"풍선효과"⋯전세대출 조이면 월세 늘어

[아이뉴스24 이효정 기자] 정부가 전세대출 한도 축소 카드를 만지작 거리면서 주택 임대차 시장의 지각변동이 예고된다. 상반기 중 전세대출 보증 한도를 90% 이하로 낮추고 하반기부터 세입자의 소득이나 기존 대출 규모 등 상환 능력에 따라 전세 보증의 한도의 차등을 두는 방안을 검토하고 있다.

전세대출 금액이 줄어들면 전세보증금 감당을 하기 어려운 서민들의 월세 수요가 더 늘어날 수 있다는 관측이 나온다. 가계의 건전성을 높이기 위해 주택담보대출 규제를 강화하더라도 서민의 주거안정이 흔들리는 부작용을 최소화하도록 면밀한 접근이 필요하다는 지적도 적지 않다.

11일 업계에 따르면 정부는 차주의 소득과 기존 대출 등 상환 능력을 고려해 주택도시보증공사(HUG)의 전세대출 보증 한도를 산정하기로 했다. 현재 100%인 HUG와 서울보증보험(SGI)의 전세대출 보증 비율을 주택금융공사(HF) 수준인 90%까지 낮추는 방안을 검토한다. 이어 하반기에는 세입자의 상환능력을 따져 보증한도를 차등 적용하는 방안을 추진한다.

HUG 관계자는 "임대차 시장에 미치는 영향을 최소화하고 임차인들의 전세 계약 체결 시 문제가 되지 않도록 다각도로 살펴봐야 할 사안"이라며 "세부적으로 말하긴 어렵지만 하반기 도입을 위해 충분한 유예기간을 둬야 하기 때문에 지속적으로 관련 내용을 검토하고 있다"고 말했다.

전세대출은 HUG, HF, SGI 중 한 곳에서 받은 보증서를 바탕으로 실행되는 보증부 대출이다. 세입자가 은행에 대출금을 갚지 못하면 보증기관이 대신 갚아준다는 약속인 '보증서'를 믿고 은행은 담보가 없는 전세대출을 내어주는 방식이다. 이에 HUG는 세입자의 소득과 상관없이 임대보증금의 80% 이내에서 수도권은 4억원, 지방은 3억2000만원까지 대출금의 100%를 보증해줬다.

그런데 상환 능력에 따라 보증 한도 차등 산정하면 전세대출 한도가 줄어들게 된다.

그간 당국은 세입자들의 주거 안정을 위해 필요하다는 판단에 따라 전세대출을 조이지 않았다. 금융당국은 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 단계적으로 강화하면서 전세대출과 신생아특례대출 등 정책성 대출을 대상에서 제외했다. 은행권은 지난해부터 내부 관리 목적의 DSR 산출시 정책성 대출과 전세대출 등을 포함해 왔지만 이를 실제 여신관리에 활용하진 않고 있다.

최근 몇년 새 전세 사기 여파와 전셋값 상승으로 월세 수요가 늘어나는 추세인데 전세대출 한도까지 축소하면 반전세, 월세 수요가 더 늘어날 수밖에 없다는 전망이 나온다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "전세대출 한도가 줄어들면 전세보증금의 대출 일부를 마련하지 못하면서 월세 전환하는 사례가 생길 것"이라며 "수도권은 전세보다 월세를 선택하는 전환 수요가 늘어날 것"이라고 내다봤다.

따라서 향후 월세 가격은 당분간 계속 오를 수밖에 없다는 관측이다. 송승현 도시와 경제 대표는 "전세대출이 어려워질수록 전세 수요가 줄고 상대적으로 월세 수요가 증가하면 월세 가격이 더 오를 가능성도 충분히 있다"고 말했다.

부동산R114가  2023~2024년 서울 아파트 전월세 실거래 데이터를 분석한 결과, 지난해 4분기 임대차 계약에서 전세 거래건수는 3만112건, 전체의 56.0%를 차지했다. 월세 거래는 2만3657건 44.0%로 나타났다.

월세 비중은 지난해 3분기 대비 3.3%포인트(p) 증가해 최근 2년 이내 최고치다. 부동산R114의 월세지수도 지난해 4분기 기준 144.47p로 조사 이래 연일 역대 최고를 기록했다.

한편 전세대출 한도 축소는 주택담보대출과의 형평성을 감안해볼 때 필요한 조치라는 지적도 있다.

스트레스 DSR가 단계적으로 도입되면서 주택담보대출의 한도는 점점 줄어들고 있다. 현재는 연간 원리금 상환액이 소득의 최대 50%를 넘어서서는 안 되며, 오는 7월 스트레스 DSR 3단계가 도입되면 대출한도는 더 줄어들 수밖에 없다.

더욱이 올해 기준금리 인하 가능성이 높아지면서 전세대출 금리도 낮아질 수 있어 가계대출 관리 차원에서도 필요한 조치라는 설명이다.

함 랩장은 "올해 금리 인하 이슈가 있고 상환 능력을 고려해 대출을 실행해야 한다는 점을 고려하면 가계대출의 건전성 측면에서 전세대출 한도 축소는 불가피한 조치일 수 있다"고 덧붙였다.

다만 전세대출 한도를 줄이는 과정에서 발생할 수 있는 부작용을 최소화해야 한다는 제언도 나온다.

송 대표는 "전세를 통한 갭투자가 많았던 지역들에서는 가격 조정이 발생할 수 있고 그 과정에서 전셋값이 조정되면 자칫 수도권에서 '깡통 전세'가 발생하는 부작용이 발생할 수 있다"면서 "전세보증금의 70~80%까지 대출을 해주는 것에 비해 주담대 대출 한도는 그보다 낮아 서민의 주거 안정을 위해서는 차라리 주택 구입 시 대출 한도 등을 완화해주는 게 도움이 될 수 있을 것"이라고 제언했다.