"금리 낮아지면 침체 주택시장 반전하나요"

[아이뉴스24 이수현 기자] 거래량이 줄고 가격 하락세가 지속되는 등 주택시장 한파가 이어지는 가운데 금리 인하가 주요 변수가 될 수 있다는 전망이 나왔다. 전문가들은 금리 인하가 시장에 긍정적인 영향을 줄 수 있다고 진단하면서도 여러 변수를 함께 고려해야 한다고 제언했다.

5일 KB금융지주 경영연구소가 공개한 '2024 KB부동산 보고서'에 따르면 공인중개사와 프라이빗뱅커(PB), 부동산시장 전문가는 주택 경기 회복을 위해 필요한 핵심 정책으로 금리 인하를 꼽았다.

2021년부터 상승하기 시작한 기준금리는 주택 수요 감소의 원인 중 하나로 꼽힌다. 대출 부담이 커지면서 수요자들의 자금 여력이 약해졌기 때문이다. 실제로 2021년 101만호 수준이던 주택 거래량은 2022년 약 51만호, 지난해엔 약 56만호로 줄었다.

이에 업계에서는 금리인하 여부에 촉각을 세우고 있다. 물가 급등에 고금리까지 겹치며 가계 부담이 커진 상황에서 기준금리 인하 시기와 인하 폭에 따라 주택 수요가 영향을 받을 수 있기 때문이다.

전문가들은 지난달 하반기 기준금리 인하 기대감 속 주택담보대출 금리가 떨어지면서 주택 거래량이 일부 늘어난 만큼 실제 기준금리 인하 조치가 단행될 경우 영향력이 커질 것으로 진단하고 있다.

서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회 회장)는 "일반적으로 타인의 자본을 끌어들여 매수하는 부동산은 대출 이자와 밀접한 관련이 있다"면서 "미국이 기준금리를 낮추면 국내 금리 하락 가능성도 커져 수요자들이 매수 세력으로 돌아설 가능성이 크다"고 진단했다.

지난달 26일부터 도입된 변동금리 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)에 대해서도 금리가 떨어지면 영향이 적을 것으로 분석했다. 스트레스 DSR은 대출 한도를 산정할 때 향후 금리 상승 가능성 등을 고려하여 가산금리를 적용하는 방식을 뜻한다. 은행권에서 DSR 상한 40%를 적용하고 있는 만큼 가산 금리가 적용되면 부채 원리금이 늘어나 대출 한도가 줄어든다.

서 교수는 "스트레스 DSR로 대출 한도가 줄어도 금리 인하로 대출 이자 부담이 떨어지면 수요자들이 매수에 나설 수 있다"고 말했다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "스트레스 DSR이 적용도 금리가 하락하면 상환 금액 자체가 줄어드는 만큼 대출 받을 수 있는 금액은 올라갈 것"이라면서 "(스트레스 DSR) 도입 이전과 비교하면 매수세가 감소하겠지만 금리 인하 효과가 없어지는 것은 아니다"라고 말했다.

다만 금리 인하에 대한 과도한 낙관을 주의해야 한다는 의견도 나온다. 주택 시장 한파가 여전하고 매수자와 매도자의 희망가격 격차가 큰 만큼 금리가 인하돼도 단기간 영향은 크지 않을 수 있다는 것이다. 또한 4월 총선을 앞둔 상황에서 금리 인하만으로 시장 향방을 가리기에는 이르다는 지적도 제기된다.

실제로 재개발사업 노후도 요건 완화 대책은 '도시정비법' 개정안이 국회에서 통과돼야 한다. 또한 1주택자가 인구감소지역의 주택을 구매해도 1주택자로 간주하는 '세컨드 홈' 정책은 조세특례제한법과 종합부동산세법을 개정해야 한다.

KB금융지주 경영연구소는 "경기 불확실성 확대와 높은 금리, 주택가격에 대한 매수자와 매도자의 상반된 기대감, 총선 이후 정부 정책의 전환 가능성 등 대내외적으로 요인이 시장에 영향을 미칠 수 있는 만큼 금리 인하가 단기간에 시장 상황을 반전시킬 정도의 영향력을 발휘하기는 어려울 것으로 보인다"고 분석했다.

이어 "총선 이후 정책적 불확실성 해소와 기준금리 인하 시작, 매도자와 매수자 간 희망가격 격차 축소로 교착 상태가 일부 해소되면 하반기 이후로는 매매 거래량이 회복될 수 있을 것으로 예상된다"고 덧붙였다.