그린벨트로 묶였던 '내곡지구', 6~7년만에 분양가의 3배에 거래

[아이뉴스24 김서온 기자] 서울주택도시공사(SH공사)가 2013년 그린벨트로 묶였던 내곡지구에 분양한 보금자리주택의 현 시세가 분양가의 3배를 훌쩍 넘긴 것으로 나타났다.

4일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서초구 신원동에 있는 '서초포레스타7단지(2013년 10월 입주)'는 지난해 12월 전용면적 59㎡가 11억2천900만원(3층)에 매매가 완료됐다. 지난해 8월과 9월에는 모두 3건의 동일면적대 매물이 10억~10억8천500만원에 거래됐다.

서초포레스타7단지 아파트는 SH공사가 공급한 내곡보금자리지구7단지로 한신공영이 시공해 2013년 준공된 단지다. 전체 310세대 중 241세대가 장기전세로 거주하고 있으며 잔여 69세대는 일반에 분양됐다. 서초포레스타7단지 전용 59㎡의 당시 분양가는 3억7천만~3억9천만원대로 최근 실거래가와 비교하면 3분의 1 수준이다.

내곡지구에는 모두 7개의 단지가 있다. 신분당선 청계산입구역을 기점으로 서초포레스타6단지, 7단지가 있으며 여의천을 사이에 두고 서초포레스타5단지, 3단지, 2단지, 서초더샵포레아파트(1단지)가 자리잡고 있다. 이들 단지 모두 국토교통부와 서울시, SH공사의 내곡공공주택지구 개발사업으로 지어진 단지다. '힐스테이트 서초젠트리스(2015년 1월 입주)'의 경우 내곡 지구 내 첫 민간공급 아파트로 현대엔지니어링(현대엠코)이 2013년 분양에 나섰다.

단지들이 위치한 강남 남동쪽 일대는 강남·서초구에 속해 있으면서도 상대적으로 낙후돼 있어 주목받지 못하다가 개발이 완료되면 관심이 집중될 것으로 기대감을 모았다. 그러나 내곡보금자리주택이 자리잡은 인근에는 본마을을 비롯해 새정이마을, 홍씨마을 등 암암리에 소문난 알짜 마을들이 이미 자리잡고 있었으며, 매물자체가 귀해 알음알음 거래가 이뤄지는 시장이었다.

내곡1~7단지 보름자리주택은 이명박 정부의 대표 주택 정책의 일환으로, 땅값이 저렴한 근교의 개발제한구역(그린벨트)를 개발해 저렴한 가격에 주택을 분양하고, 임대주택을 짓는 것이 목표였다. 당시 정부는 기존 분양가보다 15% 저렴한 금액에 전체 150만 가구를 공급하겠다고 밝혔다. 이어 2014년 박근혜 정부때 보금자리주택은 '공공주택'으로 명칭이 변경됐으며, 뉴스테이, 행복주택 등의 주택사업에 초점을 맞춰 추진하면서 2013년 4월 1일 신규 보금자리주택 지정이 중단됐다.

이명박 정부는 2009년 6월 서초구 우면동, 과천 주암동, 강남구 세곡·자곡·율현동 등을 시범사업지구로 지정했으며, 해제된 3차(광명 시흥)와 4차(하남 감북)을 포함해 전체 6차지구까지 선정했다.

보금자리주택으로 분양되는 물량은 대다수 중소형 위주로 ▲공공임대(10년간 임대후 분양) ▲장기전세주택(20년동안 전세임대) ▲장기임대(소득에 다른 차등 임대) 등으로 구분돼 공급된다. 보금자리주택으로 분양되는 물량 중 장기전세, 국민임대, 영구임대 등으로 정해진 물량은 매매가 불가능하며, 영구적으로 임대형식으로만 운영된다.

