'전세의 월세화' 더 빨라진다…전셋값 올라 전세난민 '탈서울' 행렬

[아이뉴스24 김서온 기자] 내달 임대차2법 시행 2년을 앞둔 가운데 전세의 월세화 현상은 가팔라질 것으로 전망된다. 이에 전세시장에서도 '전세 난민'이 더 늘어날 가능성이 커지고 있다.

20일 부동산업계와 한국은행에 따르면 지난해 7월 0.5%였던 기준금리는 8월과 11월, 올해 1월과 4월, 5월, 7월 등 6번의 금리인상을 거쳐 2.25%로 1년 만에 1.75%포인트 급등했다. 특히, 지난 13일 한은 금통위는 빅스텝을 단행했다.

비슷한 시기 신규 주택담보대출금리는 지난해 7월 2.81%에서 올해 5월 3.9%로, 상호저축은행 주택담보대출금리는 4.91%에서 5.02%로 각각 1.09%포인트, 0.11%포인트 인상됐는데, 이번 금통위의 기준금리 인상으로 주담대 금리추이도 추가로 높아질 예정이다.

이에 따라 전세시장에서는 보증부월세를 포함해 전세 보증금을 월세로 전환하는 '전세의 월세화' 현상이 속도를 낼 것이란 전망이 나오고 있다. 금리인상으로 인해 전세대출이자 부담이 월세이율보다 높은 상황이 발생하고 있기 때문이다. 또한, 집주인(임대인) 입장에서도 보유세 부담을 전세가 아닌 월세로 돌려 낮출 수 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "금리인상으로 인해 전세대출이자 부담이 월세 이율보다 높은 경우가 있다"며 "매매가 대비 전세가 비율이 높은 지방 아파트나, 연립·다세대 주택임대차는 전세가율이 80%를 넘어 설 경우 보증금 반환 위험을 줄이기 위해서라도 보증금 일부를 월세로 지급하는 것이 현명하다"고 설명했다.

지난 4월 기준 한국부동산원의 지역별 전월세 전환율은 전국 5.7%, 서울이 4.8%를 기록했다. 최근 은행권 전세자금대출 최고 금리가 5% 중후반을 기록한 것을 고려하면 전세대출 이자보다 월세이율이 더 낮은 경우가 생긴다. 임대인의 보증금 증액요구를 전세자금 대출로 해결하기보다 자발적 월세로 선택하는 임차인이 있다는 의미다.

박원갑 KB부동산 수석전문위원은 "대출금리가 급등하면서 세입자들은 전세대출을 받아 은행에 이자를 내기보다 집주인에게 월세로 내는 것이 유리할 수도 있다"며 "추후 금리가 오를 것을 고려한다면,  2년 동안 지불금액이 일정한 월세 선택이 훨씬 낫다는 계산이 나온다"고 설명했다.

금리인상에 따라 전세의 월세화 현상이 더욱 속도를 낼 것으로 기대되는 가운데, 임대차2법 시행 2년을 앞두고 전셋값이 크게 오르면서 전세 난민의 탈서울 행렬에도 속도가 붙을 것으로 나타났다. 계약갱신청구권과 전월세상한제 등 임대차2법은 지난 2020년 7월 31일 시행됐다.

리얼하우스가 한국부동산원 시세를 분석한 결과 서울 아파트 전셋값은 지난 2018년 8월 4억3천419만원에서 올해 5월 6억3천338만원으로 1억9천919만원이 오른 것으로 집계됐다. 서울 아파트 전셋값은 4년 전과 비교해 약 2억원 상승했다.

이는 지난 5월 경기·인천 아파트 평균 전세·매매 가격을 모두 뛰어넘는 수준이다. 경기도 아파트 평균 전셋값은 3억8천81만원, 평균 매매가격은 6억605만원으로 조사됐다. 인천은 각각 2억8천658만원, 4억3천632만원으로 나타났다.

'임대차 2법'은 세입자가 집주인에게 전·월세 계약을 한 차례 연장을 요구할 수 있고, 임대료도 종전 계약의 5% 이내에서만 올릴 수 있도록 규정한다. 집주인은 특별한 이유가 없다면 이를 받아들여야 한다. 그러나 계약갱신청구권을 사용한 경우 다음 계약에서는 가격 상한 제한이 없다. 즉, 세입자들이 전세 갱신을 하기 위해서는 주변 시세에 따라 한 번에 전세금을 올려야 한다.

서울 전세 난민의 탈서울 행렬도 이어지고 있다. 통계청에 따르면 서울 인구는 매년 평균 10만 명씩(2012년~2021년) 줄어들고 있다. 올해 서울지역에서 경기지역으로의 인구 순이동은 ▲1월 5천108명 ▲2월 3천526명 ▲3월 4천419명 ▲4월 4천891명 ▲5월 4천682명 등으로 모두 2만2천626명으로 집계됐다.

송승현 도시와경제 대표는 "과거보다 더 심각한 수준의 전세대란은 아니지만 2년 전 전세를 갱신한 임차인들의 전세 만료 도래 시기가 문제가 될 것"이라며 "그간 오른 시세에 전세금을 맞춰야 하는데, 금리 인상 여파까지 더해 대출 부담이 늘어나면서 사실상 한 지역에 머물기는 어려워 보인다"고 말했다.

이어 "전세의 월세화 현상에 따른 월세 또는 보증부월세 매물이 강세를 띠다 보니 기존 가격대비 월세로 전환하는 것도 부담이 될수 있다"며 "이 경우 전세 세입자들은 선택을 해야 하는데, 만약 8월 안에 전세시장 분위기가 하향 안정까지 이어지지 못한다면 서울에서 외곽으로 밀려날 수 있다"고 지적했다.