양날의 칼 '임대차 2법'…오늘 시행 기대와 우려

함영진 랩장 "세입자 거주권 개선·갭투자 제동…공급축소 우려도 있어"


[아이뉴스24 김서온 기자] 세입자의 전·월세 계약 기간을 4년(2+2년)간 보장하고, 전·월세 인상 폭을 최대 5%로 제한하는 내용을 담은 주택임대차보호법(임대차법) 개정안이 임시 국무회의에서 의결되면서 이날 바로 시행된다.

정부는 31일 오전 정부서울청사에서 정세균 국무총리 주재로 임시 국무회의를 열고 지난 30일 국회 본회의를 통과한 '계약갱신청구권제'와 '전·월세상한제' 도입을 골자로 하는 주택임대차보호법 개정안 공포안을 의결했다.

개정안에 따라 세입자는 앞으로 전·월세 계약을 기본 2년에서 추가 2년, 한 차례 갱신할 수 있게 된다. 법으로 보장하는 계약 기간도 동일하게 현행 2년에서 4년으로 연장했다. 또 전·월세 인상 폭을 5%로 제한한다. 각 지방자치단체가 조례를 통해 5% 범위 내에서 상한을 정할 수 있다.

'임대차 3법' 중 전·월세 신고제를 담은 '부동산 거래신고 등에 관한 법률'은 내달 4일 본회의에서 처리될 예정이다. 전·월세 신고제는 전·월세 거래도 매매와 마찬가지로 30일 이내 관할 지자체에 계약 사항을 신고하도록 하는 것으로, 법안이 처리되면 내년 6월부터 시행된다.

서울 시내 아파트 전경. [사진=정소희 기자]

◆'임대차 2법', 정주 안정성 '확보'+갭투자 관행 '제동'…공급 축소 우려도

지난해 국토부 주거실태조사에 따르면 임차가구의 평균 거주기간은 3년 2개월로 조사됐다. 이번 임대차 2법이 도입되면서 기본 2년에 추가로 2년을 더 살 수 있어 향후 세입자의 정주 안정성은 개선될 전망이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "임대료 인상률 상한과 임대계약 갱신권으로 인해 임차인의 거주기간이 길어지고 잦은 이사로 인한 부대비용 감소 등 세입자의 정주 안정성(거주권 보호)이 개선될 것으로 기대된다"며 "전세가격의 변동성을 축소시킴으로써 높은 전세가율을 레버리지로 활용한 갭투자 관행에 제동을 걸 수 있다는 점도 긍정적"이라고 말했다.

그러나 관련 제도 도입에 따른 부작용도 예상된다. 아직 임대차 3법 중 통과되지 않은 '실거래가 신고의무제'로 인해 상한요율 결정에 영향을 미칠 수 있기 때문이다.

함 랩장은 "임대료 상한제와 임대차 계약갱신 청구권은 바로 시행될 예정이나, 규제의 기준과 가이드가 될 임대차 실거래가 신고의무제는 내년 6월 1일 도입된다"며 "지자체별 상한요율 설정에 있어 혼선을 빚거나 임대인의 불만을 야기할 가능성이 있다"고 조언했다.

또한 지난 5월 한국은행의 기준금리가 0.5%로 낮아지고, 임대사업자 제도까지 사라지면서 전월세 주택이 희소해질 가능성도 있다.

함 랩장은 "전세에서 월세(보증부 월세)로의 전환이 이어지고 있고, 7·10대책에 따라 4년 단기임대와 아파트 8년 장기일반 매입임대 사업자 제도가 폐지되면서 자율성과 수익률이 악화될 수 있다"며 "주택임대사업의 축소가 전·월세 주택의 공급축소로 연결될 수 있다는 점이 우려스럽다"고 했다.

김서온기자 summer@inews24.com

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