"내년 서울 집값 1.7% 상승…尹 탄핵 관계 없어"

[아이뉴스24 이효정 기자] 경기 침체에 대출 규제 강화 여파로 내년 주택시장이 상저하고의 흐름으로 보일 것이란 전망이 나왔다. 서울은 1.7% 오르는 사이 지방은 1.4% 떨어지며 디커플링 현상이 심화할 것이란 관측도 함께 제기됐다.

주택산업연구원은 19일 이 같은 내용을 담은 '2025년 주택시장 전망과 정책방향' 보고서를 발표했다.

전망 보고서는 "지난해 3월 매매가격 순환변동값이 저점을 기록하고 잠시 조정을 거친 후 2024년 10월 현재까지 상승하고 있다"며 "추세값은 2023년 10월 이후 횡보를 이어가고 있어 앞으로 6개월을 전후로 반등 국면으로 전환될 가능성이 크다"고 진단했다.

주산연은 "경제성장률과 주택수급지수, 금리 변화 등을 고려한 결과 내년 주택가격은 수도권 0.8%, 서울은 1.7% 상승할 것"이라며 "수도권 외 지역에서 1.4% 하락하면서 전국적으로는 0.5% 하락할 것"이라고 내다봤다. 시기적으로는 3~4월까지 약세를 보이다 중반기 이후 강세로 돌아서며 수도권을 중심으로 상승세로 접어들 것이란 진단이다.

◇집값 상승 압박 요인이 더 많아…"대출 규제 비정상적"

이런 전망을 내놓은 이유는 내년에 경기침체, 강력한 대출규제 등 집값 하락요인보다는 금리 하향조정, 주택시장 진입인구 증가, 공급부족 누적 등 상승 요인이 더 크다는 점에서다

주산연은 "30대 주택시장 진입인구 급증과 금리 하향 조정 가능성, 주택담보대출과 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 규제가 정상화된다면 내년 중반기 이후부터는 주택시장도 다시 해빙무드로 돌아설 가능성이 크다"고 밝혔다.

최근 금융당국의 대출 규제는 비정상적 수준이라는 점도 짚었다. 서종대 주택산업연구원장은 이날 보고서 발표 간담회에 참석, "스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)과 부동산 PF 자기자본비율 규제 등 금융 규제는 비정상적"이라며 "금융당국이 말로써 대출을 (풀고 죄는 식으로) 규제해선 안 된다"고 지적했다.

또 윤석열 대통령의 탄핵 절차 진행이 집값에는 큰 영향이 없을 것이라고 판단했다. 주산연은 "노무현 대통령 때는 탄핵의 영향이 거의 없었고 박근혜 대통령 때도 2~3개월 가량 상승 폭이 줄어들다가 곧 회복됐다"고 밝혔다.

이에 주택 매매거래량은 올해와 비슷한 62만7000건으로 예상했다. 내년 상반기에 탄핵 정국으로 일시적 침체됐다가 탄핵 정국이 마무리되면 불확실성이 해소되는 데다, 금리와 대출 규제가 조정되면 올해와 비슷한 수급 동향 속에서 하반기 들어서며 주택 매매거래가 다소 회복될 것이란 관측이다.

주산연은 "62만7000건은 전체 주택재고의 3.1%에 상당하는 물량"이라며 "주택시장이 과열이나 침체되지 않은 정상 거래 시기에 90만건 내외(주택재고의 4~5%)였던 점을 감안하면 올해와 내년 거래량은 정상 거래 시기의 70% 수준"이라고 분석했다.

◇"내년 전셋값 서울은 1.7%, 수도권은 1.9% 오른다"

전셋값 상승세는 지속되겠지만 수도권-지방간 차이는 클 것이란 전망이다. 내년 전세가격은 전국적으로 1.2% 상승할 것으로 보이는 가운데 수도권 1.9%, 서울 1.7%, 지방 0.1% 상승할 것으로 예측됐다.

주산연은 "전세가격은 순환주기상 상승 국면의 고점에 근접한 상황"이라며 "순환 주기와 장기 추세를 감안했을 때 내년 초까지 상승세는 유지하나 그 이후에는 상승폭이 조정될 가능성이 있다"고 밝혔다.

이어 "아파트와 비아파트 모두 내년에는 입주물량이 크게 감소할 것"이라며 "공급 부족이 내년 전월세가격 상승을 견인하면서, 전세가격 상승이 다시 매매가격 상승으로 전이될 가능성이 크다"고 우려했다.

내년 아파트 입주물량은 26만6000가구로 올해 36만4000가구보다 약 10만 가구 줄어들 것으로 집계됐다.

주산연은 "월세가격은 지난해 7월 저점을 찍고 상승 추세로 전환돼 지속적으로 상승 중"이라며 "장기추세선은 완만한 하강 추세에서 지난해 10월부터 상승 추세로 돌아섰기 때문에 월세도 앞으로 입주물량 부족이 지속되는 동안에는 상승세를 유지할 것"이라고 전망했다.

◇주택 공급 부족 계속…"3기 신도시 서둘러야"

주택 수요에 비해 공급은 계속 부족할 것으로 내다봤다. 주산연은 "주택 공급은 연평균 45만가구 내외의 수요증가(정부 추산기준)에 비해서는 크게 부족한 수준"이라며 "윤정부 출범이후 내년 말까지 4년동안 50만가구의 공급부족이 누적될 것"이라고 예상했다.

비정상적인 대출규제와 부동산 PF 경색 등으로 내년에 주택 인허가와 착공, 분양 및 준공은 모두 예년 평균보다 30% 내외 줄어들 것이란 분석이다.

주산연은 "공급감소의 핵심요인인 주택금융 애로 심화와 택지개발절차 지연 등으로 공급이 못 따라주고 있는 상태"라며 "민간 공급을 위축시키는 건축비 문제와 PF 경색, 과도한 기부채납을 신속히 개선하고, 공공택지 개발절차를 단축해 3기 신도시에서 주택공급이 하루빨리 이뤄지도록 중점을 둬야 할 것"이라고 밝혔다.