금융연, "부동산펀드·리츠, 개발 초기부터 참여 필요"

[아이뉴스24 박은경 기자] 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 사태 재발 방지를 위해 사모형 부동산펀드와 리츠가 PF 부동산 개발 단계부터 참여하도록 해야 한다는 제언이 나왔다.

13일 신용상 금융연구원 선임연구위원은 "부동산 개발단계에서 사모형으로 신속히 의사결정을 지원하고, 기관투자자의 참여를 활성화해서 시행사의 저자본-고차입과 개발이익 독점 구조를 개선할 수 있다"고 말했다.

현행 PF 사업구조는 시행사의 적은 자본투입으로도 시작할 수 있다. 한국개발연구원(KDI)에 따르면 2021년~2023년까지 추진한 300개의 개별 부동산 PF 사업장의 평균 자기자본 투입률은 3.15%에 그친다. 사업비의 97%를 차입으로 조달한 것이다.

시행사의 자본 투입은 시행사 사업성 평가 저하의 요인으로 지적된다. 성공하면 막대한 이익을 얻지만 실패하면 신용위험이 건설사와 금융기관 나아가 수분양자에게도 전이된다. 최악의 경우 시스템 리스크로 전이될 수 있는 기형적인 사업구조다.

이때 부동산 PF 개발단계에서부터 기관투자자의 지분투자를 활용하는 개발형 사모펀드 및 리츠를 활성화해 시행사의 자기자본 규모를 확대하고 저자본-고차입 구조를 개선할 수 있다. 운영 단계에선 공모형으로 전환해 부동산 개발과 운영 과정에서 발생하는 이익을 다수 일반 투자자와 공유하는 것도 가능하다.

이를 위해선 그간 개발단계에서 기관투자자들의 지분 참여를 저해해 왔던 주요 규제를 합리적으로 개선하고 세제상 불이익을 제거하는 특례 조치가 필요하다. 현재 국내 사모형 부동산펀드와 리츠에는 종합부동산세 등의 불이익이 있다.

리츠의 경우엔 설립 단계 규제도 있어 개발단계보다는 주로 기존 건축물 매입을 통한 운영 단계에서 사업을 진행하는 사례가 많다.

신 연구위원은 시행사에 대한 자본 비율도 강화해야 한다고 지적했다. 현행 부동산개발업법과 주택법상 등록제도를 보면 법인은 자본금 3억원이상, 개인사업자는 영업용 자산 평가액 6억원 이상의 요건을 갖추면 시행사 등록을 할 수 있다.

개발형 부동산펀드와 리츠 포함 시행사에 총사업비 대비 자본 투입 비중에 따라 대출금융기관의 PF 대출 위험가중치(RW)를 차등 적용하는 방식도 고려할 수 있다.

아울러 신 연구위원은 사모 부동산펀드와 리츠의 PF 참여는 개발사업 초기 단계에 나타나는 고위험에 노출되는 만큼 사업성 평가 및 개발 관련 전문가 집단 양성이 필요하다고 강조했다.