"집값 올 상반기까지 횡보…전셋값은 아파트만 '상승'" [인터뷰]

[아이뉴스24 안다솜 기자] "우리나라 부동산 시장이 상반기까지는 횡보 국면을 보이다가 미국의 중금리가 저금리로 변환되는 시점부터 우상향할 것으로 보입니다. 다만 이것도 예전처럼 급격한 우상향이 아니라 완만하게 오르는 형태가 되리라고 봐요."

서진형 한국부동산경영학회장은 올해 집값 향방에 대해 이같이 예상하며 올해 부동산 시장을 좌우할 변수로 △글로벌 경제위기 △러·우 전쟁과 이·팔 전쟁 △국내 경제 상황 △미·중 갈등을 꼽았다. 오는 4월 예정된 총선의 영향력은 상대적으로 미미할 것으로 평가했다.

서 학회장은 "총선은 지역구 공약들이 많고 대선은 국토 전체의 영향을 미치는 정책이 많이 나오기 때문에 상대적으로 총선의 영향력은 미미하다"면서도 "다만, 총선도 각종 지역 개발 정책이 나오긴 하므로 추후 해당 지역의 매수세가 일부 살아날 수도 있다"고 말했다.

◇집값 상승은 하반기부터…전세시장은 '아파트'만 인기

서 학회장은 미국의 금리가 인하되면 우리나라 부동산 시장도 완곡한 상승세를 보일 것으로 내다봤다. 부동산 지표는 경제 지표의 후행 지표이니만큼, 금리가 인하되고 전반적인 경제 상황이 개선되면 이에 탄력을 받아 회복할 것이라는 분석이다.

서 학회장은 "부동산 시장이 상반기까지는 횡보하는 모습을 보이다가 미국의 금리가 저금리로 변환되는 시점부터 우상향할 것으로 보인다"며 "다만 예전처럼 급격한 우상향이 아니라 완만한 우상향 형태가 될 것으로 본다. 서울과 지방 간 양극화와 지역 간 양극화가 심화되면서 지역별로 차이가 있긴 하겠지만 평균적으로는 오르는 모습을 보일 것"이라고 설명했다.

임대차 시장은 아파트로 전세 수요가 쏠리고 빌라나 오피스텔은 대부분 월세로 전환될 것으로 전망했다. 비아파트의 경우 전세보증금 미반환에 대한 두려움으로 전세 계약은 줄어들 수밖에 없다는 의견이다.

서 학회장은 "전세사기 사건 등으로 인해 빌라나 오피스텔, 도시형 생활주택 들어가지 않는 수요자들이 아파트 전세 시장으로 수요가 쏠리면서 고가 전세시장으로 분류되는 아파트 전세시장은 상승 기조를 유지할 것으로 보인다"며 "중가 전세시장인 오피스텔이나 도시형생활주택은 전세 보증금을 돌려받지 못한다는 불안감이 팽배해 수요감소로 인한 우하향 형태를 보일 것으로 보인다. 대신 고가 전세로 가지 못하는 전세 수요자들은 보증부 월세로 수요가 증가해 보증부 월세 시장의 상승을 가져올 것"이라고 말했다.

3일 한국부동산원에 따르면 전국 아파트 전셋값은 28주 만에 상승세를 멈추고 보합(0.00%) 전환됐다. 그러나 서울을 비롯한 수도권 중심으로는 여전히 상승세를 유지하고 있다. 부동산원은 "서울 아파트 전세 시장은 매매 시장 관망세로 전세 수요가 꾸준하고 신규 매물이 감소하면서 주거 환경이 좋은 선호단지 중심으로 상승세가 이어졌다"고 분석했다.

분양가와 관련해선 앞으로도 상승할 수밖에 없다는 의견을 내놨다. 땅값과 물가가 계속 오르고 있어서다.

서 학회장은 "분양 가격은 앞으로도 상승할 수밖에 없다. 토지 가격은 계속 오르고 물가도 계속 상승하는 게 일반적이기 때문"이라며 "또, 글로벌 공급망 위기로 건축비도 상승하고 인건비도 기본적으로 상승 기조를 이어가고 있다. 결국 분양가는 오를 수밖에 없다"고 강조했다.

GTX 연장 및 신규 노선으로 인한 인근 지역 상승세도 전반적으로 유지될 것으로 봤다. 서 학회장은 "수도권 집값은 서울 접근성이 결정한다. 서울 접근성이 좋아지면 가격은 상승한다"며 "집값은 개발 계획이 발표됐을 때 한 번 상승하고, 눈으로 봤을 때 즉, 착공했을 때 상승하고 그다음에 완공되면 상승하는 경향이 있다. 초기에는 일부 거품이라고 볼 수 있지만 결국 완공되면 가격 상승 요인은 된다"고 전했다.

