[아이뉴스24 나광국 기자] 충남 천안시 부대동 ‘천안 아이파크시티 3·4단지’가 일반공급 물량의 4분의 3을 채우지 못했다. 지역에 쌓인 미분양과 준신축 대비 가격 부담에 중대형 위주의 공급구조까지 맞물리면서 청약수요를 끌어들이지 못한 것으로 풀이된다. 여기에 사업지 인근에 있는 지상철도 소음 우려까지 안고 있어 향후 무순위나 선착순 공급에 나서더라도 흥행을 낙관하기 어려워 보인다.
30일 한국부동산원 청약홈에 따르면 두 단지는 지난 15~16일 일반공급 1609가구에 385건이 접수됐다. 특별공급 잔여분을 합친 모집물량의 76.1%인 1224가구가 미달했다. 3단지는 838가구에 230건, 4단지는 771가구에 155건이 신청해 각각 0.27대 1과 0.20대 1에 그쳤다. 합산 경쟁률은 0.24대 1로 두 곳 모두 모든 주택형이 모집인원을 채우지 못했다.
부진의 배경에는 지역에 쌓인 미분양이 있다. 천안시가 공개한 민간분양주택 현황상 7월 말 미분양은 4788가구다. 전월보다 493가구 줄었지만 사업지가 속한 서북구에 3988가구, 전체의 83.3%가 집중됐다. 같은 시점 미분양 사업장 명단에는 앞서 공급된 천안 아이파크시티 2·5·6단지도 포함됐다.
청약시장에서도 비슷한 흐름이 이어졌다. 지난해 천안 휴먼빌 퍼스트시티와 천안 용곡 두산위브, 두산위브더제니스 센트럴 천안의 1·2순위 합산 경쟁률은 각각 0.08대 1, 0.43대 1, 0.34대 1이었다. 올해 공급된 천안 동일하이빌 파크레인과 천안 동문 디 이스트 파크시티도 각각 0.04대 1과 0.05대 1에 머물렀다.
아이파크와 같은 날 청약한 두정역 푸르지오 그랑피크 역시 1382가구에 218건이 신청해 0.16대 1을 기록했다. 집계상 평균 분양가는 3.3㎡당 1485만원으로 아이파크 3단지 1688만원, 4단지 1685만원보다 낮다. 주택형 구성은 다르지만 상대적으로 저렴한 신규 분양도 수요 확보에 어려움을 겪은 셈이다.
이런 시장에서는 기존 주택과의 가격 차이가 더 큰 진입 장벽이 될 수 있다. 모집공고상 전용 84㎡A 최고 분양가는 3단지 5억9040만원, 4단지 5억8930만원이다. 발코니 확장비 1400만원을 더하면 각각 6억440만원과 6억330만원이다. 두 단지 모두 중도금 대출에 이자후불제를 적용해 사업주체가 먼저 낸 이자는 잔금 납부 때 계약자가 부담한다.
반면 2024년 준공된 부대동 천안부성한라비발디 전용 84㎡는 이달 2일 4억5900만원에 거래됐다. 층대가 비슷한 아이파크시티 84㎡A 10~19층의 기본 분양가는 5억8350만~5억8460만원으로 확장비를 제외해도 한라비발디 실거래가보다 약 1억2500만원, 27%가량 높다.
공급면적 기준으로 환산한 3.3㎡당 가격도 천안부성한라비발디 해당 거래는 약 1350만원, 아이파크 84㎡A 기본 최고가는 약 1730만원이다. 연식과 브랜드 등에 따른 차이를 고려하더라도 실수요자에게 더 저렴한 준신축 대체재가 있다는 의미다.
주택형 구성에서도 공급과 수요의 간극이 드러난다. 102·116㎡는 전체 분양 1628가구의 40.7%인 662가구지만 접수는 56건에 불과했다. 반면 전체 신청의 79.7%인 307건이 84㎡A에 집중됐다. 확장비를 포함한 102㎡A와 116㎡ 최고가는 각각 7억2000만원대와 8억2000만원대로 넓은 면적을 선택할 수요층을 충분히 확보하지 못했다.
입지에서도 장점과 부담이 공존한다. 사업주체는 가칭 부성역이 단지에서 약 250m 거리에 들어서 2029년 개통될 예정이라는 점을 내세우고 있다. 천안성성4초등학교(가칭)도 2029년 개교를 목표로 추진 중이다.
반면 두 단지 입주자모집공고에는 사업지 동측 경부선 철도 운행과 철도시설물 유지관리에 따라 소음·진동·분진 등이 발생할 수 있다는 내용이 명시돼 있다. 남측 과선교 설치에 따른 차량 소음과 야간 불빛, 일부 가구의 조망·일조 간섭 가능성도 고지됐다. 예정된 교통·교육시설이 향후 장점이라면 철도와 과선교는 분양 단계부터 함께 따져봐야 할 주거환경 요소인 셈이다.
실제로 단지 동측 경계에서 경부선 지상 철로까지 거리는 지도상 약 100m 안팎이다. 이 구간에는 수도권전철 1호선이 직산·서울 방면과 두정·천안 방면으로 오가며 평일 기준 상·하행 각각 하루 87회 운행한다. 양방향을 합치면 평균 6~7분꼴로 전동차가 통과하고 첫차는 오전 5시대부터 시작해 막차는 자정 무렵까지 이어진다. 여기에 무궁화호·ITX 등 일반 여객열차와 심야 화물열차도 같은 경부선 본선을 이용해 철도 소음과 진동에 대한 주거 부담이 예상된다.
정당계약은 내달 7~9일, 입주는 2029년 6월 예정이다. 현재 수치는 청약 접수 기준으로 최종 미분양이나 향후 할인 여부가 확정된 것은 아니다. 다만 기존 재고와 준신축 대체재가 있는 시장인 만큼 후속 공급에서도 가격 경쟁력을 입증해야 한다. 수요자로서는 잔여가구 공급 조건과 주변 실거래 흐름을 비교하며 매수 시점을 판단할 여지가 커졌다.
천안시 부대동 인근 K공인중개사무소 대표는 “앞서 아이파크시티 5·6단지 사례를 보면 두 단지는 각각 최초 청약경쟁률 9.32대1, 11.01대 1을 기록했지만 이후 계약 잔여분으로 총 719가구가 지난 4월에 무순위로 공급됐다”며 “최초 물량의 39% 수준으로 일대 분양시장이 녹록치 않은 상황이다”고 말했다.
또 다른 J공인중개사무소 관계자는 “지역 미분양 재고와 준신축 대체재도 여전히 많다”며 “정당계약에서 상당수 물량을 해소하지 못해 무순위나 선착순 계약으로 넘어갈 경우 가격 조건과 중대형 물량의 소진 여부가 다시 시험대에 오를 가능성이 있다”고 설명했다.
/나광국 기자(nkk1183@inews24.com)