수도권 주택공급 강화 방안…공급시장 우려 해소 '역부족'

[아이뉴스24 김서온 기자] 국토부가 지난해 12·16대책으로 서울 등 수도권 일부지역에서 나타나던 과열 양상이 최근 안정화됨에 따라, 시장 안정화를 공고히 하기 위해 공급 대책을 마련했다.

다만 이 같은 공급대책에도 불구하고 공급시장 우려를 해소하기에는 역부족이라는 지적이다.

7일 정부 등에 따르면 국토부와 서울시는 지난 6일 정부세종청사에서 브리핑을 열고 오는 2022년까지 서울 도심에 7만호 규모의 주택을 지을 수 있는 부지를 추가로 공급한다.

공급 방안과 물량은 ▲정비사업 활성화 4만호 ▲유휴공간 정비와 재활용 1만5천호 ▲서울 도심 내 유휴부지 추가 확보 1만5천호 등이다.

조합 갈등과 사업성 부족 등으로 장기 정체 중인 재개발 사업은 공공 참여를 통해 사업의 속도를 높이는 한편 공공성도 부여해 균형을 맞춘다. 소규모 정비사업에도 용적률 규제 완화 등 편의를 제공해 사업 추진을 활성화한다.

또 건축 규제 완화 등을 통해 다양한 도심 유휴부지를 활용하며, 수급 상황에 따라 필요시 추가 공급이 가능하도록 신규 공급 후보지도 관리해나간다는 방침이다

함영직 직방 데이터랩장은 "저금리와 풍부한 부동자금이 서울 등 신축수요가 많은 도심지역의 유입을 노리는 상황에서 코로나19로 인한 경기 회복기 집값 상승우려를 다독이고 분양시장으로 수요자의 관심을 잡아두기 위한 정책으로 판단된다"며 "다만, 주택법과 건축법 등 관련 제도의 후속 입법과정의 변수도 살펴봐야 하며, 모든 방안은 장기적인 차원에서 고려돼야 한다"고 강조했다.

◆'용산' 8천가구 규모 주택 공급 등 공공성 높은 주택 공급계획

우선 사업 추진에 난항을 겪고 있는 재개발 사업은 공공이 참여해 인센티브 제공하는 등 속도를 내는 대신, 기존 재개발의 문제점을 보완하고 임대주택 등 공공성 높은 주택을 공급하게 할 계획이다.

향후 신설되는 '주택공급활성화지구'로 지정되는 재개발 지역은 임대보증금이 시세의 80% 수준으로 저렴한 공적임대(공공임대와 공공지원임대)를 전체 세대수 중 최소 20% 이상 공급해야 한다.

이와 함께 소규모 정비사업에 대한 규제 완화도 추진된다.

현재 정부와 지자체는 ▲자율주택정비사업(10호 미만 단독·다가구 정비) ▲가로주택정비사업(1만∼2만㎡ 미만 블록단위 정비) ▲소규모재건축(200세대 미만 공동주택 정비) 등을 지역 상황에 따라 운영 중이다.

국토부는 이들 사업 전체에 용적률 완화와 주차장 설치 의무를 완화해 활성화를 추진키로 했다. 모든 공공 참여 가로주택정비사업은 공공임대 10% 이상 공급 시 분양가 상한제 적용대상에서 제외 된다. 기금 융자금리도 연 1.5%에서 1.2%로 인하하기로 결정했다.

공장 이전부지 등 준공업지역도 유휴공간으로 적극 재활용해 주택 공급에 활용한다는 방침이다.

국토부는 민관 합동으로 대규모 공장이전 부지에 주거·산업 복합시설 조성할 때는 3년 한시적으로 산업부지 확보 의무를 50%에서 40%로 완화하기로 했다. 이를 통해 산업시설 일부를 공공이 매입해 영세 공장주, 청년 벤처 등을 위한 임대시설로 운영한다.

이밖에 기숙사와 유사한 다중주택(독립 취사시설 불가)에 대한 건축규제를 완화해 공유형 주거공급도 활성화한다는 계획이다. 뿐만 아니라 필요시 추가 공급이 가능하도록 서울을 포함한 수도권 내 신규 공급 후보지 관리도 추진한다.

이에 따라 서울 대표 주거지인 용산에 8천가구 규모의 미니 신도시가 들어서게 된다. 용산 정비창 부지(51만㎡·약 15만4천평)는 과거 용산국제업무지구 사업에 포함됐던 곳으로, 서부이촌동 일대까지 묶어 56만6천800㎡(약 17만평)의 땅에 5천여 가구 최고급 주택을 조성할 예정이었지만, 자금난 등으로 지난 2013년 사업이 백지화됐다.

지난 6일 정부가 내놓은 계획에 따르면, 과거보다 3천가구 늘어난 8천가구의 주택이 들어서게 되며, 일부 오피스텔을 제외하면 대부분 아파트 물량이다. 이 중 5천~6천가구는 일반 분양, 나머지 2천~3천가구는 임대주택으로 공급될 계획이다.

◆분양 대기 수요자 더 늘어날 듯…공급 심리적 안정감 '제한적'

공공성을 강화한 정비사업의 활성화와 도심내 소규모 자투리 준공업지역 활용, 국공유지 등 유휴부지 활용, 일부 지역 사전청약제를 통한 조기분양 등의 '수도권 주택공급 기반 강화 방안'에 따라 분양을 기다리는 대기 수요자들이 더 늘어날 것으로 전망된다. 수도권 대기 수요층은 점점 두터워지지만 이미 주택시장에 민간택지 분양가상한제, 뉴타운 출구전략 등의 굵직굵직한 규제와 대규모 사업 축소로 인해 큰 효과를 기대하기는 어렵다는 지적이다.

함영진 직방 데이터랩장은 "서울은 민간택지 분양가상한제 실시와 뉴타운 출구전략으로 향후 대규모 정비사업의 진행이 쉽지는 않을 것으로 예상된다"며 "도심 내 대량의 매스공급이 쉽지 않은 상황에서 소규모 정비사업지의 공공성 부여를 통한 사업 속도전과 유휴부지 활용을 통한 자투리 부지 확보가 공급시장의 확실한 시그널 주고 심리적 안정감을 전하기엔 제한적"이라고 진단했다.

이어 "집값 불안의 재현 우려나 미래를 위한 개발용지 확보 차원에서 그린벨트 해제나 용적률 상향 등 정비사업 활성화 정책카드를 꺼내기 쉽지 않은 상황에서 서울 도심 주택공급의 총량을 조금이나마 늘리기 위한 일종의 공급 보완책으로 해석할 수 있다"며 "서울 외곽에 30만호를 공급하는 수도권 3기신도시 공급정책의 보완재적 성격이 강하다"고 덧붙였다.

또한 이번 강화 방안이 지지부진했던 수도권 일부 재개발 사업에는 활기를 띄게 할 요소로 평가받지만, 민간 재건축 추진은 여전히 쉽지 않다는 전망도 나온다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 "사업추진이 부진했던 재개발 사업추진에는 도움이 될 수 있을 것으로 보이지만, 민간 재건축은 추진에 어려움이 여전할 것으로 보인다"고 말했다.

김서온 기자의 다른 기사 보기

• 한국주택협회, 경제위기 극복 41개 주택정책과제 건의

• 이달 재건축·재개발 2.2만가구 공급…역대 최다 물량