◇비아파트 규제·재건축 안전진단 기준 완화책…시장에 미치는 영향 적어

비아파트 규제 완화와 재건축 안전진단 기준 완화 등과 관련해선 시장에 미치는 영향이 적을 것이라는 분석을 내놨다.

정부는 도시형생활주택의 방 설치 제한 폐지, 주차장 기준 완화 및 오피스텔의 발코니 설치 허용 등 도심 내 신속한 공급이 가능한 소형주택의 건축규제를 완화한다는 정책을 내놨다. 아울러 향후 2년간 준공된 소형주택 매입 시, 각종 세제 산정 과정에서 다주택 규제를 완화하기로 발표한 바 있다.

서 학회장은 "오피스텔이나 빌라, 도시형 생활주택은 주거 취약 계층이 주거 안정을 꾀할 수 있도록 많이 공급되면 주거복지 실현에 도움이 된다"면서도 "현 상황에서 정부가 내놓은 대책은 2년간 한시적으로 운영하는 공급 활성화 대책이다. 오피스텔 등 비아파트가 공급되려면 토지 매수부터 건축 완공까진 4~5년 소요되기 때문에 공급확대는 어렵다"고 판단했다.

이어 "악성 미분양으로 남아 있는 오피스텔이나 도시형 생활주택 시장 활성화에는 도움이 될 것"이라며 "다만 전체 비아파트 시장에서 악성 미분양 비중이 생각만큼 크진 않아서 시장에 미치는 영향은 미미할 것"이라고 부연했다.

재건축 규제 완화 정책에 대해서도 시장에 미치는 영향은 적을 것으로 봤다. 다만 지난해 실거주 의무 폐지와 전매제한 폐지가 함께 이뤄지지 않아 혼선을 빚은 만큼 올해는 정책 발표에 있어 신중해야 한다는 주장을 내놨다.

서 학회장은 "지난해 전매제한은 시행령 개정을 통해 바로 완화됐는데 실거주 의무는 법 개정 사항이라 폐지하지 못해 시장에 혼란을 준 경우가 있었다"며 "실거주 의무와 전매제한 폐지를 함께 해야 했는데, 국민들과 야당을 설득하는 전략을 정부에서 가져가야 하는데 그렇지 못한 점이 있다. 재개발·재건축 활성화 대책들도 법 개정 사항이 많은 만큼 시장에서 필요하다고 하더라도 야당 설득을 통해 합의안을 갖고 정부 정책을 시행할 필요가 있다"고 말했다.

그러면서 "지금 재건축 규제 완화 정책을 내놓더라도 시장에 미치는 효과는 상당히 미미하다"며 "재개발·재건축 조합원들은 재건축했을 때 가격 상승에 대한 기대감이 있어야 적극적으로 나서고, 이에 따른 공급확대가 이어진다. 지금은 재건축해도 비용 부담만 크고 가격 상승효과가 미미하기 때문에 현 시장 상황에서 재건축 활성화는 어려울 것으로 보인다"고 덧붙였다.

◇부동산 PF, 시행사 자기자본 최소 2~30% 투입 제도적 장치 필요

최근 화두가 된 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 부실 우려와 관련해선 시행사에서 자기자본을 최소 2~30% 이상 투입하도록 제도적 장치가 필요하고 주장했다.

서 학회장은 "첫 번째는 우리나라 PF 시장의 근본적인 구조에서 문제점이 발생하고 있고 두 번째는 부동산 시장의 침체로 PF 문제가 발생하고 있다"며 "근본적인 문제는 사업시행자의 자기자본 투입 비율이 너무 적기 때문에 리스크를 안고 있다. 두 번째는 우리나라는 분양을 통한 부동산 개발을 하기 때문에 시장이 좋지 않아 분양이 잘 안되면 사업에 실패하는 구조로 가서 나타나는 현상이다. 대기업들의 경우에는 계열사 지원을 통해 회생할 수 있겠지만, 중소건설업체는 직격탄을 맞을 수 있다"고 설명했다.

그는 "시행사 입장에선 우량 PF 사업장은 빨리 매도를 통해 유동성을 확보해야 하고 금융기관에선 PF 대출을 해줄 때, 미래 리스크 분석 기법을 선진화할 필요가 있다"며 "부동산에 투자하면 모두 분양이 된다는 장밋빛 전망보다는 구체화된 기법을 반영해 금융기관도 책임을 일부 분담하는 형태로 해야 선진국형 PF로 갈 수 있다"고 강조했다.

아울러 "시행사가 최소한 사업규모의 2~30% 수준으로 자기자본을 투입하는 제도적 장치를 갖추면 어느 정도 PF 부실 방지에 도움이 되지 않을까 싶다"고 덧붙였다.