내곡지구의 경우 임대물량 공급과 동시에 일반공급도 함께 진행됐다. 현재 분양가 대비 3배 이상의 매매가 상승을 보이는 물량 대다수가 당시 일반 또는 특별공급된 것이다. 보금자리주택 일반공급 대상은 무주택 세대주로서 청약저축 1~3순위자로, 특별공급은 3자녀 세대주, 신혼부부, 생애최초, 노부모부양, 국가유공자, 장애인 등이 해당된다.

보금자리주택의 분양가와 전매제한기간은 지역과 주택유형별로 상이하나, 대다수의 보금자리주택은 4~6년의 전매제한 기간을 거치기 때문에 내곡지구의 대다수 단지들은 현재 모두 전매가 풀린 상황이다.

서초포레스타7단지 이외에 나머지 단지들의 매매가도 폭발적인 상승세를 보이고 있다. 7단지와 나란히 위치해있는 6단지(2015년 4월 입주)의 경우 전체 585세대 중 423세대가 장기전세, 국민임대, 영구임대의 형식으로 살고 있다. 나머지 162세대가 일반에 분양됐다. 계룡건설이 시공했다.

분양당시 전용 59㎡는 3억5천만~3억7천만원 사이에 분양가가 책정됐다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달에 동일면적대가 10억원(6층)에 거래됐으며, 지난해 12월에는 11억원(5층)에 매매가 완료됐다. 6단지 역시 분양가보다 3배가량 오른 금액에 시세가 형성돼있다.

서초포레스타5단지(2014년 5월 입주)의 상황도 다르지 않다. 전용 84㎡의 경우 4억 초중반대에 분양됐으나 지난달에 동일면적대가 12억2천만원(3층)에 실거래됐다. 지난해에는 모두 8건의 전용 84㎡매물이 최저 12억원에서 최고 13억원에 거래가 이뤄졌다. 한신공영이 시공한 5단지는 전체 547세대 중 152세대가 장기전세와 국민임대의 형식으로 살고 있으며, 나머지 395세대가 일반에 분양됐다.

신분당선 청계산입구역에서 가장 먼 거리에 있는 '서초포레스타2단지(2015년 6월 입주)'는 고려개발이 시공에 참여했다. 전체 1천77세대 중 858세대가 장기전세, 국민임대로 거주하고 있다. 잔여 세대인 219세대가 일반분양됐다.

2단지 전용 59㎡는 2억7천만원~2억9천만원대에 분양가가 책정됐다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 다르면 지난해 9월 전용 59㎡는 10억4천만원(17층)에 거래됐다. 분양당시보다 8억원가량 올랐다.

신원동 일대에서 20여년간 공인중개업소를 운영하고 있는 A씨는 "내곡지구는 여의천이 흐르고, 청계산과 인릉산으로 둘러싸여 전원생활도 즐길 수 있다. 코앞에 양재하나로마트, 코스트코를 이용할 수 있는 입지로 그린벨트 해제 전부터 알음알음 사람들이 찾았던 동네"라면서 "인근 본마을부터 홍씨마을까지 매물이 없어 중개거래도 암암리에 이뤄졌다. 이름만 대도 아는 유명인들도 여럿 거주 한 곳"이라고 말했다.

A씨는 이어 "내곡지구 보금자리주택을 분양당시 미분양 물량이 있을 정도로 인기가 없었지만 지금은 그때 들어오지 않은 것을 후회하는 사람이 많다"라면서 "요즘은 매물을 구하기도 힘들지만, 나오는 매물들도 고점에 거래되고 있다"고 말했다.

SH공사 관계자는 "서울도시주택공사가 나서 분양하는 주택의 경우 일반분양 물량과 장기전세임대·국민임대·영구임대 등을 함께 공급한다. 최근 장기전세 공급물량이 줄어들고 있지만 현재 입주민이 거주하는 장기전세임대주택은 계속 동일한 목적으로 사용 될 것"이라면서 "다만, 장기전세임대 기간이 만료된 일부 대형평형대와 일부 단지에 따라 리츠(서울시에서 설립한 부동산투자회사가 사업자가 되는 형식)로 변경될 수는 있다"고 말했다.