 위한 경쟁은 치열했다.

불과 한 달 전인 서울 용산구 한남동에서도 비슷한 광경이 연출됐다. 시공능력 상위 1·2위를 다투는 삼성물산과 현대건설이 한남4구역에서 격돌, 삼성물산이 조합원 65.8%의 지지를 얻어 시공권을 확보했다.

①랜드마크 시공권 확보로 지역의 수주 발판 다진다

부동산 업계에서는 경기도 성남시와 서울시 용산구에서 2개 이상의 건설사가 시공사 선정에 뛰어들며 치열한 수주전을 벌인 데는 여러가지 배경이 있다고 풀이하고 있다.

우선 두 사업장 모두 건설사들이 해당 시공권을 확보해 인근 지역 재건축·재개발 사업 수주의 발판을 마련하려 했다는 점이 부각된다. .

은행주공아파트가 위치한 중원구만 봐도 구역면적이 42만7629㎡에 달하는 상대원3재개발구역(정비구역 고시)을 비롯해 ▲성남동현대아파트(안전진단 결과 조건부재건축) ▲시영황송마을아파트(정비예정구역 고시) ▲선경상대원2차아파트(정비예정구역 고시) 등이 재건축사업을 추진 중이다. 중원구와 인접한 수정구의 ▲신흥동 두산아파트 재건축(정비예정구역 고시) ▲태평3구역 재개발(정비구역 고시)까지 시야를 넓히면 더 많아진다.

건설업계 관계자는 "성남시에는 노후화된 아파트 단지들이 이어 중원구만 해도 상대원동과 하대원동 일대에서 재건축을 추진하고 있다"며 "대단지 아파트의 시공권 확보로 상징성을 확보하면 추가 시공권 수주에도 도움이 될 것"이라고 말했다.

한남4구역 시공권 확보로 삼성물산이 한강변에 '래미안' 브랜드를 입힌 대단지 아파트를 조성하게 되면서 추가 수주의 동력을 마련했다는 평가를 받는다. 올해 서울에서는 강남권에서만 반포, 개포, 잠실을 비롯해 압구정 등지에서 정비사업 시공사 선정이 예상된다. 삼성물산은 한남4구역 시공권 확보 후 개포주공 6·7단지 시공사 선정을 위한 현장설명회에 참석하면서 존재감을 드러냈다.

②대단지에 사업성도 기대되는 곳

두 사업장 모두 사업성이 높은 공통점도 있다. 1987년 6월 입주한 성남 은행주공아파트는 1·2단지를 합쳐 총 2110가구 규모다. 재건축을 통해 지하 6층~지상 30층 총 3198가구 규모로 탈바꿈한다. 조합원이 2070명인 점을 고려하면 단순 계산해도 1000가구가 넘는 일반 분양물량이 확보된다. 용적률이 116%로 낮은 편이기 때문이다. 총 공사비는 약 1조3000억원 수준이다.

'서울 강북의 재개발 최대어'로 꼽히는 한남4구역도 비슷하다. 그동안 한남뉴타운 내에서도 다른 구역에 비해 조합원수가 적어 사업성이 높은 곳으로 꼽혀 왔다. 한남4구역 재개발은 용산구 보광동 약 16만㎡ 면적을 재개발해 지하 7층~지상 22층 51개 동 총 2331가구의 아파트와 부대복리시설을 짓는 사업으로, 일반분양 물량이 1981가구로 예상된다. 총 공사비는 1조6000억원 수준이다.

최근 서울 강남권에서도 시공사 선정이 쉽지 않은 상황임을 고려하면 두 사업장에서 건설사 간 치열한 수주경쟁이 이례적이다. 방배7구역 재건축사업은 지난해부터 여러 차례 시공사 선정에 나섰고 그 과정에서 경쟁 입찰을 이끌어내기 위해 시공조건을 바꿔 재입찰에 나서기도 했다. 서울 서초구 신반포4차 재건축사업과 신반포2차 재건축사업에도 각각 삼성물산과 현대건설이 단독 입찰하는 등 치열한 수주경쟁은 옛말이 된 상태다.

③너도 나도 파격조건…조합원들 '공사비'만 따지지 않았다

건설사들의 이런 셈법에 시공권 확보 경쟁이 과열되며 너도 나도 파격적인 조건을 내걸었지만, 두 사업장의 조합원들은 저렴한 공사비만을 따지지 않았다.

포스코이앤씨가 제안한 3.3㎡당 공사비는 698만원으로 두산건설보다 63만원 높았다. 한남4구역도 삼성물산의 3.3㎡당 공사비가 939만원으로 현대건설보다 51만원 비쌌다 .

조합원들이 부수적인 시공 조건과 브랜드 등을 따져 판단했다는 평가가 나오는 대목이다. 포스코이앤씨는 공사비가 비싼 대신 조합 사업비 한도를 8900억원으로 설정하고, 그 중 2400억원을 무이자로 조달해주는 조건을 걸었다. 삼성물산도 한남4구역에 최저 이주비 12억원 보장, 조합원 분담금 최장 4년 유예, 강남 유명 병원·학원 유치 등을 내세웠다

송승현 도시와경제 대표는 "최근 몇년 새 높아지는 공사비에 조합원들도 적응해가고 있다"며 "서울을 비롯해 사업성이 좋은 곳을 중심으로 건설사들이 높아진 가격에도 수주가 가능할 수 있다고 보고 시공권 확보 권역을 경기도로 점점 넓혀가는 과정에 있다"고 말했다.

그러면서 "조합원들로서도 10대 건설사들이 수주하면 브랜드를 활용한 자산 가치 형성에도 더 유리할 것으로 본다는 얘기"라며 "인근의 다른 정비사업장에서 향후 건설사 브랜드에 대한 기대감도 높아질 수 있다는 점도 작용한 것"이라고 덧붙였다.